繼杭州、常州后，無錫的開發(fā)商也在價格上做起了文章，卻顯得相當“委婉”。
4月20日，龍湖在無錫的滟瀾山項目以4500元/平方米的價格開盤，而這一區(qū)域的均價在8000元/平方米左右。龍湖開出的這一價格，幾乎是同區(qū)域房價的一半。
有研究機構測算，按當前的庫存量和今年一季度的去化速度，無錫的去庫存周期約為29個月。由于看淡后市，開發(fā)商在無錫拿地意愿大幅下降。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，無錫市已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)了土地零成交的現(xiàn)象；其中2月和3月的土地成交量均為零。
面對樓市的成交低迷和庫存壓力，4月22日，無錫發(fā)出通知，將購房落戶“門檻”從70平方米降到60平方米。業(yè)內人士分析，無錫此舉可以打開目前無錫的剛需市場，達到去庫存的目的，“無疑是救市之舉。”
“價格低開”避談降價
龍湖項目的“低開”并非個案。
在3月底開盤的無錫恒大城，打出了5880元/平方米起售，均價6680元/平方米的開盤價；而這一區(qū)域樓盤的價格在7000-8000元/平方米左右。因為與同區(qū)域樓盤在價格上有足夠的吸引力，3月23日開盤當天這一項目的銷售額就已近1億元。
不過開發(fā)商表示，自己并沒有降價。“我們是首次開盤，因此談不上降價。”恒大城銷售人員說。
“很多無錫房企都準備走‘價格低開’的路子，而不是通過直接降價的方式來加快銷售。”無錫當?shù)匾患议_發(fā)商說，“大家都希望通過調整價格來加快銷售。有一些老項目甚至通過新開不同的產(chǎn)品、重新定價的方式來調整價格。”
無錫當?shù)胤慨a(chǎn)機構向記者指出，3月底無錫的蘇寧悅城因降價引來的風波，使得無錫房企對降價變得很小心。當時，蘇寧悅城項目的同類產(chǎn)品由此前的1.2萬元/平方米降至9700元/平方米。降價后，這一項目的老業(yè)主要求退房，售樓處也被砸。
“這事情在無錫震動很大，開發(fā)商都不敢明著降價。但大家也看到一點，降幅比較大，銷售效果也確實不錯。所以現(xiàn)在開發(fā)商都很小心，不會說自己降價。”無錫一家開發(fā)商說。
據(jù)無錫樂居房產(chǎn)的信息，無錫一個名為香緹半島的樓盤3月份的報價為1.2萬元/平方米，而4月該樓盤的最新報價已經(jīng)降至6500元/平方米，相比上個銷售周期價格下跌了45.8%。
香緹半島銷售人員4月21日告訴記者，1.2萬元/平方米賣的是別墅，定價6500元/平方米的是新開盤的公寓，因為是兩種不同的產(chǎn)品，所以談不上降價，也沒有客戶來砸售樓處。
雖然沒有說自己降價，但售樓人員告訴記者，這一價格其實比同一區(qū)域同類產(chǎn)品價格低了約500元-1000元/平方米。
“這個項目土地成本都要三千多，加上建安、稅費和各種成本，現(xiàn)在基本上是以成本價在賣，沒什么利潤。從周圍情況看，周邊樓盤要賣到7000元/平方米。”香緹半島的銷售人員告訴記者，之所以走低開路線，也是出于銷售壓力。
位于無錫太湖新城板塊的朗詩太湖綠郡，則以精裝改毛坯、送面積的方式，對新產(chǎn)品的價格重新進行定價。
據(jù)了解，此前太湖綠郡精裝修的均價1.38萬元/平方米，毛坯房的均價約9000元/平方米；而近期毛坯房的售價下調了1000元-2000元/平方米。
“精裝修的房源價格沒有變，但毛坯房最近在搞活動。本月26日我們開盤的1號至4號樓有優(yōu)惠，均價在7000元-8000元/平方米。三室房型的房源，還將贈送10平方米的面積。此外，我們還有幾套位于一樓和二樓的毛坯房，起價只有6100元/平方米，但數(shù)量很少。”朗詩太湖綠郡銷售人員4月21日告訴記者，
去化周期需29個月
分析人士告訴記者，無錫開發(fā)商現(xiàn)在之所以采取低開的方式跑量，是想以價換量。而價格低開的背后，是無錫因庫存量過大，開發(fā)商對銷售的擔心。
“現(xiàn)在賣什么價格，明年甚至后年可能還是這個價格。與其這樣，不如早點出貨回籠資金。因為無錫的庫存量并不是個小數(shù)目，而今年的銷售卻下滑得很厲害。”億瀚智庫分析師張化東向記者表示。
據(jù)億瀚智庫統(tǒng)計，無錫去年全年共銷售商品住宅517.3萬平方米，銷售套數(shù)為4.47萬套，月均銷售面積為43.1萬平方米。今年一季度，無錫的月均銷售面積只有29.3萬平方米。而截至今年一季度無錫商品住宅可售面積約857萬平方米，可售套數(shù)超過5.82萬套。
無錫克而瑞一位經(jīng)理也告訴記者，今年內一季度無錫商品住宅(含別墅)成交量約88.51萬平方米，這一成交量比去年同期下降了約三成。
分析師指出，無錫成交量的下滑，也加大了庫存量的去化壓力。
“按去年的去化速度，無錫的去化周期約為20個月，而按今年一季度的去化速度，則需要29個月。”張化東說。
“我覺得今年無錫剛需樓盤會比較麻煩，階段性的困難是供應量太大了。但高端需求仍然很強，這從一些樓盤價格略做調整就可能獲得銷售量就可以看出來。改善型需求的限購如果在無錫能松開，對高端需求將更是個利好。”融創(chuàng)集團董事長孫宏斌近日在無錫香樟園的發(fā)布會上表示。
對于無錫樓市目前的現(xiàn)狀，同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉向記者指出，無錫、常州一些供應量過大的區(qū)域，價格正在進行深度調整。
“整個長三角地區(qū)樓市低迷的問題會持續(xù)很長的時間，這也與去年下半年以來不少開發(fā)商過于樂觀有關，拿了高價地，今年樓市卻陷入低迷、銷售遇冷。而今年信貸的收緊，更使得一些項目的資金周轉速度降下來。未來銷售環(huán)境的競爭會進一步加大，開發(fā)商為了回籠資金，會在價格上做出讓步以適應新的市場環(huán)境。”張宏偉說。
