買(mǎi)房過(guò)程中最讓人窩心的就是花了整個(gè)家庭多年積蓄買(mǎi)的房子一朝突然降價(jià)，房產(chǎn)價(jià)值大幅貶值。近期瘋傳南京有樓盤(pán)房?jī)r(jià)大幅跳水，甚至傳有樓盤(pán)房?jī)r(jià)“腰斬”，有樓盤(pán)因降價(jià)傳言被老業(yè)主圍堵售樓處。本期衛(wèi)樓市將透析南京樓市降價(jià)疑云，還原最真實(shí)的樓市真相。
直降9000元/平米？ 特價(jià)房難成為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)
一成首付再現(xiàn)江湖雙贏還是雙風(fēng)險(xiǎn)？
“一成首付”的樓市老招數(shù)再現(xiàn)江湖，然而讓人想不到的是，今年率先提出“一成首付”購(gòu)房的竟然是全國(guó)一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商保利地產(chǎn)。不過(guò)，與以往不同的是，保利不為購(gòu)房者墊首付，而是與購(gòu)房者簽訂協(xié)議，剩下的兩成首付款要在半年內(nèi)付清，付清三成首付后，購(gòu)房者才可以辦理銀行按揭手續(xù)。
近日，江寧九龍湖板塊的保利中央公園喊出“青年置業(yè)計(jì)劃首付減壓”的口號(hào)，推出了一成首付活動(dòng)，稱(chēng)無(wú)論首套房還是二套房都可以先付一成首付，鎖定房源。“這個(gè)活動(dòng)只針對(duì)11號(hào)樓的70平米的戶(hù)型，購(gòu)房者只要交一成的首付款，就可以鎖定房源，簽訂預(yù)售合同，但是必須在半年內(nèi)補(bǔ)齊剩余首付款才可以辦理房貸了。”
“一成首付或者開(kāi)發(fā)商墊首付，都是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段，但也是雙贏的一種做法，給了剛需購(gòu)房者一個(gè)緩沖期，提供了近半年‘無(wú)息貸款’，開(kāi)發(fā)商也可以借此提前鎖定客源”有專(zhuān)家分析，保利沒(méi)有為購(gòu)房者墊首付款，也就不存在更大的資金風(fēng)險(xiǎn)，但是在觀(guān)望中購(gòu)房者必須保持冷靜，理性判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，不要被營(yíng)銷(xiāo)手段迷惑。
隨著城市化進(jìn)程的加劇，環(huán)境污染蔓延，霧霾氣候嚴(yán)重，工作壓力加大，人們對(duì)于身心健康的需求與日俱增，南京人的養(yǎng)生度假意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)。自本周一東方衛(wèi)報(bào)度假推薦“養(yǎng)生天堂”——海南白鷺湖以來(lái)，每天都有近30組家庭電話(huà)咨詢(xún)白鷺湖養(yǎng)生度假社區(qū)，南京人的“養(yǎng)生移民”潮席卷海南島。最低只需20萬(wàn)，在南京少買(mǎi)一間房，就可以在海南擁有一套自己的養(yǎng)生度假屋。
3月以來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上市、成交量雙雙走高，然而，就在樓市迎接傳統(tǒng)旺季的時(shí)候，有媒體爆料稱(chēng)，城北有兩家樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，最高直降9000元/平米？城北某樓盤(pán)甚至因降價(jià)傳言，被老業(yè)主圍堵售樓處。
對(duì)此，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南京城北紅山板塊復(fù)地新都國(guó)際項(xiàng)目在售的是40年產(chǎn)品商業(yè)性質(zhì)公寓房源，申報(bào)銷(xiāo)許的價(jià)格為20888元/平米，而目前銷(xiāo)售過(guò)程中是11500元/平米起售，且11500元/平米的特價(jià)房只有一套。也就是說(shuō)，“單價(jià)11500元/平米起地鐵鼓樓精裝房”其實(shí)不過(guò)是開(kāi)發(fā)商博取眼球，吸引購(gòu)房者關(guān)注的噱頭而已。
“40年產(chǎn)權(quán)的公寓，而且是商用水電，畢竟買(mǎi)的人還是少的。”記者采訪(fǎng)了一位復(fù)地新都國(guó)際一期業(yè)主張先生，他表示“這樣的酒店式公寓價(jià)格在住宅房源的基礎(chǔ)上打個(gè)6-7折很正常，紅山地鐵口萬(wàn)科紅郡的公寓，均價(jià)也就是一萬(wàn)三左右。”對(duì)此，也有業(yè)內(nèi)人士表示，酒店式公寓市場(chǎng)需求比較少，又不容易轉(zhuǎn)手，酒店式公寓和普通住宅本就是兩類(lèi)不同性質(zhì)的房源，房?jī)r(jià)不具可比性。
與此同時(shí)，城北另一家老盤(pán)大地伊麗雅特灣項(xiàng)目也從2月份18000元/平米降到13600元/平米。而13600元/平米的起售報(bào)價(jià)僅限于240平米的底樓躍層房源，自去年11月以來(lái)，此類(lèi)大戶(hù)型房源就是這個(gè)價(jià)格。
