保定老項(xiàng)目銷售多年仍未清盤 開(kāi)發(fā)商雇人買樓“裝”熱銷

有數(shù)據(jù)顯示，按照去年的月均去化量，保定目前的庫(kù)存去化時(shí)間高達(dá)38個(gè)月，是北京的5倍—6倍
“聽(tīng)說(shuō)副中心概念一出，保定的房子幾天時(shí)間每平方米就長(zhǎng)了好幾千塊錢，身邊有兩撥朋友都叫我一起去‘團(tuán)購(gòu)’，你說(shuō)靠譜嗎？”在傳出保定被確定為畿輔節(jié)點(diǎn)城市的消息后，記者身邊的一位朋友這樣向記者咨詢。

而根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)發(fā)布的2014年3月份全國(guó)288個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，保定市以4.8%的環(huán)比漲幅高居全國(guó)首位。

不過(guò)，記者在親赴保定現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這一輪保定樓市的上漲，更多的是源于投機(jī)和炒作。經(jīng)過(guò)這一輪炒作的保定樓市，顯然已經(jīng)走到了一個(gè)十字路口。

市中心尚有大量新房未售

在保定九號(hào)國(guó)際城項(xiàng)目的售樓處，記者走入后發(fā)現(xiàn)沙盤前空無(wú)一人，只是在售樓處的柜臺(tái)后坐著兩個(gè)銷售人員。“是來(lái)看房的嗎”，在得到記者肯定的答復(fù)后，其中一位銷售人員告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目的住宅部分已經(jīng)交了鑰匙，買完可以直接入住，目前的均價(jià)是8200元/平方米，如果是全款支付，可以優(yōu)惠到7700元/平方米。

而在隨后的交談中，記者了解到，這個(gè)距離保定市政府僅2公里，且位于繁華商業(yè)區(qū)的項(xiàng)目，早在4年前便已開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)的價(jià)格為4000元/平方米，全部800多套住宅也一起推向市場(chǎng)，但4年過(guò)去，目前還剩100多套沒(méi)有售出。同時(shí)，4年時(shí)間該項(xiàng)目的整個(gè)商業(yè)部分竟然還未開(kāi)始建設(shè)，也沒(méi)有對(duì)外銷售。

對(duì)于近期北京副中心概念給價(jià)格帶來(lái)的影響，上述銷售人員表示，該項(xiàng)目今年初的價(jià)格在6600元/平方米—6700元/平方米，副中心概念出來(lái)后，項(xiàng)目每平方米上漲了1000多元，但銷量并沒(méi)有明顯變化。

這一情況同樣出現(xiàn)在了維多利亞夏郡身上。

維多利亞夏郡銷售中心的工作人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，目前該小區(qū)230平方米的大戶型均價(jià)在6000元/平方米，小戶型的均價(jià)則要高一些，達(dá)到6900元/平方米。“副中心這陣風(fēng)吹過(guò)來(lái)之后，我們漲了1000元/平方米”，該工作人員稱，“不過(guò)價(jià)格漲了，銷量沒(méi)什么變化，畢竟我們房子也不多了”。

此外，在保定北二環(huán)內(nèi)的北城楓景項(xiàng)目，其銷售人員也告訴記者，雖然屬于當(dāng)?shù)孛?mdash;保師附校新校區(qū)的學(xué)區(qū)房，但這個(gè)開(kāi)盤多年建筑面積高達(dá)37萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，目前仍有不少低層房源在售。

值得注意的是，上述三個(gè)老項(xiàng)目出售的住宅，全部是現(xiàn)房，但在副中心概念傳出后，銷量卻遠(yuǎn)不及那些位置和周邊配套均不如自己的新項(xiàng)目期房。

對(duì)此，有當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商告訴記者，上述情況證明了近期的保定樓市，明顯是被投機(jī)需求炒起來(lái)的。近期賣的較火新項(xiàng)目，大部分都位于保定北面的新市區(qū)與北市區(qū)，離高速出入口較近。來(lái)買房的人，很大一部分都是北京的客戶，其中不少更是連戶型都不看，問(wèn)好價(jià)格就直接全款買了好多套，因此這部分客戶可以肯定是來(lái)投資的。而由于老項(xiàng)目房源比較少，且宣傳力度遠(yuǎn)不及這些新盤，因此這些投資客基本都把資金砸在了新項(xiàng)目上，不少當(dāng)?shù)厝艘豢磧r(jià)格真的漲了，也趕緊跟著就買了。

