19日晚間，上市房企中茵股份、天?；òl(fā)布公告稱，其非公開(kāi)發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)。在資金投向方面，兩家公司均將其用于地產(chǎn)項(xiàng)目。這就意味著，暫停近四年的地產(chǎn)類公司再融資正式開(kāi)閘。

受制于房企資金鏈，前2月我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)放緩跡象。業(yè)內(nèi)分析稱，在此背景下，地產(chǎn)融資及重組政策此時(shí)松綁意在為房企“解渴”，以增加供應(yīng)，保障自住型需求。

房企再融資及重組正式開(kāi)閘

據(jù)中茵股份公告，其最新預(yù)案為：公司擬以不低于9．53元／股的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)1．8億股，募集資金不超過(guò)17．15億元。募集資金將全部用于公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場(chǎng)項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與營(yíng)運(yùn)。

天?；▌t擬以不低于4．48元／股的發(fā)行價(jià)格，發(fā)行股份數(shù)量不超過(guò)3．46億股，募集資金15．5億元建設(shè)三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金，且此三個(gè)項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目。

2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》規(guī)定，對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。近4年來(lái)，證監(jiān)會(huì)始終未對(duì)房企再融資和資產(chǎn)重組放行。

今年1月24日，海印股份以“專業(yè)市場(chǎng)”項(xiàng)目身份、有條件地獲得了再融資資格，成為2010年以來(lái)第一家再融資獲證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)的房地產(chǎn)企業(yè)。3月17日，上市公司金豐投資宣布，擬通過(guò)資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購(gòu)買方式進(jìn)行重組，擬注入資產(chǎn)為房企龍頭綠地集團(tuán)100％股權(quán)。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東認(rèn)為，金豐投資重組方案交易完成后，綠地預(yù)計(jì)登陸A股市場(chǎng)，這預(yù)示著房企上市、地產(chǎn)重組將放開(kāi)；中茵股份和天保基建定增被放行則意味著房企再融資將逐步放開(kāi)。

房企“荷包”縮水已致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速減緩

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份－2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7956億元，同比名義增長(zhǎng)19．3％，增速比去年全年回落0．5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資5426億元，增長(zhǎng)18．4％，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。

近日，浙江興潤(rùn)置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明，中小型開(kāi)發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。進(jìn)入2014年以來(lái)，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批也逐漸趨嚴(yán)。

今年前2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14．5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款4913億元，增速回落8．3個(gè)百分點(diǎn)；利用外資50億元，下降43．2％，而去年全年增速為32．8％；自籌資金增速也回落近10個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，資金鏈緊張是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速放緩的直接原因。

標(biāo)準(zhǔn)普爾最新發(fā)布報(bào)告稱，多數(shù)房企融資渠道有限，主要還是依賴銀行貸款。而對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能從銀行貸到款不僅變得更加困難，其利率也變得更高。大型開(kāi)發(fā)商能夠以6％－9％的利率從國(guó)內(nèi)銀行獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，“小型開(kāi)發(fā)商可能須支付20％的利率，而且融資額度有限，因此它們不得不轉(zhuǎn)向信托融資。”

標(biāo)普信用分析師符蓓表示，對(duì)于中小型房企而言，融資將更加有限，成本也將更高，2014年可能會(huì)有更多違約事件發(fā)生。

鑒于此，宏源證券分析師陳光磊認(rèn)為，地產(chǎn)融資及重組政策此時(shí)松綁或意在為房企“解渴”。

調(diào)控思路：從抑制開(kāi)發(fā)商資金到增加供應(yīng)

多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)重組及再融資獲批的放開(kāi)，意味著管理層對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路從抑制開(kāi)發(fā)商資金向增加供應(yīng)全面切換。

中信建設(shè)指出，上述房企再融資獲批對(duì)于房地產(chǎn)板塊意義重大。“A股市場(chǎng)化進(jìn)程被行政手段制約的因素將得以消除，融資功能恢復(fù)暢通是長(zhǎng)效機(jī)制的必由之路，由此地產(chǎn)股資本市場(chǎng)機(jī)制將重歸市場(chǎng)化，未來(lái)或?qū)⒉幌抻谠偃谫Y，還可能出現(xiàn)其他融資形式。”

住建部副部長(zhǎng)齊驥也于全國(guó)兩會(huì)期間表示，對(duì)于呈現(xiàn)供需不平衡態(tài)勢(shì)的城市來(lái)說(shuō)，應(yīng)千方百計(jì)增加供應(yīng)，尤其是中小套型供應(yīng)。

克而瑞研究中心分析稱，中央政策的著力點(diǎn)在于支持自住需求，這是地產(chǎn)政策松動(dòng)的重要原因。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)畢竟需要資金。”

然而，符蓓提醒，由于房?jī)r(jià)漲幅落后于成本漲幅，尤其是土地成本的漲幅，過(guò)去幾年房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率持續(xù)下降。雖然融資政策環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)，但房企需防止“土地價(jià)格回落和成交溢價(jià)率下降”可能帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，在拿地上更應(yīng)理性。