在銀行貸款難的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源逐漸多樣化，或是信托投資基金、或是民間高利貸、或是利用項目發(fā)債券基金，或是海外融資。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，社會發(fā)放的各種信托、基金基本全部流入房地產(chǎn)行業(yè)，社會渠道融得的資金已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)最為主要的融資渠道。
民間借貸六七成的錢進(jìn)了房企
“現(xiàn)在民間借貸有60%—70%的錢都流進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)了，他們給的利率更高，而且動輒都是幾千萬的借，這么簡單便捷又更能賺錢的買賣，誰不做?現(xiàn)在，年化貸款利率在20%—25%之間，這都是正常并規(guī)范的小貸公司，而有的則增長到了30%甚至40%，貸款期限一般在3--6個月。”省城某民間借貸公司的負(fù)責(zé)人張女士告訴記者。
濟南市另一家民間借貸公司的總經(jīng)理馬先生也告訴記者，現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為民間借貸行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的客戶之一。“開發(fā)商從拿地、打地基、建主體、外墻到內(nèi)裝，這幾個主要環(huán)節(jié)每個環(huán)節(jié)都要借一次錢。”看到記者的詫異，馬先生再抖猛料：“不要以為只有中小開發(fā)商是缺錢的，不少大型地產(chǎn)開發(fā)商同樣缺錢，區(qū)別只是中小開發(fā)商借錢的頻率更高一些。”
一位房地產(chǎn)企業(yè)李總告訴記者，“現(xiàn)在，企業(yè)能從銀行拿到錢，基本也就是依靠土地抵押這種方式。與此相反，不少開發(fā)商近幾年普遍采用發(fā)信托來融資，以及針對具體的開發(fā)項目來發(fā)行債券基金，發(fā)行基金產(chǎn)品，目前這幾種“融錢”方式企業(yè)用得更多。
信托產(chǎn)品多數(shù)姓“房”
正如李總所說，通過民間來融資，只能算是房地產(chǎn)企業(yè)在銀行收緊融資后“沒有辦法的辦法”。因此，近幾年房地產(chǎn)信托受到房企喜愛。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，信托與基金的權(quán)重在房地產(chǎn)企業(yè)融資中日益加大。目前，房企發(fā)行信托和基金產(chǎn)品，10%左右的年息是相當(dāng)普遍的情況。
據(jù)中國信托行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截止到2013年年底，信托公司信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)10.91萬億元，與上年的7.47萬億元相比，同比增長46%。2013年新增房地產(chǎn)信托6848.23億元，比2012年上漲了116.49%。就像房地產(chǎn)企業(yè)李總說的那樣，“目前，銀行發(fā)的信托、基金公司發(fā)的信托以及保險公司發(fā)的信托，這幾種從社會融來的資金，幾乎全部流入房地產(chǎn)行業(yè)。”而一些中小房企，他們連信托也發(fā)不了，怎么辦?只能靠民間借貸過日子
除此之外，行業(yè)內(nèi)也存在著“擦邊球”的行為，據(jù)張女士介紹道，“受到2012年房地產(chǎn)信托嚴(yán)控的影響，現(xiàn)在衍生出一種以‘類信托’的方式發(fā)行有限合伙制基金，這又從民間吸引了大部分錢到房企。”
披著股權(quán)“外衣”的債券
采訪中，李先生告訴記者，“開發(fā)商利用委托貸款融來的資金，一般占到融資總量的10%以上。”并且，近幾年，不少開發(fā)商從海外融得資金，一般亞洲地區(qū)的資金成本在9%—11%，歐美地區(qū)成本在3%，相當(dāng)于沒有資金成本。
“除傳統(tǒng)融資方式外，越來越多的房企開始探索多樣融資模式，一種明股實債的融資方式受到企業(yè)青睞。”業(yè)內(nèi)人士表示，這種類優(yōu)先股，與永續(xù)債性質(zhì)相近，是一種沒有固定到期還款日的債券，卻可以不計入有息負(fù)債，即這30億并不計入公司有息負(fù)債，這就會大大降低公司有息負(fù)債率，扮靚財務(wù)報表，同時大大增加公司現(xiàn)金流。
專家說法
融資成本上漲是把雙刃劍
山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長李鐵崗認(rèn)為：融資成本上升一方面會導(dǎo)致房企開發(fā)成本上升，有推高房價的作用，同樣，融資成本上升也會導(dǎo)致買方市場需求的降低，具體看兩種之間相互博弈，但現(xiàn)在市場發(fā)生了變化，前幾年是開發(fā)商的賣方市場，而現(xiàn)在更多的是趨于買方市場，會導(dǎo)致房價的下降。同時，他表示，“當(dāng)資金收益率逐漸上升時，會有更多的人放棄買房，把錢用于投資領(lǐng)域，這樣會進(jìn)一步降低買方市場的需求。”