2013年以來(lái)，城北板塊高價(jià)地頻出，在售樓盤(pán)的房?jī)r(jià)也一直比較穩(wěn)定，個(gè)別樓盤(pán)甚至揚(yáng)言今年的新房源單價(jià)將突破2萬(wàn)元，因此區(qū)域新房?jī)r(jià)大幅下降的可能性不大。中原地產(chǎn)研究觀(guān)點(diǎn)也認(rèn)為，南京此次降價(jià)的復(fù)地新都國(guó)際的房源為40年產(chǎn)權(quán)公寓,而大地伊麗雅特灣則以戶(hù)型面積較大的改善房居多。目前南京市場(chǎng)整體新盤(pán)認(rèn)購(gòu)率約七成,表現(xiàn)較好,此次降價(jià)項(xiàng)目并不足以成為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。
脫掉精裝“外套“欲降價(jià)？仙林湖某改善盤(pán)精裝改毛坯
開(kāi)發(fā)商用來(lái)調(diào)價(jià)的戲碼“層出不窮”，最常用的要屬“毛坯改精裝”、“精裝改毛坯”了。隨著杭州等地樓盤(pán)降價(jià)、首套房基本利率上調(diào)等消息陸續(xù)傳來(lái)，對(duì)南京樓市多多少少也產(chǎn)生了影響，部分購(gòu)房者也轉(zhuǎn)成了“持幣觀(guān)望”的心態(tài)。最近仙林一高價(jià)精裝盤(pán)就傳出了要推出毛坯高層的消息。
位于仙林湖金地湖城藝境2013年年底首次開(kāi)盤(pán)以21000元/平米的均價(jià)推出了首批精裝花園洋房產(chǎn)品。而就在本周，就有消息傳出金地湖城藝境將推出首批高層產(chǎn)品。記者在湖城藝境的售樓處了解到，此次推出房源面積在85—136平米之間，預(yù)計(jì)均價(jià)在16000元/平米左右。雖說(shuō)金地的毛坯價(jià)格與同區(qū)域內(nèi)的保利羅蘭春天的精裝均價(jià)相當(dāng)，但一下便宜5000元/平米還是不小的力度。該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，不是降價(jià)，只是因?yàn)楫a(chǎn)品定位不同所以售價(jià)不同。
精裝改毛坯除了開(kāi)發(fā)商想調(diào)價(jià)，是否還與前幾日出臺(tái)的“寧七條”有關(guān)呢？據(jù)了解，“寧七條”中的第六條明確表示，在新建精裝修商品住房申報(bào)價(jià)格的同時(shí)，也要申報(bào)裝修價(jià)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)，并由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方裝修價(jià)格評(píng)估。此次湖城藝境推出毛坯產(chǎn)品，是否為了避免做“第一個(gè)吃螃蟹的人”？
“萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到”！開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售原來(lái)是想漲價(jià)？
春節(jié)南京樓市“一點(diǎn)也不火熱”，盡管還是有“日光盤(pán)”出現(xiàn)，但總體僅有12家樓盤(pán)推新。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，南京全市目前有近3.3萬(wàn)套的新房庫(kù)存，有不少購(gòu)房者反映：“市面上房子那么少，根本就沒(méi)辦法挑。”究其根本發(fā)現(xiàn)，目前南京部分樓盤(pán)早就領(lǐng)了銷(xiāo)許，但是遲遲沒(méi)等到他們開(kāi)盤(pán)的動(dòng)靜。
經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于江北的海德北岸城早在2013年6月就已經(jīng)領(lǐng)取了29號(hào)樓共150套房源的銷(xiāo)許，直到上周，記者從海德北岸城的置業(yè)顧問(wèn)那里得到的消息還是：“我們大概在5月會(huì)開(kāi)始銷(xiāo)售29號(hào)樓。”但就在昨日，記者通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)上的具體樓盤(pán)銷(xiāo)售公示發(fā)現(xiàn)，海德北岸城的29幢開(kāi)始賣(mài)了！記者致電售樓處得知29號(hào)樓沒(méi)有集中開(kāi)盤(pán)，“就是有空來(lái)買(mǎi)就行了。”不過(guò)，目前網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示可售房源數(shù)量?jī)H有35套。其余的115套則顯示被限制銷(xiāo)售。并且從2013年6月底領(lǐng)取銷(xiāo)許開(kāi)始到現(xiàn)在，29號(hào)樓僅有8套的認(rèn)購(gòu)量，成交量依舊為零。
開(kāi)發(fā)商為何遲遲不出貨變現(xiàn)？有專(zhuān)家認(rèn)為，區(qū)域土地供應(yīng)緊張也成了開(kāi)發(fā)商看漲的理由。由于2013年江北“禁地”政策的出臺(tái)，導(dǎo)致該區(qū)域土地供應(yīng)不足，因此開(kāi)發(fā)商也想推后開(kāi)盤(pán)，在現(xiàn)有已經(jīng)看漲的房?jī)r(jià)上再進(jìn)行“調(diào)整”。