經(jīng)過3年多的施工建設(shè)，到今年4月，招遠(yuǎn)溫家社區(qū)已基本成形。該項(xiàng)目規(guī)劃占地約1200畝，總投資約20億元，是當(dāng)?shù)亟?年來最大的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，但它并不是單純的商業(yè)開發(fā)，還將安置溫家、西秦家等7個(gè)整村搬遷來的1800多戶村民。
“項(xiàng)目開發(fā)必須與舊村改造掛鉤，是招遠(yuǎn)市近三年城市建設(shè)的基本模式。”該市住建局副局長楊永賓介紹。2010年6月招遠(yuǎn)市政府出臺文件，規(guī)定除了續(xù)建工程之外，此后3年內(nèi)不再審批非整村改造及舊城改造的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
招遠(yuǎn)市國土資源局土地儲備中心副主任苑波，將這個(gè)政策總結(jié)成更通俗的一句話，“也就是說，招遠(yuǎn)過去3年不賣地。” 當(dāng)然，不賣地只是針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言。“一般的工業(yè)用地并不受這個(gè)政策限制，招商引資工作受影響也不大。但招遠(yuǎn)工業(yè)用地每畝價(jià)格在17萬元左右，用于房地產(chǎn)開發(fā)的住宅用地畝均價(jià)格可達(dá)到90萬元，這個(gè)對比還是十分明顯。”該局土地利用科科長王克龍介紹。
“這個(gè)政策的出臺，有特定的歷史背景，主要是針對招遠(yuǎn)市的舊村改造。”楊永賓說。2010年初，招遠(yuǎn)市曾組織國土、財(cái)政、住建三個(gè)部門進(jìn)行聯(lián)合調(diào)研，調(diào)研結(jié)果認(rèn)為招遠(yuǎn)“城中村”“村中城”現(xiàn)象較為突出，不利于當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，有必要加快舊村改造進(jìn)程。“但對于開發(fā)商來講，舊村改造的成本要遠(yuǎn)超過空地建設(shè)。如果可以競標(biāo)空地，顯然不利于舊村改造力量的集中。”楊永賓說。
“通過舊村改造方式進(jìn)行開發(fā)，土地仍然要走‘招、拍、掛’流程，這樣能夠保證建成的商品房兩證齊全，便于流通。但之所以稱作‘不賣地’,主要是土地收益部分政府基本都會以各種形式返還給村集體。”苑波解釋。
這個(gè)政策的制定推出，也是建立在招遠(yuǎn)市相對雄厚的財(cái)政實(shí)力基礎(chǔ)之上。作為中國黃金之都，招遠(yuǎn)市近年經(jīng)濟(jì)增長明顯。在政策出臺之前的2009年，招遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)政府土地收益約為1.7億元，占當(dāng)年地方18.8億元財(cái)政收入的10%左右；到2013年，招遠(yuǎn)市該年度名義上的土地收益為1.5億元，但地方財(cái)政收入則突破40億元大關(guān)，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地收益占財(cái)政收入比例降到了約3.7%。
“新政策其實(shí)是個(gè)收益重新分配的過程。政府舍棄了土地收益部分，以此鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)集中力量投入舊村改造。”楊永賓認(rèn)為。在這種模式下，招遠(yuǎn)舊村改造之后的村民按照1:2的比例置換新樓房，居住條件得到明顯改善，同時(shí)可以享受到舊村改造地塊上商業(yè)設(shè)施的租金收益；開發(fā)商看似成本增加，但有相應(yīng)的稅金政策優(yōu)惠，綜合下來也有利可圖；政府短期看損失了部分土地收益，但通過市場化、社會化的力量推進(jìn)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，長期而言社會效益也不少。
這種模式還有一種“隱形效用”。招遠(yuǎn)市2010年時(shí)的房價(jià)在每平方米三四千元左右，目前的單價(jià)是四五千元，保持了一種溫和增勢，相比周邊幾個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣價(jià)格偏低。“這與舊村改造快速推進(jìn)，增加了商品房存量有很大關(guān)系。”楊永賓說。
“招遠(yuǎn)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，堅(jiān)持以改善民生為根本目的，以人為本、民生為先，不與民爭利，進(jìn)一步加大財(cái)政投入力度，不斷提升群眾的幸福感和滿意度。”招遠(yuǎn)市委書記張偉說。
“招遠(yuǎn)模式建立在當(dāng)?shù)貜?qiáng)財(cái)政的基礎(chǔ)上，具有一定的特殊性，其他地方要借鑒有難度，不少縣級財(cái)政對土地收益的依賴甚至超過了50%。”聽到招遠(yuǎn)市這個(gè)“不賣地”政策時(shí)，山東師范大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任程道平有些驚訝，“推動城鎮(zhèn)化發(fā)展是個(gè)大趨勢，政府讓利于民的態(tài)度值得稱贊。”他評價(jià)。
記者了解到，招遠(yuǎn)市2010年6月出臺的文件規(guī)定政策期限為3年，2013年6月到期之后又以政府通知的形式繼續(xù)實(shí)施，目前招遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)仍處于“不賣地”狀態(tài)。“但通知只是暫時(shí)性，‘不賣地’有著特殊的歷史背景，隨著社會經(jīng)濟(jì)條件的變化，政策也會有相應(yīng)調(diào)整，現(xiàn)在還在研究的過程中。”楊永賓說。
