“保定政治副中心”帶來的“虛火”正在慢慢褪去。

近日，《中國經營報》記者在保定調查發(fā)現，保定房地產市場已陷入低潮，大多新盤處于封盤停售狀態(tài)。 此外，據當地多位房地產中介經紀人告訴記者，保定二手房交易市場也出現了較大的價格波動。其舉例稱，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套帶小院和地下室、總面積171平方米的高端花園洋房，在上個月的時候，出價230萬元不愿意賣，現在已經主動降到180萬元，但依然難尋接盤者。

同時，保定房地產市場高達510萬平方米的庫存量，去庫存周期超過37個月甚至更長的現狀也引發(fā)業(yè)內專家的擔憂。中國社科院專家李恩平就擔憂保定或會成為另一個鬼城。

五證不全在售樓盤大量出現

《中國經營報》記者在調查中了解到，在經歷3月末的異常上漲后，保定樓市已歸于平靜，樓市“虛火”帶來的后遺癥也開始逐步顯現。

近日，記者走訪了多家位于保定市北市區(qū)、新市區(qū)在售樓盤售樓部發(fā)現，火爆的銷售場面已經一去不復返，麗景藍灣、領秀世紀城、清山公爵城等多家樓盤正處于封盤狀態(tài)。

據當地房地產業(yè)內人士介紹，清明節(jié)前夕，保定市長馬譽峰約談了當地10家房地產開發(fā)企業(yè)領導開會，隨之而來的則是《關于進一步規(guī)范我市商品房交易行為 促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)。“可能主要是為了抑制房價上漲過快勢頭、規(guī)范房地產市場，才以嚴查‘五證’為名，緊急叫停了大部分新盤的銷售。”

而在保定，五證不全即開始售房也成為普遍現象。當地多位房地產經紀人向記者證實，五證不全的一說一大堆，但五證齊全的還真沒幾個，一般情況下都是先蓋樓再補證，甚至很多樓盤房子賣完了五證都不一定能辦齊全。

清明假期前后，在“北京政治副中心初定河北保定”消息的刺激下，開發(fā)企業(yè)積極推盤，購房者恐慌入市，保定房價迎來了一波上漲潮。統(tǒng)計數據顯示，受京津冀一體化利好消息影響， 3月份保定樓市以4.8%的漲幅躍居國內首位。

以中國鐵建股份有限公司開發(fā)的京南一品為例，價格分析系統(tǒng)數據顯示，近1個月京南一品銷售價格上漲了1900元，漲幅為25.0%；近15個月的銷售價格上漲了3200元，漲幅為50.8%。

據了解，2009年12月4日京南一品首次對外報價僅為3500元/平方米，這也意味著，銷售價格已累計上漲了6000元/平方米，漲幅超過171%。

為進一步規(guī)范房地產市場“坐地起價”的行為，4月15日，保定市住房和城鄉(xiāng)建設局、物價局發(fā)布《通知》，要求房地產開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證的商品房項目不得進行預售，在取得商品房預售許可10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，商品房銷售明碼標價。

在經歷曇花一現的“狂歡”之后，保定北城區(qū)的優(yōu)質樓盤銷售處就開始門可羅雀。一方面因為一些優(yōu)質房源都已經賣空，另一方面，當地人開始以更理性的眼光看待房產投資，觀望情緒日漸濃厚。

“直觀的感受就是買房的人少了。以前一個普通的置業(yè)顧問一天可以接六七十個買房咨詢電話，現在可能只接到一兩個。”當地一家房屋中介公司的經紀人告訴本報記者，在3月底的時候，可能一天就成交五六十套，現在可能要一個月才達到這個水平。

降價50萬元急拋二手房

“現在很多售樓部都處在已經關門狀態(tài)，從表面上看似乎保定的房價沒降，但私人手里的房源已經出現了很大的松動。”保定一位房地產中介負責人告訴記者，“房價不同程度的下降已經成為一種趨勢，特別是一些高端樓盤降的非常厲害。”

