降價(jià)潮會(huì)否蔓延至北京？
杭州降價(jià)、南京降價(jià)，北京的房子會(huì)不會(huì)降價(jià)？
最近，很多朋友都在關(guān)注上述問(wèn)題，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的看法矛盾也很尖銳。支持北京也會(huì)降價(jià)的朋友認(rèn)為，北京的房子去年漲價(jià)太多了，今年也到緩緩的時(shí)候了，加上今年年初以來(lái)，北京的房子成交量并不好，因此不看好今年的樓市；支持北京房子不會(huì)降價(jià)的朋友數(shù)量略多，但是理由比較簡(jiǎn)單，那就是大家都吃夠了北京房?jī)r(jià)漲價(jià)的虧，如今只要有錢，二話不說(shuō)也要買房，即便全國(guó)房?jī)r(jià)都降，就北京房?jī)r(jià)不會(huì)降。
我拿著這個(gè)問(wèn)題去咨詢了一些中介機(jī)構(gòu)的分析師，他們給出的證據(jù)和說(shuō)法可能更讓人信服。某研究員表示，北京的樓市一直上漲的神話是不存在的，以往北京的樓市也是呈現(xiàn)好2年，差3年這樣一個(gè)波動(dòng)的規(guī)律，分析往年的曲線圖可以看出，2014年是北京樓市要下降和調(diào)整的一年。
如果說(shuō)這只是一個(gè)邏輯分析上的推論，那么當(dāng)下經(jīng)濟(jì)中的客觀問(wèn)題，可能是制約北京的房子今年價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵性因素。
其一就是供需矛盾大規(guī)模緩解，從去年年底北京市推出自住房計(jì)劃以后，如今已經(jīng)累計(jì)供應(yīng)了高達(dá)30多塊的自住房用地，自住房申請(qǐng)規(guī)模人數(shù)也在下降，雖然自住房絕對(duì)數(shù)量還不夠，但是我們得說(shuō)，這種共有產(chǎn)權(quán)的商品房，正好迎合了剛需購(gòu)房人群的需求。既可以擁有自己的房子，又可以擁有一定的房子增值帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)溢價(jià)收入。另外，北京市去年開(kāi)始，大規(guī)模供應(yīng)住宅用地，將房地產(chǎn)調(diào)控的核心放在增大供給上，這個(gè)工作會(huì)在2014年下半年取得實(shí)效。
一般認(rèn)為，2013年北京樓市的暴漲，與前幾年就開(kāi)始執(zhí)行的限購(gòu)政策不無(wú)關(guān)系，因?yàn)橄拶?gòu)積累了大量的購(gòu)房需求，而到2013年很多人社保或納稅已滿5年，擁有了購(gòu)房資格，而這時(shí)候，由于政府前幾年一直采取限購(gòu)和限制需求的調(diào)控辦法，土地供應(yīng)多年沒(méi)有完成供地計(jì)劃任務(wù)，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了幾年的限購(gòu)冷淡行情以后，開(kāi)工積極性也不足，所以才造就了2012－2013年底這輪瘋狂的樓市上漲。很大意義上說(shuō)，這是一個(gè)“堰塞湖”效應(yīng)的結(jié)果。
如今，隨著大量供地工作的推進(jìn)，這種供需矛盾明顯緩解，而且隨著自住房等產(chǎn)品入市，供需矛盾逐漸變?nèi)?，一旦這種格局改變，市場(chǎng)觀望的情緒會(huì)再度增加，樓市成交量會(huì)下降，開(kāi)發(fā)商降價(jià)求生存的事情就不可避免地再度上演。
其次，今年的信貸緊縮形勢(shì)一直沒(méi)有緩解，而隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的開(kāi)放，很多活期理財(cái)產(chǎn)品活躍，人們資金投資其他渠道的收益率大大提高。而且，隨著國(guó)企改革和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)各個(gè)行業(yè)的沖擊，現(xiàn)在出現(xiàn)了資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格低估，全球并購(gòu)交易提高，大家投資資產(chǎn)并購(gòu)的熱情，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了投資房產(chǎn)的熱情。在中產(chǎn)階層家庭看來(lái)，買房子已經(jīng)不再是一個(gè)能夠暴富的路子，畢竟房地產(chǎn)稅已經(jīng)列入了立法議程。在投資基金等機(jī)構(gòu)投資者看來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)高危行業(yè)，避之唯恐不及。
當(dāng)然，支持北京房?jī)r(jià)不會(huì)下降的一個(gè)有力理由是，北京的地價(jià)都賣到了那么高，房?jī)r(jià)會(huì)下來(lái)嗎？
這的確是一個(gè)比較棘手的矛盾。但是如果單就2014年房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，北京房?jī)r(jià)下行的可能性還是很大的，最主要的原因是二手房供給量大量增加，因?yàn)榉簇澋仍颍址繏伿哿亢艽?，而新房地價(jià)雖然很貴，但是由此產(chǎn)生的房子價(jià)格太高，銷售也比較慢。只有那些上市公司們可以撐得過(guò)去的，才會(huì)熬著慢慢去賣這樣的房子，對(duì)于一般中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，恐怕很難扛著那么高的融資成本，同時(shí)又要忍受每天蝸牛一樣的賣房節(jié)奏。
如今，長(zhǎng)三角地區(qū)的房子已經(jīng)開(kāi)始全面降價(jià)，趨勢(shì)在蔓延，這與長(zhǎng)三角很多城市房產(chǎn)過(guò)剩有關(guān)，這并不意味著北京所在的環(huán)渤海地區(qū)就可以幸免。不信你看，天津、唐山、秦皇島，環(huán)繞北京的城市樓市已經(jīng)全面淪陷，這些城市的房屋過(guò)剩和房?jī)r(jià)下降已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，北京還能獨(dú)善其身多久？