同時(shí)，上述開(kāi)發(fā)商透露，一些賣的比較好的項(xiàng)目，甚至雇了不少人，裝作從北京來(lái)的投資客，一些本來(lái)只是想看看的客戶，一看排隊(duì)買房的人這么多，腦袋一熱就簽約了。

而根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月份至11月份保定商品房累積成交150.919萬(wàn)平方米，月均消化14萬(wàn)平方米。按照目前的可售面積531萬(wàn)平方米計(jì)算，保定庫(kù)存去化時(shí)間高達(dá)38個(gè)月，是北京的5倍—6倍。

中投聯(lián)達(dá)董事長(zhǎng)楊少鋒也表示，“保定這些天的炒房熱，在我看來(lái)是不成熟市場(chǎng)中商家的一次集體哄抬物價(jià)行為，北京副中心到目前為止還是一個(gè)河北單方面的愿景，即便實(shí)施，真正形成規(guī)模也是十年之后的事。而受益的，首先是環(huán)北京一圈的區(qū)縣，和保定關(guān)系其實(shí)不大”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，保定市區(qū)尚有大量可供應(yīng)的土地；同時(shí)利好落地力度存疑，對(duì)于北京目前的各種資源來(lái)說(shuō)，能夠落地到保定的有限。目前北京的大興、通州等區(qū)域依然處于待開(kāi)發(fā)階段。

二手房難變現(xiàn)

相比于新房市場(chǎng)，在副中心概念傳出后，保定的二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的狀況，但幅度遠(yuǎn)不及新房，且在清明節(jié)過(guò)后，二手房市場(chǎng)的成交狀況便已經(jīng)恢復(fù)到了以往的正常水平。

而記者在走訪了數(shù)家二手房中介店面后也發(fā)現(xiàn)，除了記者外，這些中介店面沒(méi)有一個(gè)到訪客戶。在保定最大的二手房中介商華中置地的一家店面里，其工作人員告訴記者，3月份他們公司的二手房成交量確實(shí)出現(xiàn)了30%的增長(zhǎng)，但進(jìn)入4月份后，成交量便出現(xiàn)了下滑，當(dāng)天到訪客戶比較少也是和工作日有關(guān)。

記者在這家門店的墻壁上看到，不少二手房掛單上的售價(jià)都被顏色鮮艷的紅色水筆修改過(guò)。其中一套原價(jià)76萬(wàn)元的三室兩廳，便被修改為85萬(wàn)元，而另外一套70萬(wàn)元的二手房，數(shù)字0則直接被改成了6。

對(duì)此，店內(nèi)的工作人員表示，“這些都是副中心概念出來(lái)后漲的價(jià)，掛出來(lái)的還算是漲的不多的，基本在1000元/平方米以內(nèi)，特別離譜的我們干脆就沒(méi)往外掛。不過(guò)之前成交最多的還是那些沒(méi)漲價(jià)的房子，客戶以前還會(huì)砍砍價(jià)，3月份的時(shí)候基本上是業(yè)主不提價(jià)就算運(yùn)氣好了”。記者也確實(shí)看到，凡是被紅筆改了價(jià)格的二手房，大多都沒(méi)有被標(biāo)出已售的字樣。

實(shí)際上，就保定目前的情況看，在城區(qū)大量新盤的供應(yīng)壓力下，當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)并不活躍，即便是3月份市場(chǎng)最好的時(shí)候，其全月成交也僅百余套。對(duì)此，張大偉也表示，河北很多區(qū)域目前還沒(méi)有成型的二手房市場(chǎng)，即使出現(xiàn)房?jī)r(jià)的上漲，也很難變現(xiàn)。因此，到當(dāng)?shù)赝顿Y還是需要謹(jǐn)慎。