“現(xiàn)在打分的話，是70分。按照商業(yè)地產(chǎn)的基本邏輯，從開(kāi)業(yè)到比較平穩(wěn)大概是3~6個(gè)月，從目前經(jīng)營(yíng)回報(bào)來(lái)看基本滿足要求。”萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶昨日（3月10日）在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，對(duì)萬(wàn)科在北京打造的首個(gè)購(gòu)物中心——金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)狀況做出了評(píng)價(jià)。
但毛大慶也表示，“現(xiàn)在需要改善的是市場(chǎng)推廣，還是有點(diǎn)弱。”毛大慶直言，由于此前缺乏此類經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的同事與商戶之前還較為陌生，促銷活動(dòng)能否轉(zhuǎn)化為銷售額還有待進(jìn)一步觀察。
據(jù)了解，萬(wàn)科去年在北京獲取的土地總規(guī)劃面積大約在80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公面積占到了70%以上，而住宅面積僅占30%。土地出讓中大量配建的商業(yè)地產(chǎn)促使萬(wàn)科不得不“加碼”商業(yè)。同時(shí)，社區(qū)養(yǎng)老也是其發(fā)力的另一個(gè)新方向。
此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，毛大慶指出萬(wàn)科商業(yè)將走“輕資產(chǎn)”路線，“項(xiàng)目預(yù)計(jì)年凈租金將在8000萬(wàn)元至1億元之間，北京這幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目若將來(lái)都開(kāi)業(yè)了，每年將收取租金3億元至4億元，但這并不是最終的追求。”毛大慶對(duì)記者表示，“我現(xiàn)在的目標(biāo)是能夠達(dá)到開(kāi)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就盡量爭(zhēng)取‘資本化’一個(gè)，然后以收取管理費(fèi)等方式來(lái)自己運(yùn)營(yíng)。”
美橋投資集團(tuán)執(zhí)行總裁陳曉鷗在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，目前萬(wàn)科所做的商業(yè)項(xiàng)目更偏向于大社區(qū)型，“這更需要很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，如何去體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，包括上游的資金從何而來(lái)，下游證券化的市場(chǎng)怎么對(duì)接，這都是萬(wàn)科面臨的挑戰(zhàn)。”
“未來(lái)每一個(gè)萬(wàn)科社區(qū)都會(huì)形成社區(qū)養(yǎng)老，每個(gè)項(xiàng)目留一棟樓不銷售自持，用作養(yǎng)老。”毛大慶告訴記者。
實(shí)際上，早在2010年位于北京房山區(qū)的萬(wàn)科幸福匯項(xiàng)目便是其在社區(qū)養(yǎng)老領(lǐng)域的一次探索。根據(jù)當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目規(guī)劃，其中老年公寓總體量大約在146套，并采取租售并舉的方式。
談及養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利預(yù)期，毛大慶表示，具體的定價(jià)根據(jù)客戶需求程度有所差異，但一定要維持盈利，“沒(méi)有純公益的經(jīng)營(yíng)模式。”
對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)，投身進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商都在尋求新的盈利模式。此前在接受記者采訪時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明同樣表示，一定要做盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因?yàn)槠髽I(yè)如果沒(méi)有盈利做驅(qū)動(dòng)，就無(wú)法提高辦事效率和質(zhì)量。
但對(duì)于轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)的動(dòng)因，毛大慶表示，基于對(duì)客戶的了解，目前來(lái)看，住宅銷售的頂點(diǎn)是在10年之內(nèi)，雖然不同城市快慢不同，但遲早都會(huì)到來(lái)。根據(jù)中國(guó)社科院此前發(fā)布的一項(xiàng)報(bào)告指出，到2030年，中國(guó)65歲以上人口占比將超過(guò)日本，成為全球人口老齡化程度最高的國(guó)家。到2050年，社會(huì)進(jìn)入深度老齡化階段。
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