近幾年，國內(nèi)土地價格高速上漲，各項政策調(diào)控周期變短，房企資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)峻挑戰(zhàn)。在國內(nèi)這樣的投資環(huán)境下，房企出海儼然成為一陣潮流。
日前，高力國際發(fā)布《中國房地產(chǎn)資金出?！钒灼Q，中國跨境投資已經(jīng)由2008年的6900萬美元上升至2013年的160億美元。在發(fā)展商及投資者均通過海外市場較高收益率、國內(nèi)政策環(huán)境以及發(fā)展國際業(yè)務(wù)和品牌形象之機(jī)遇獲利的背景下，高力國際預(yù)計，該投資規(guī)模在2014年將會翻番。
前三月海外投資逾90億美元全年投資或翻倍
仲量聯(lián)行研究報告顯示，2013年，中國買家在境外商業(yè)地產(chǎn)及住宅開發(fā)項目的投資額超過100億美元，較2012年增幅超過30%。其中海外商業(yè)房地產(chǎn)的投資總額為76億美元，同比增長124%。而2012年和2011年僅為33億美元和29億美元。
而在今年年初，房企出海投資迎來了一個高潮。僅前三個月，綠地、萬達(dá)以及碧桂園三家房企已在倫敦及悉尼拋出約90億美元的投資計劃，業(yè)內(nèi)人士分析，今年中國房企在海外的投資量或?qū)⑦_(dá)到空前巨大。
其中，最大手筆的當(dāng)屬綠地集團(tuán)。其在年初以125億元人民幣一舉拿下倫敦兩個住宅項目，拉開了今年房企進(jìn)軍海外的大幕。隨后2月28日，綠地集團(tuán)宣布與馬來西亞新山市兩個項目簽署合作備忘錄，將投資200億元人民幣進(jìn)行投資建設(shè)，其中一個項目將成為中國企業(yè)在馬來西亞投資的最大規(guī)模房地產(chǎn)單體項目。3月8日，綠地集團(tuán)就投資加拿大多倫多市中心簽署合作備忘錄，總投資超過22億元人民幣。
此外，1月20日，繼碧桂園去年成為馬來西亞最大的房地產(chǎn)開發(fā)商后，雅居樂以4.3億元人民幣收購吉隆坡一幅4.1萬平方米的地盤。這是雅居樂海外市場的首個項目，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，保守估計此項目回報率可達(dá)現(xiàn)有內(nèi)地樓盤15%的水平以上。
1月24日，萬達(dá)集團(tuán)宣布將以20億英鎊到30億英鎊在英國開展城市改造計劃，主要投資文化旅游商業(yè)綜合項目。
2月27日，繼去年在馬來西亞成功“扎營”后，碧桂園以7300萬澳元買下澳大利亞悉尼西北部的一處開發(fā)用地。該地塊總占地面積17,580平方米，距悉尼西北部15公里，地理位置優(yōu)越。
房企“入海如潮”尋找途徑避資金風(fēng)險
對于房企紛紛“出海”，第一太平戴維斯廣州投資及銷售部董事張智聰分析指：“主要是當(dāng)下中央鼓勵房企走出去，大興移民潮。”
此外，海外項目融資成本相對較低，也成為開發(fā)商紛紛投身海外的原因之一。援引某金融機(jī)構(gòu)對比國內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率的數(shù)據(jù)可看到，國內(nèi)利潤里在10%-15%之間，且呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢，而海外投資項目利潤率可達(dá)到20%-30%之間，盈利空間可見一斑。
“國外產(chǎn)品成本比較低，同時有助于集團(tuán)分散投資，減少資金風(fēng)險。這代表在國外能得到的回報更多。”張智聰續(xù)指，“預(yù)測這種勢頭會繼續(xù)保持，直至國外的房地產(chǎn)市場也飽和。”
“總的來說，國內(nèi)房企投資海外對國內(nèi)房地產(chǎn)市場或許是件好事，這減低了國內(nèi)投資熱度，讓國內(nèi)的房地產(chǎn)市場能喘上一口氣。”陳厚橋指出。
“出海”計劃老大發(fā)“狠”話進(jìn)軍海外或存四大風(fēng)險
與持續(xù)增長的海外投資金額相對應(yīng)的是，房企大幅增長的銷售目標(biāo)。
綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良表示，2014年綠地計劃再進(jìn)入包括新加坡、法國、加拿大等3~5個國家，全年海外總投資新增超100億美元，銷售目標(biāo)增至200億元人民幣，明年預(yù)計將超400億元人民幣。
碧桂園集團(tuán)總裁莫斌則表示，碧桂園將在海外進(jìn)一步拓展，未來5年海外市場份額將占集團(tuán)銷售總額的三分之一，目前正在美國和加拿大尋找合適項目進(jìn)行開發(fā)。
此外，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林指出，萬達(dá)集團(tuán)正在規(guī)劃加大海外拓展的步伐，將重點布局文化和旅游業(yè)，爭取2020年海外市場收入占比2到3成。
業(yè)內(nèi)分析，目前海外市場吸引國內(nèi)開發(fā)商的根本原因是利益最大化。當(dāng)下國內(nèi)主要城市開發(fā)相對飽和、快速增長的時代接近尾聲，同時中國政府持續(xù)對國內(nèi)住宅市場進(jìn)行降溫手段，抑制高速上漲的房價。相比之下，國外投資較高的收益率就顯得格外誘人。
中國房地產(chǎn)開發(fā)商國外項目
然而，截至2014年4月，盡管開發(fā)商對海外開發(fā)投資增長百分比令人矚目，但僅有少數(shù)大型開發(fā)商完成了交易，這不難說明跨境投資仍然處于早期階段。
陳厚橋直言，房企投資資金金額如此之大，面臨的風(fēng)險有四點。“一是市場風(fēng)險，開發(fā)商仍不太了解海外市場，不熟悉國外的房地產(chǎn)玩法；二是政策風(fēng)險，開發(fā)商需跟當(dāng)?shù)卣蚝藐P(guān)系；三是金融風(fēng)險，投資國外需將資金轉(zhuǎn)出，賺到的錢又要轉(zhuǎn)回國內(nèi)，這之間產(chǎn)生的損失很難保證；四是外國人口并沒那么多，以前或許在中國建多少房子都不愁賣，但在國外這個問題就必須考慮清楚了。”
國內(nèi)投資環(huán)境的不穩(wěn)定因素，也在影響著房企是否出海的決策。高力國際調(diào)研及咨詢董事陳厚橋直言，近年來幾個標(biāo)志性事件成為了國內(nèi)房產(chǎn)事業(yè)或出現(xiàn)了風(fēng)險的信號——宏觀調(diào)控政策的頻頻出臺、萬達(dá)將重心轉(zhuǎn)向旅游及文化事業(yè)、李嘉誠拋售內(nèi)地物業(yè)。“大多數(shù)房企都已經(jīng)在考慮多區(qū)域投資，以避開國內(nèi)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。”
房企進(jìn)軍海外勢頭大增，是否意味著房企在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資減少？對此，張智聰認(rèn)為，目前海外投資份額相對較少，房企通過地塊的貸款就可以去發(fā)展該項目，所需費用也僅是當(dāng)時買下地塊所需的錢而已，并不能說增大海外投資就意味著減少國內(nèi)投資。
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