4月24日，李穎在馬來(lái)西亞忙著敲定她的第六筆房地產(chǎn)投資項(xiàng)目了。從2010年開(kāi)始，她已經(jīng)去過(guò)韓國(guó)、美國(guó)、加拿大、新加坡和英國(guó)投資買房。去年11月，在英國(guó)倫敦，她一口氣買下五套房產(chǎn)，其中四套公寓用于投資，一套別墅用于孩子海外求學(xué)時(shí)自住。

李穎說(shuō)，“賣掉北京的房產(chǎn)去國(guó)外投資，因?yàn)樵诒本┎蝗缭趪?guó)外掙錢了，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看北京房?jī)r(jià)肯定還是會(huì)上漲，但是就目前而言，北京的房產(chǎn)增長(zhǎng)點(diǎn)不明確了。”她的下一步打算是，再投兩千萬(wàn)到海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

她計(jì)劃把自己位于二三線城市的房產(chǎn)全部賣掉，一方面規(guī)避國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面為自己在海外投資提供充沛資金。這樣一場(chǎng)騰空挪移是建立在精密計(jì)算基礎(chǔ)之上的，李穎在做了分析之后挑選出幾個(gè)海外房產(chǎn)作為投資目的地，紛紛出手購(gòu)置房產(chǎn)，“這些地方的投資回報(bào)率顯然要高于國(guó)內(nèi)”。她說(shuō)。

去年下半年李穎賣掉了一套位于北京小悅城的房產(chǎn)，150萬(wàn)買入、半年后220萬(wàn)賣出，滿意之余，李穎更多感到慶幸，“幸好去年賣掉了一套，放在今年就不好賣了”。

兩個(gè)月前，李穎將自己位于慈云寺的另一套房產(chǎn)掛到房屋中介機(jī)構(gòu)，卻始終無(wú)人問(wèn)津，“能拿得出這么一大筆錢去買房子、不在銀行貸款的人畢竟太少。”她推斷，緊縮的銀行信貸導(dǎo)致今年北京房產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市。

去年，出現(xiàn)了很多像李穎這樣未雨綢繆拋售房產(chǎn)的人，來(lái)自北京的張小姐除了訴諸中介，也曾多次找朋友幫忙，希望能盡快賣掉北京的三套房子，張小姐認(rèn)為再放下去就不安全了。

李穎發(fā)現(xiàn)，之前房?jī)r(jià)漲勢(shì)猛烈，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)爭(zhēng)搶拋售，由于擔(dān)心自己投資的房子賣不出去，多年的生意頭腦和戰(zhàn)略性投資經(jīng)驗(yàn)讓她在去年迅速加入了身邊朋友的拋售隊(duì)伍，賣掉了她在北京和東北的幾處房產(chǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售數(shù)據(jù)似乎給了更多信號(hào)。2014年一季度，全國(guó)商品房銷售額同比下降5.2%，降幅比1-2月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)下行壓力伴隨著地產(chǎn)業(yè)銷售數(shù)據(jù)下滑，4月上旬北京二手房?jī)r(jià)下跌3.8%，而之前杭州、南京等二線城市的小部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整，部分一線城市也出現(xiàn)局部增長(zhǎng)停滯。

除了北京的房產(chǎn)，李穎在北京和和河北的交界處燕郊也有幾處房產(chǎn)。這幾套房子在售樓中介處已經(jīng)掛了三個(gè)月了，“還沒(méi)賣掉，賣不動(dòng)，有人詢問(wèn)，但是他們拿不出錢來(lái)。”李穎說(shuō)。

李穎是一名小企業(yè)主，經(jīng)營(yíng)著天然氣管道鋪設(shè)項(xiàng)目，企業(yè)規(guī)模最大的時(shí)候擁有200多名員工。但最近幾年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整，銀根緊縮的金融環(huán)境讓李穎有些擔(dān)心，她開(kāi)始尋找新的投資方式。

2010年她有了去海外投資房產(chǎn)的念頭。她認(rèn)為企業(yè)做到最后必須解決融資問(wèn)題，需要投資來(lái)擴(kuò)大生產(chǎn)，“但是國(guó)內(nèi)貸款利率一直都很高”。李穎將目光投向海外。

除了融資難、貸款成本太高，李穎還發(fā)現(xiàn)自己身邊有很多企業(yè)主的太太都帶著孩子去海外生活，同時(shí)做一些房地產(chǎn)投資，既能陪孩子讀書(shū)，又能輕輕松松掙錢。而她的小兒子也快上小學(xué)了，于是李穎也開(kāi)始打聽(tīng)海外房地產(chǎn)投資從，2010年開(kāi)始，她跑了好幾個(gè)國(guó)家。

