商業(yè)地產(chǎn)投資周期比較大，回報(bào)周期比較長(zhǎng)。如果投資決策沒(méi)有系統(tǒng)思考，戰(zhàn)略引領(lǐng)，系統(tǒng)管理，不能做到工作前置，計(jì)劃先行，全過(guò)程管理，最后結(jié)果至上項(xiàng)目就很難成功。

 

中糧集團(tuán)是1949年與新中國(guó)共同誕生的國(guó)有企業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)糧油食品方面，從田間到餐桌，全產(chǎn)業(yè)鏈的糧油食品企業(yè)。中糧置地是中糧生活方面的延伸，主要的品牌是大悅城。香港還有中糧地產(chǎn)，以發(fā)展住宅為主。去年底在香港置地控股成功上市。

 

一個(gè)聚焦在住宅，一個(gè)聚焦在商業(yè)。中糧集團(tuán)主要研究中國(guó)的商業(yè)市場(chǎng)，從消費(fèi)者的角度出發(fā)以后，還是抓住年輕中產(chǎn)階級(jí)群體，18-35歲新興的中產(chǎn)階級(jí)作為主力市場(chǎng)，抓住了主要的定位，年輕、時(shí)尚、潮流、品位作為主要特征。不是對(duì)所有客戶(hù)都關(guān)注，因?yàn)槟阋龅墓ぷ魇亲龊镁劢沟募?xì)分市場(chǎng)。

 

商業(yè)綜合體發(fā)展一定要考慮到投資和回報(bào)與品牌。商業(yè)地產(chǎn)投資周期比較大，回報(bào)周期比較長(zhǎng)。如果投資決策沒(méi)有系統(tǒng)思考，戰(zhàn)略引領(lǐng)，系統(tǒng)管理，不能做到工作前置，計(jì)劃先行，全過(guò)程管理，最后結(jié)果至上項(xiàng)目就很難成功。選址之前要先有定位，根據(jù)客群需求從選址到產(chǎn)品都要有戰(zhàn)略。再加上商戶(hù)落位之后整個(gè)購(gòu)物中心能否運(yùn)營(yíng)好，業(yè)務(wù)能否提高等環(huán)節(jié)需要持續(xù)優(yōu)化。

 

選址過(guò)程中，如果城市選的時(shí)機(jī)不對(duì)，或者城市目前競(jìng)爭(zhēng)格局很激烈，糊里糊涂進(jìn)入，往往容易被某些小東西影響大決策，所以城市發(fā)展?jié)摿?、商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、人均可支配的消費(fèi)能力、行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局都要考慮。

 

從商圈選擇來(lái)看，一般一線城市核心區(qū)最好，依次是次級(jí)商圈，城市的副中心，軌道交通方便的地區(qū)。二線城市盡量要在比較核心的商圈。每一家企業(yè)的理解不同，在地塊方面還要進(jìn)行精細(xì)化的測(cè)算。對(duì)租金的回報(bào)、對(duì)這個(gè)區(qū)域的人流、政府未來(lái)會(huì)對(duì)這個(gè)區(qū)域進(jìn)行怎樣的規(guī)劃，也要對(duì)城市發(fā)展的格局進(jìn)行系統(tǒng)的研究。

 

在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方面，選址要在地塊獲取之前進(jìn)行精細(xì)化財(cái)務(wù)模型的測(cè)算，要有一套模型。如果有一線商圈很好的位置，只要地價(jià)不太貴，區(qū)域與對(duì)未來(lái)商業(yè)模式的定位匹配，溢價(jià)能力就會(huì)很高，回報(bào)就不需要擔(dān)心。

 

產(chǎn)品戰(zhàn)略方向，商業(yè)是指導(dǎo)性的規(guī)劃，商業(yè)得作為先導(dǎo)，設(shè)計(jì)一定和產(chǎn)品、戰(zhàn)略定位相吻合并進(jìn)行前瞻性商業(yè)定位。產(chǎn)品要貫穿主線，以客戶(hù)為導(dǎo)向與設(shè)計(jì)原則。招商運(yùn)營(yíng)管理中，商戶(hù)定位要有組合理念，招商要定準(zhǔn)，組合要模塊化，始終圍繞消費(fèi)者?？Х瑞^、書(shū)店承租能力低，但有時(shí)就需要舍棄小利益，賺來(lái)大利益。

 

運(yùn)營(yíng)和推廣層面，精細(xì)化的管理和服務(wù)非常重要，商業(yè)地產(chǎn)不是建完了把商戶(hù)招來(lái)就完了，購(gòu)物中心管理的真正挑戰(zhàn)在后面，包括細(xì)化的管理、樓層的管理，要服務(wù)好客戶(hù)，使業(yè)績(jī)穩(wěn)定提高。大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略也非常重要。商戶(hù)是商業(yè)地產(chǎn)的延伸，通過(guò)數(shù)據(jù)追蹤、管理延伸下去，把商戶(hù)作為購(gòu)物中心自己的一部分。 品牌的管理方面，模式是否可復(fù)制，無(wú)論是品牌還是商業(yè)組合，本身的特制，品牌能不能準(zhǔn)確的表達(dá)、傳播，包括員工的服務(wù)要能讓消費(fèi)者感受到。

 

體驗(yàn)戰(zhàn)略方面，體驗(yàn)不斷地創(chuàng)新模式是我們服務(wù)好客戶(hù)持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。包括建筑動(dòng)線安排、品牌體驗(yàn)、業(yè)態(tài)的組合、服務(wù)體驗(yàn)。最后是團(tuán)隊(duì)，戰(zhàn)略落地很重要的就是團(tuán)隊(duì)，除了總部要有團(tuán)隊(duì)，各個(gè)項(xiàng)目也要有團(tuán)隊(duì)，從招商、推廣到運(yùn)營(yíng)形成一個(gè)系統(tǒng)，讓發(fā)展得到支持。