近日房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)成為討論熱點(diǎn)，全國(guó)人大常委會(huì)法工委副主任闞珂在答記者問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅已由全國(guó)人大相關(guān)工作部門和國(guó)務(wù)院相關(guān)機(jī)構(gòu)共同起草，條件成熟時(shí)會(huì)依法提請(qǐng)審議。這意味著，以“房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收擴(kuò)圍”為重點(diǎn)內(nèi)容的房產(chǎn)稅改革工作要暫停一段時(shí)間，而未來(lái)改革重點(diǎn)也將過(guò)渡到房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)階段，這也意味著十八屆三中全會(huì)提出的“要加快房地產(chǎn)稅立法”將進(jìn)入實(shí)施階段。
        以上海、重慶為代表的房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收，本質(zhì)上是傳統(tǒng)房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)向的政策內(nèi)容，但不管從控制房?jī)r(jià)上看，還是從開(kāi)辟地方政府新財(cái)源上看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收工作的績(jī)效難言樂(lè)觀。而各界對(duì)此爭(zhēng)論的焦點(diǎn)不僅在試點(diǎn)征收的績(jī)效上，更在于法理上是否正當(dāng)、能否解決本源問(wèn)題。

        從國(guó)際上看，房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，準(zhǔn)確地講是財(cái)產(chǎn)稅中的不動(dòng)產(chǎn)稅類，本質(zhì)上是為政府公共服務(wù)的供給提供融資的工具。一般而言，因享用城市公共服務(wù)而對(duì)城市居民收費(fèi)，很難做到“享用多少、收費(fèi)多少”的量化公平，而土地溢價(jià)幅度與附著于其上的公共服務(wù)水平及其變化程度則密切相關(guān)。因此，征收房產(chǎn)稅就成為地方政府公共服務(wù)融資和維護(hù)的基本手段。但是由于我國(guó)城市土地為國(guó)家所有，而農(nóng)村土地又存在嚴(yán)格的利用管制，我國(guó)居民并不擁有產(chǎn)權(quán)不動(dòng)產(chǎn)，再考慮到我國(guó)地方政府不具有金融信用。因此，在城市化初期，我國(guó)模仿西方“財(cái)產(chǎn)稅+市政債”的城市公共服務(wù)設(shè)施的融資模式就不具備法理上的基礎(chǔ)。

        在我國(guó)快速城市化時(shí)期，對(duì)城市政府公共服務(wù)設(shè)施的需求在短期內(nèi)突然被放大，民間投資供給能力不足。于是利用政府信用和國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷，找到了一條為城市公共服務(wù)設(shè)施投資的資金獲取路徑。具體來(lái)說(shuō)，地方政府通過(guò)市場(chǎng)化出讓國(guó)有土地使用權(quán)，獲得了巨額的土地出讓收入和相關(guān)房地產(chǎn)稅收，再通過(guò)土地抵押貸款，獲得了城市公共服務(wù)設(shè)施的投資資金。另外，政府建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，支持工商業(yè)發(fā)展、招商引資，樹(shù)立中國(guó)制造競(jìng)爭(zhēng)力和增加工商企業(yè)稅收，也屬于公共服務(wù)設(shè)施投資資金的來(lái)源。上述這些就是我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系的核心內(nèi)容（土地財(cái)政+房地產(chǎn)稅費(fèi)）和最大特點(diǎn)。因此，購(gòu)買了國(guó)有土地上的不動(dòng)產(chǎn)，就相當(dāng)于免費(fèi)享用未來(lái)一定年限政府提供的公共服務(wù)。我國(guó)的土地價(jià)格包括兩部分，一部分是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，另外一部分就是未來(lái)公共服務(wù)設(shè)施建成后的服務(wù)成本。因此，對(duì)現(xiàn)有的存量房地產(chǎn)征稅，就存在重復(fù)征稅的嫌疑，在法理上是行不通的，這也是業(yè)界質(zhì)疑房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的根本原因。

        隨著城市化從快速推進(jìn)向平穩(wěn)轉(zhuǎn)變，需要一次性供給、長(zhǎng)久使用的城市公共服務(wù)設(shè)施基本上已建成，而城市房地產(chǎn)也將進(jìn)入存量時(shí)代，即以存量土地優(yōu)化利用來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)在空間上的分布，城市更新和拆遷改造就屬于此類。此時(shí)，盡管城市人口還將增加，但城市外圍“攤大餅”式的擴(kuò)張將放緩或停止，城市用地將轉(zhuǎn)向“存量調(diào)整、集約節(jié)約”來(lái)獲取，如工業(yè)用地向居住功能轉(zhuǎn)變、居住區(qū)與工商區(qū)的分區(qū)、城市中心區(qū)容積率的提升等。在這一階段，不管從可行性（新增土地供給）上，還是從必要性（新增大型基礎(chǔ)設(shè)施融資需求）上，土地作為公共服務(wù)融資工具的地位下降了。

        同時(shí)，由于城市人口繼續(xù)增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)優(yōu)化、存量房地產(chǎn)的優(yōu)化利用，城市現(xiàn)有的公共服務(wù)體系越來(lái)越完善、服務(wù)的質(zhì)量和效率也將越來(lái)越高，單位土地上的價(jià)值也將會(huì)繼續(xù)趨于上升，即不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上升。另外，這一階段以后，城市居民普遍都擁有了不動(dòng)產(chǎn)，而且很大一部分存量物業(yè)已經(jīng)結(jié)束免費(fèi)享受公共服務(wù)的使用期限，這就具備了征收房產(chǎn)稅的物質(zhì)基礎(chǔ)。與此同時(shí)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系也到了需要改善、解決問(wèn)題的時(shí)候，特別是地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解，需要新的財(cái)政收入來(lái)源填補(bǔ)。同時(shí)，從這一階段開(kāi)始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也進(jìn)入中高速階段，過(guò)去“民生支持發(fā)展”也要向“發(fā)展保障民生”轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式下的財(cái)政收入將減少，也應(yīng)該為開(kāi)辟地方政府財(cái)政收入的新來(lái)源制定預(yù)案，也就是如何向以房產(chǎn)稅為主的財(cái)產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)變。

        因此，從政府職能轉(zhuǎn)變和整個(gè)財(cái)稅體制改革的角度看，房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既包括制度性框架的搭建，也包括現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的完善。前者包括現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制（土地融資模式、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)）的作用績(jī)效和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制過(guò)渡期的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)（財(cái)政收入空窗）評(píng)估；現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制向以房產(chǎn)稅為主的財(cái)產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)變的預(yù)案設(shè)計(jì)，如縮短出讓年期（與到期不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)稅的征收并軌）、完全的產(chǎn)權(quán)出讓探索，即不再規(guī)定70年或40、50年的產(chǎn)權(quán)，而是擁有永久性產(chǎn)權(quán)；對(duì)成熟型城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅取代現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制的改革設(shè)計(jì)；后者則包括房地產(chǎn)行業(yè)綜合稅負(fù)評(píng)價(jià)，各環(huán)節(jié)稅種的梳理和減并（降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)），持有環(huán)節(jié)稅收種類的合并和綜合稅率制定，土地增值稅的改革和完善等等。