2013年11月，李穎詳細(xì)了解了倫敦市房屋出租率、出租價(jià)格以及市民平均收入水平，找到一家英國(guó)本土的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一次性買下了總價(jià)值3000萬(wàn)元人民幣的五套房產(chǎn)。

貸款買房是李穎在海外投資房產(chǎn)的一個(gè)原則，“用10%的首付款，也就是三百萬(wàn)撬動(dòng)三千萬(wàn)的資產(chǎn)，這種好事兒為什么不做？”。李穎通過(guò)預(yù)約訂購(gòu)的方式以更優(yōu)惠的價(jià)格買下了位于倫敦市的四套公寓，在供小于求的倫敦住宅市場(chǎng)，新開(kāi)的樓盤往往需要預(yù)約才能搶到。短短兩個(gè)月的時(shí)間，280萬(wàn)元人民幣入手的公寓就賣到了320萬(wàn)，李穎得意于自己的投資眼光，開(kāi)始勸說(shuō)周圍朋友去倫敦買房。

不懂英文、對(duì)國(guó)外房產(chǎn)投資法律政策的了解也只是來(lái)源于中介的二手資料，但似乎并不妨礙她的判斷，畢竟投資房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)已有多年。2009年前，李穎已經(jīng)在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市購(gòu)買了房產(chǎn)，當(dāng)初她從不看合同，直接簽字付款團(tuán)購(gòu)房產(chǎn)。

李穎認(rèn)為，放棄國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向海外是正確的選擇，“連李嘉誠(chéng)都撤資到倫敦投資了”。向來(lái)追求穩(wěn)定回報(bào)的李嘉誠(chéng)自去年8月份開(kāi)始連續(xù)拋售內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目，而其旗下和記黃埔有限公司于今年4月獲批在倫敦發(fā)展涉資約10億英鎊的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。

行業(yè)大佬們也都在積極擴(kuò)張海外地產(chǎn)。根仲量聯(lián)行研究部的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)在海外商業(yè)房地產(chǎn)的投資額持續(xù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度高達(dá)124%，總投資額達(dá)到76億美元。內(nèi)地房企中最大的海外“地主”綠地集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)駐了10個(gè)國(guó)家的14個(gè)城市，綠地總裁張玉良預(yù)計(jì)明年的海外投資額將會(huì)超過(guò)400億美金。另一家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園在嘗得進(jìn)軍馬來(lái)西亞的甜頭后，開(kāi)始進(jìn)軍澳大利亞住宅市場(chǎng)，斥資7300萬(wàn)澳元購(gòu)買了位于悉尼西北部的一處開(kāi)發(fā)用地。萬(wàn)科集團(tuán)則以紐約曼哈頓為據(jù)點(diǎn)，與美國(guó)知名地產(chǎn)商RFR、漢斯攜手開(kāi)發(fā)列克星敦大道610號(hào)項(xiàng)目。

這些行業(yè)領(lǐng)軍人物的出海，為投資者的海外房產(chǎn)投資提供了佐證，在李穎看來(lái)這就是最直白的邀請(qǐng)，“緊隨其后一定穩(wěn)賺不賠”。

這導(dǎo)致中國(guó)與海外房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了截然不同的反差。英國(guó)邦瑞房地產(chǎn)發(fā)展有限公司中華區(qū)首席代表白兮透露，“2014年2月中國(guó)投資者購(gòu)買邦瑞倫敦房地產(chǎn)的客戶量是去年同期的5倍以上。”根據(jù)邦瑞公司的數(shù)據(jù)，去年倫敦的房地產(chǎn)增長(zhǎng)高達(dá)15%。

而今年2月國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的交易量呈明顯下跌趨勢(shì)，2月北京新建住宅成交量創(chuàng)兩年以來(lái)歷史新低，環(huán)比下跌68%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積同比下降0.1%，銷售額同比下降3.7%。

盡管海外地產(chǎn)的投資收益尚不明顯，房屋出租情況、稅收政策、匯率波動(dòng)等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都牽扯著李穎的賺錢計(jì)劃，但她依然愿意去國(guó)外尋找發(fā)現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

李穎說(shuō)，從個(gè)人投資角度看，北京的房產(chǎn)在近十年已經(jīng)漲幅已經(jīng)很大了，需要時(shí)間消化,“如果現(xiàn)在再在北京買房子，肯定要五到十年后才能掙錢。”

再有幾個(gè)月，李穎在倫敦的房子就要交房了，“打算5月就把它租出去”。按照房地產(chǎn)中介提供的數(shù)據(jù)，李穎預(yù)期倫敦的房子租金每月可達(dá)15000元人民幣左右，除去貸款、稅收和物業(yè)管理等費(fèi)用，每月房租收益可達(dá)1萬(wàn)元人民幣左右，“這遠(yuǎn)比我在北京的租金收益率高。”