養(yǎng)老地產(chǎn)遭遇現(xiàn)實(shí)尷尬

        作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前端——養(yǎng)老地產(chǎn)，也成為上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)公布財(cái)報(bào)時(shí)最炙熱關(guān)鍵詞。本周世榮兆業(yè)在財(cái)報(bào)中高調(diào)宣布，爭(zhēng)取2014年6月份前取得北京養(yǎng)老項(xiàng)目相關(guān)立項(xiàng)批文，并啟動(dòng)開發(fā)前期準(zhǔn)備工作，但并沒有得到市場(chǎng)熱烈的回應(yīng)，股價(jià)走勢(shì)一般，這折射出市場(chǎng)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)概念股已經(jīng)不像當(dāng)初炒作上海三毛時(shí)的狂熱，多了幾分理性——畢竟中國(guó)式養(yǎng)老地產(chǎn)尚未探索出盈利模式。

老齡化蘊(yùn)含巨大商機(jī)

        我國(guó)人口快速老齡化的急劇轉(zhuǎn)變，給未來的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了巨大需求。從養(yǎng)老床位來看，目前我國(guó)千名老人僅擁有25張床位，該比例遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家50~70張的水平。面對(duì)老齡化的商機(jī)，目前各省市紛紛將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)列入民生領(lǐng)域的重要目標(biāo)。根據(jù)2013年9月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)床位數(shù)將較2013年的500萬張?jiān)鲩L(zhǎng)1倍。

       人口紅利的衰竭不僅使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，社會(huì)資金價(jià)格上升，而且誘發(fā)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降預(yù)期。因?yàn)槿丝诮Y(jié)構(gòu)的變遷最直接的結(jié)果就是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生變化，隨著買房主力軍年輕一代這個(gè)目標(biāo)群體的銳減，勢(shì)必迫使房企尋求突圍。怒斥“房?jī)r(jià)暴跌論”的萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林直言，房地產(chǎn)并不是一個(gè)萬年常青的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的主要方向。

        目前養(yǎng)老地產(chǎn)不僅成為保險(xiǎn)資金的聚集地，而且包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋、萬達(dá)等超過80家傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，在A股市場(chǎng)上，養(yǎng)老地產(chǎn)概念股更是受到了空前的追捧，桑樂金、太極集團(tuán)、鳳凰股份等涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的公司，其股價(jià)紛紛遭到了熱炒。記者也注意到，李克強(qiáng)總理在2014年“兩會(huì)”上所作的《政府工作報(bào)告》指出，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老、健康、旅游、文化等服務(wù)，也成了各路資金進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的催化劑。

養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)尷尬

        盡管上市房企將養(yǎng)老地產(chǎn)視為投資金礦，但是目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)仍停留在概念和講故事的階段。諸多項(xiàng)目都是披著“養(yǎng)老”的外衣，以此實(shí)現(xiàn)盤活問題土地的目的，或者借著“養(yǎng)老”的名義圈地，最后還是落腳在住宅開發(fā)的窠臼。這背后凸顯的是投入和產(chǎn)出的不對(duì)稱，也即是高投入、慢產(chǎn)出。相比較于前端平臺(tái)（拿地、開發(fā)）、搭建（養(yǎng)老地產(chǎn)）需要耗費(fèi)大量資金，國(guó)信證券分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利主要來源于后端的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，因此投資回收期較長(zhǎng)。但現(xiàn)實(shí)尷尬則是房地產(chǎn)企業(yè)往往本末倒置，重地產(chǎn)而輕養(yǎng)老。

        從目前全球養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式來看，大致分為歐洲以政府主導(dǎo)的社會(huì)福利型、美國(guó)的市場(chǎng)化開發(fā)型以及日本以政府+開發(fā)商合作開發(fā)模式。目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有探索出成熟的盈利模式，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)公司的收費(fèi)模式五花八門，比如產(chǎn)權(quán)制、會(huì)員制、抵押制、租金制、月費(fèi)制等，無論哪種模式都需要房地產(chǎn)企業(yè)有充足的資金鏈，因?yàn)橐粋€(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收期可能長(zhǎng)達(dá)30年。以已收官一年的保利—和熹會(huì)為例，目前入住率44%，每個(gè)月資金運(yùn)營(yíng)缺口30萬元。

        低端養(yǎng)老主要通過政府主導(dǎo)的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)解決，而涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的房企主要集中在中高端養(yǎng)老市場(chǎng)上，高端即意味著對(duì)服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。如中茵股份本周宣布已經(jīng)與蘇州九龍醫(yī)院合資設(shè)立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司，同時(shí)強(qiáng)調(diào)雙方將合力打造有中茵特色的“遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈”。具體而言，建立老齡群體高端體檢中心及服務(wù)平臺(tái)，并開創(chuàng)線上咨詢、線下體驗(yàn)的新型O2O移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老咨詢模式，但是發(fā)展前景如何，仍未可知。

        養(yǎng)老地產(chǎn)，看著令資本垂涎三尺，實(shí)則難以下咽。無論是捷足先登的房企大佬萬科A，還是高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的世榮兆業(yè)，真正讓養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)生效益并不容易。上海社科院專家對(duì)記者表示，這些項(xiàng)目短期都難以對(duì)房企利潤(rùn)產(chǎn)生貢獻(xiàn)，如果在模式不成熟又熬不過資金壓力的情況下，必然迫使宣稱做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商最終“一賣了之”。至于資金充實(shí)、整合社會(huì)資源能力強(qiáng)，并且堅(jiān)決轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的上市房企，對(duì)A股投資者長(zhǎng)線投資或許將更具吸引力。