與新盤封盤停售不同，保定二手房市場正顯現出價格松動的跡象。上述房地產中介負責人舉例稱，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套帶小院和地下室、總面積171平方米的高端花園洋房，在上個月的時候，出價230萬元不愿意賣，現在已經主動降到180萬元，但依然難尋接盤者。此外，在麗景藍灣一套兩居室也已經從85萬元降到75萬元，同樣無人問津。

據其估算，現在二手房市場降價5%~10%已經很普遍，“資金量小的炒房客已經開始賠錢了，從接觸到的投資客的情況來看，不考慮資金成本，僅從拿房賣房的價格比較來看，已經處于虧損狀態(tài)。”

恐慌入市之后，急于出手房源的業(yè)主也開始多了起來。記者在清山公爵城售樓部附近看到多份業(yè)主“急售”的宣傳廣告。其中一份這樣寫道，“急售清山公爵城樓王雙陽房屋一套，黃金樓層96.29平方米，71萬元包改名。”

此外，PARK灣一置業(yè)顧問也表示，手頭有業(yè)主轉讓房源，每平方米6500元左右，包改名費用，但需要全款交易。

“3月底十天的銷量就可以抵平常的幾個月，在經歷了一輪火爆之后，開發(fā)商回籠資金狀況不錯，甚至很多房地產企業(yè)在等待著新的利好政策出臺。”上述業(yè)內人士表示，擬將6月份出臺的《京津冀一體化發(fā)展規(guī)劃》，或將再次帶來看房熱潮。

不過，業(yè)內人士提醒，保定房價不管怎么炒作，去庫存的潛力最終都要落到本地剛需身上，真正外地的投資客占很小的比例，幾乎可以忽略不計。“高速上漲的房價已經超出很多本地剛需的購買能力，僅依靠短時政策利好，反而容易導致房價的大起大落，最終傷害房地產市場的健康發(fā)展。”

金陽地產總經理楊華表示，現在的火爆實際上是透支了后面的成交量。“保定樓市的供應量還是比較大的，下半年或者明年保定樓市可能就會降溫，價格也會出現一定的回落。”

高庫存隱憂

保定房地產市場庫存高企，去庫存周期過長的現狀也引發(fā)業(yè)內專家的擔憂。

保定市房地產交易中心網站數據顯示，截至4月24日，保定市可售樓盤共269個，可售總套數46218套，可售總面積513萬平方米，其中，北市區(qū)、新市區(qū)推盤數量分別為90、84個，占比65%。

根據發(fā)布的《2013年保定房地產市場分析報告》數據，2013年1月至11月，保定商品房累積成交150.919萬平方米，自住型購房需求在保定消費者中所占比例保持在74%左右。按此推算，保定市僅庫存樓盤存量房就可供銷售37個月。

不少分析人士指出，保定樓市高庫存風險正加劇。李恩平表示，保定或會成為另一個“鬼城”。李恩平的擔心在于，河北省部分官員急于參與區(qū)域一體化發(fā)展，以便從中受惠，導致部分城市過度擴張。

而中原地產首席分析師張大偉更是發(fā)出預警，“保定房價很快就會出現比較尷尬的回落”。張大偉指出，通州在2010年至2011年出現的市場暴跌風險很可能在京津冀“重演”。2010年初，因為當時的通州次中心概念，結果在2011年的樓市調整中，很多區(qū)域出現房價腰斬。

在“做大保定”的戰(zhàn)略下，保定承接京津產業(yè)園、高鐵新城等概念陸續(xù)出籠，《保定環(huán)首都地區(qū)概念規(guī)劃》《保定服務首都對接京津概念規(guī)劃》等專項規(guī)劃正在編制和對接。

這或將加快保定推地的步伐。數據顯示，2013年保定市國土資源局國有建設用地使用權共掛牌出讓67宗地塊，出讓39宗國有建設用地使用權，其中居住用地共計30宗，總面積818984.5平方米，約合1228.5畝。

“區(qū)域一體化的戰(zhàn)略特別容易誘發(fā)房地產市場的異動，如果缺少強有力的統(tǒng)一規(guī)劃和頂層設計，一體化的概念極有可能在各個地方政府各自的理解下成為炒地賣地、開發(fā)房地產的由頭。”中國房地產研究會副會長胡志剛表示。