張女士（化名）在2013年年初購買了先烈南路一套單價19000元/平方米的商業(yè)公寓小戶型單位，辦好手續(xù)之后碰上租賃旺季，以月租金2600元成功租給在環(huán)市東工作的白領(lǐng)，賬面租金回報率高達(dá)5.2%。最近，張女士的朋友打算在附近也買一套商業(yè)公寓投資，她幫朋友一問行情才發(fā)現(xiàn)，類似的單位價格已漲至23000元/平方米左右，于是連聲稱幸運：“還好趕早一年買，要是現(xiàn)在才買，最少都要多付20%了。”張女士對現(xiàn)時的租金回報還挺滿意，賺著房價升值的同時，租金回報還比銀行定存和部分理財產(chǎn)品高。雖然房子價格漲了，但張女士還是打算繼續(xù)持有，等春節(jié)假期結(jié)束后再調(diào)高租金出租。

春節(jié)假期將近，一年到頭守候筍盤的投資者，也暫時收拾心情準(zhǔn)備過年，年前入市意愿大多不高，持幣過年是多數(shù)投資者現(xiàn)時的心情寫照，以期儲備實力待年后再戰(zhàn)江湖?；仡檮倓傔^去的2013年，有不少果斷出手的投資客，除了斬獲物業(yè)升值的利好外，還能收獲至少跑贏銀行定存利率的租金回報。據(jù)合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年二手住宅及商業(yè)公寓市場當(dāng)中投資型需求占比達(dá)8%，與2012年投資型需求僅占6.1%相比，數(shù)據(jù)反映在2013年樓市交投暢旺的行情下，也激發(fā)起投資型購房需求隨之增加。

租金回報率小戶型跑贏大戶型

合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，在2013年內(nèi)經(jīng)由合富置業(yè)促成買入并租出的二手住宅及商業(yè)公寓成交個案當(dāng)中，平均租金回報率僅2.93%，而在2009年時平均租金回報率曾高達(dá)4.13%，隨著近幾年樓價快速上漲，租金雖然同步上升，但增速遠(yuǎn)低于樓價，因此租金回報率亦隨之逐年下降。

不過，相對來說，入市門檻相對較低的小戶型單位，租金回報率高于市場整體水平的同時，往往也會比入市門檻高的大戶型單位要理想，因此，不少長線投資者仍是將投資的重點鎖定在小戶型單位上。來自合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，面積在30平方米以下的物業(yè)平均租金回報率最高，超過4%，而面積在150平方米以上的物業(yè)平均租金回報率最低，不到2.3%。

合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，對于還有購房資格的長線投資者來說，選擇房源的空間相對較大，除了住宅外還可以考慮商業(yè)公寓，而對于已沒有名額買住宅的人士來說，商業(yè)公寓對比起其他商用物業(yè)來說，投資穩(wěn)健性相對高一些。在衡量物業(yè)投資價值的時候，除了參考買入價格、租金回報率等因素外，還可以參考出租活躍度。2013年租賃交投較為活躍的珠江新城、天河北、西門口等租賃市場交投活躍的區(qū)域，同時也是投資者關(guān)注度最高的區(qū)域。其中，小戶型投資較活躍的西門口板塊，2013年平均租金回報率達(dá)3.73%，不少大齡樓梯樓1房1廳小戶型單位，由于總價不高但租金和租賃活躍度都較不錯，因而亦相當(dāng)受投資者青睞。

投資者偏好不限購商業(yè)公寓

在限購政策繼續(xù)影響的環(huán)境下，自2013年起不限購的商業(yè)公寓比起住宅公寓更受投資者青睞，在一手商業(yè)公寓銷售行情不錯的情況下，二手市場上即買即可放租獲利的二手商業(yè)公寓，同樣受到投資者青睞。

數(shù)據(jù)顯示，在2013年二手公寓市場上，商業(yè)公寓成交比例高達(dá)66%，而住宅公寓成交比例僅34%。商業(yè)公寓比住宅公寓熱銷的原因，主要還在于“不限購”的特點，不少有足夠購買力而希望投資房產(chǎn)的長線投資者受限于沒有購房資格而未能投資住宅，在這種情況下“不限購”的商業(yè)公寓的吸引力隨之大增。

以公寓較為集中的珠江新城西區(qū)為例，租金最高的愛丁堡國際公寓，雖然投資門檻至少都要260萬元以上，但其在高端外籍租客群體中的租賃活躍度及租金收益，依然吸引資金實力雄厚的投資者出手。據(jù)合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年愛丁堡國際公寓平均租金回報率高達(dá)4.03%，高于周邊鉑林國際公寓、嘉裕禮頓陽光大廈等住宅公寓。不過，對于資金實力相對較弱的小型投資者來說，若有購房資格的話，還是更傾向于選擇發(fā)展相對成熟的低總價住宅公寓。合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，平均租金回報率分別達(dá)3.44%和3.53%的鉑林國際公寓和嘉裕禮頓陽光大廈的小戶型單位，在2013年亦相當(dāng)受小型投資者的關(guān)注，而這類住宅公寓租客多是在附近上班的白領(lǐng)。

在商業(yè)公寓投資一片火熱的市場情況下，也有例外的情況出現(xiàn)，對于仍有資格購買住宅的投資者來說，部分區(qū)域的住宅公寓吸引力更勝商業(yè)公寓。在環(huán)市東商圈周邊既有時代YOU公寓、三木國際公寓等商業(yè)公寓，也有好世界公寓等住宅公寓。但是，從2013年整體行情來看，無論在二手買賣市場還是租房市場，好世界公寓的交投活躍度遠(yuǎn)高于商業(yè)公寓。

“時代YOU公寓的二手均價現(xiàn)在才21000-23000元/平方米，而好世界公寓單價已超過30000元/平方米了”，合富置業(yè)建設(shè)五馬路分行主管麥鳳蘭表示，不過投資者往往更喜歡買住宅公寓。原因很簡單，位置好，租賃交投活躍，轉(zhuǎn)手也更容易，所以有名額的大多都喜歡買好世界公寓。租客的偏好更為直接，麥鳳蘭表示，租客都是看價錢的，好世界公寓最便宜3000多元就租得到，而時代YOU公寓最便宜都要4000多元才有交易，租客自然會首選租住好世界公寓。