4月伊始，各大機(jī)構(gòu)關(guān)于北京樓市一季度成交情況的數(shù)據(jù)已陸續(xù)發(fā)布。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院、亞豪機(jī)構(gòu)、鏈家地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)提供給本報(bào)記者的資料顯示，北京住宅市場(chǎng)在“小陽(yáng)春”這個(gè)傳統(tǒng)樓市營(yíng)銷旺季中表現(xiàn)欠佳，一季度新建住宅及二手房市場(chǎng)成交同比下降幅度為6年來(lái)最低值。
       但與之完全相反的是，一季度北京土地市場(chǎng)整體成交表現(xiàn)火熱，在供地宗數(shù)較前一季度有所減少的情況下，出讓金總額依舊創(chuàng)下新高，熱門(mén)地塊遭實(shí)力房企哄搶的情況頻現(xiàn)。
       “當(dāng)前的信貸政策、市場(chǎng)預(yù)期等，都會(huì)明顯抑制近期市場(chǎng)回暖。短時(shí)間內(nèi)，北京住宅市場(chǎng)難以升溫。土地市場(chǎng)仍維持較好勢(shì)頭的同時(shí)，冷熱不均的走向?qū)⒃桨l(fā)明顯，房企拿地也將更加趨于謹(jǐn)慎。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者采訪時(shí)說(shuō)。
住宅供需格局調(diào)整
       從單月情況來(lái)看，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后北京二手住宅市場(chǎng)成交復(fù)蘇緩慢，傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”并未出現(xiàn)。3月份，北京全市二手房住宅成交量與1月份成交量相比基本持平，約為8800套，同比去年3月大跌79%。
       從一季度情況來(lái)看，3月27日，鏈家地產(chǎn)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，北京一季度新建住宅成交量為10651套，同比下降近6成；二手房成交21540套，同比下降7成，整個(gè)住宅市場(chǎng)一季度簽約量約為4萬(wàn)套，同比下降65%，下降幅度為近6年來(lái)的最低值。
       春節(jié)前的傳統(tǒng)淡季一直延續(xù)到3月底，這在以往幾年的傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”中并不多見(jiàn)。與此同時(shí)，一位資深二手房經(jīng)紀(jì)人告訴記者，整體而言，一季度北京二手房市場(chǎng)的議價(jià)空間提升至2.9%，為去年初以來(lái)的最高水平；同時(shí)，一季度新增房源、客源比例為4.9∶1，下降到了去年初以來(lái)的最低水平。
       顯然，整體來(lái)看，現(xiàn)階段北京樓市的供需矛盾已暫時(shí)得到進(jìn)一步緩解，買賣雙方的心態(tài)已悄然發(fā)生變化，供需格局正在不斷調(diào)整。對(duì)此，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露稱，去年北京2萬(wàn)套左右的剛需新房項(xiàng)目供需比基本為1∶4，但目前已逐漸降低到了1∶2。
       與此同時(shí)，開(kāi)年后扎堆開(kāi)盤(pán)、甚至平價(jià)入市的一些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，一季度集中開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目比較多，幾乎都面臨著銷售壓力，為能夠迅速實(shí)現(xiàn)回款，多數(shù)都順勢(shì)調(diào)整了銷售策略，以求快速跑量，導(dǎo)致不少項(xiàng)目出現(xiàn)最終成交價(jià)格低于先前預(yù)期的現(xiàn)象。
       “受銀行信貸緊縮等諸多因素影響，北京及其他一線城市樓市‘小陽(yáng)春’總體表現(xiàn)欠佳，一季度整個(gè)住宅市場(chǎng)都在觀望與博弈當(dāng)中度過(guò)。盡管部分房企采取了比較明智的‘以價(jià)換量’策略，但市場(chǎng)整體成交的氛圍并沒(méi)有回歸到‘量’的軌道上來(lái)，且在短期內(nèi)難以回暖。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受記者采訪時(shí)表示。
住宅用地市場(chǎng)或?qū)⒎只?/strong>
       與一季度住宅市場(chǎng)情況形成鮮明對(duì)比的是，受去年北京樓市量?jī)r(jià)齊漲、房企拿地欲望強(qiáng)烈以及北京市堅(jiān)持力推土地供應(yīng)等因素的影響，一季度北京土地市場(chǎng)整體成交火熱。
       據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，一季度，北京土地交易市場(chǎng)與住宅相關(guān)宗地共交易22宗，出讓總金額為578.49億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.62%，同比增長(zhǎng)50.53%；單筆成交均價(jià)為26.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)50.84%，同比增長(zhǎng)84.74%。與此同時(shí)，由于一線房企對(duì)住宅用地競(jìng)奪激烈，一季度北京樓面均價(jià)達(dá)到了每平方米13194元，也創(chuàng)下了歷史新高。
       對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)記者表示，一季度北京住宅用地成交之所以火熱，首先是2013年的火爆行情，讓不少企業(yè)獲得了大量回款，刺激了房企對(duì)北京樓市的看好預(yù)期；其次，2013年年末，市場(chǎng)分化格局有所顯現(xiàn)，三四線城市看空聲音增多，一季度三四線城市更是出現(xiàn)了降價(jià)潮，促使部分品牌房企轉(zhuǎn)移開(kāi)發(fā)重心，回歸一線城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局，促成住宅用地競(jìng)爭(zhēng)的白熱化；最后，一季度北京市的住宅用地供應(yīng)中多有區(qū)位優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，在對(duì)樓市預(yù)期和自身成本控制能力的綜合考慮下，此類地塊自然受到企業(yè)熱捧。
       而一季度北京成交住宅用地樓面均價(jià)的快速上漲，對(duì)房企而言則意味著在京拿地成本的持續(xù)升高，對(duì)其自身的運(yùn)營(yíng)能力和成本控制能力提出了更高要求，致使房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有所增加。同時(shí)，拿地成本的激增，客觀上也將迫使房企自身產(chǎn)生分化，實(shí)力不足的中小房企受到擠壓的程度會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。對(duì)未來(lái)的住宅市場(chǎng)而言，土地價(jià)格的升高，客觀上勢(shì)必將使未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的商品住宅價(jià)格被推高。
       剛剛過(guò)去的3月26日，北京再次迎來(lái)一季度最后兩宗經(jīng)營(yíng)性用地的成交，這也是全國(guó)“兩會(huì)”后北京首次出讓土地，兩宗地塊因?yàn)榈乩砦恢?、地塊規(guī)劃等原因，出現(xiàn)了一冷一熱的成交現(xiàn)象。
高姍對(duì)此分析認(rèn)為，整體來(lái)看，夏各莊和舊宮地塊兩種迥然的結(jié)局表明，當(dāng)前在整體市場(chǎng)分化加劇、房企資金鏈預(yù)期趨緊的局面下，房企拿地也更具有針對(duì)性。“在未來(lái)市場(chǎng)更加細(xì)化的競(jìng)爭(zhēng)格局下，北京土地市場(chǎng)冷熱不均的走向也將越發(fā)明顯，優(yōu)勢(shì)突出的熱門(mén)住宅用地仍將持續(xù)受到追捧，而一些條件很一般的地塊，則有可能因?yàn)楹罄m(xù)銷售風(fēng)險(xiǎn)的加大，而被房企放棄。”