為全年到期最高峰 部分信托項(xiàng)目?jī)陡讹L(fēng)險(xiǎn)或加大
即將到來(lái)的5月將成為房地產(chǎn)信托集中到期的高峰月份。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,下月到期的房地產(chǎn)信托或超過(guò)1000億元。分析人士指出,在部分地方樓市降溫、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃的情況下,一些信托項(xiàng)目?jī)陡讹L(fēng)險(xiǎn)或加大,不過(guò),券商資管或成房地產(chǎn)信托最后的接盤(pán)者。
用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年共計(jì)有8547個(gè)信托產(chǎn)品到期,總規(guī)模達(dá)到12733.06億元。其中,房地產(chǎn)信托兌付高峰集中出現(xiàn)在二季度。
據(jù)海通證券測(cè)算,2014年房地產(chǎn)信托到期量約為6335億元,其中全年到期的最高峰值出現(xiàn)在5月份,到期量在全年中占比達(dá)到20%左右。也就是說(shuō),粗略估計(jì),5月到期的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目規(guī)模或超過(guò)1200億元。
據(jù)海通證券的不完全統(tǒng)計(jì),從2012年8月到今年年初,至少共有16個(gè)信托項(xiàng)目處于壓力之中。涉事企業(yè)以規(guī)模不大的民營(yíng)企業(yè)為主,行業(yè)分布上,房地產(chǎn)行業(yè)為重災(zāi)區(qū),10個(gè)項(xiàng)目與房地產(chǎn)相關(guān)。
有信托行業(yè)人士指出,隨著國(guó)家調(diào)控政策的收緊,三、四線城市房屋供給壓力會(huì)比一、二線城市更大,此外,就融資主體實(shí)力而言,在資金鏈緊繃的情況下,中小型開(kāi)發(fā)商融資難度更大,其發(fā)行的信托項(xiàng)目或更容易出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò),他認(rèn)為,目前房地產(chǎn)信托相對(duì)于礦產(chǎn)等其他高危信托仍較為安全。“房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都有土地或房屋進(jìn)行抵押。一般情況下,房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押率都在30%~40%左右,即使融資方出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約,信托公司也可通過(guò)處理抵押物來(lái)覆蓋本息。”
投資提醒
首選一、二線城市資質(zhì)良好項(xiàng)目
廣州民信投資執(zhí)行董事廖偉華指出,選購(gòu)信托產(chǎn)品,首先要關(guān)注管理人實(shí)力和經(jīng)驗(yàn);其次要看融資方的實(shí)力和還款意愿;再者,項(xiàng)目的資金用途是什么,融資方還款的第一、二來(lái)源是什么。
渤海證券的分析師康凱則建議,投資者需謹(jǐn)慎配置房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品,首選一、二線城市中資質(zhì)良好的房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。而海通證券則認(rèn)為,隨著地產(chǎn)需求的釋放,行業(yè)增長(zhǎng)放緩,應(yīng)主要投資龍頭企業(yè)。
解套方式
資金鏈斷裂?券商資管項(xiàng)目或成接盤(pán)者
一方面是房地產(chǎn)信托到期規(guī)模巨大,另一方面是信托融資規(guī)模的下降,對(duì)一些長(zhǎng)期項(xiàng)目而言,是否會(huì)造成資金鏈斷裂?對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士指出,并非所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都要通過(guò)信托來(lái)借新還舊,“需要對(duì)接的只是極其個(gè)別的項(xiàng)目”。
某大型信托公司人士指出,去年不少“中”字頭信托公司已經(jīng)提前兌付了很多房地產(chǎn)信托,一方面是因?yàn)閾?dān)憂(yōu)風(fēng)險(xiǎn),另一方面則是這部分項(xiàng)目已提前收回資金,或者找到新的接手資金,這些接手資金一部分是來(lái)自于銀行,另一部分則是來(lái)自資管項(xiàng)目。
“比如說(shuō),有些項(xiàng)目已經(jīng)封頂,或者四證齊全可以開(kāi)始賣(mài)樓了,此時(shí)銀行就可以通過(guò)按揭貸款來(lái)介入;此外,對(duì)于一些沒(méi)有開(kāi)發(fā)貸額度的銀行,還可以通過(guò)買(mǎi)入返售的方式來(lái)貸款。”他說(shuō)。
據(jù)介紹,買(mǎi)入返售業(yè)務(wù)是銀行同業(yè)業(yè)務(wù)的一種,具體操作方式是:銀行按返售協(xié)議約定先買(mǎi)入金融資產(chǎn),到期后再按固定價(jià)格返售給另一家銀行。
“買(mǎi)入返售主要是通過(guò)三方來(lái)完成的,比如說(shuō),A銀行想向其大客戶(hù)放貸,但由于授信額度或其他原因受限而放不出去,這時(shí)候A銀行就找到信托公司,成立一個(gè)單一信托向企業(yè)放貸。”上述信托公司人士解釋稱(chēng),“那單一信托放貸的錢(qián)由誰(shuí)給?A銀行就找到B銀行,讓B買(mǎi)下這個(gè)信托。A向B出具一份‘兜底函’,信托到期后溢價(jià)買(mǎi)回信托收益權(quán)。”
業(yè)內(nèi)人士指出,買(mǎi)入返售的實(shí)質(zhì)是銀行通過(guò)交易市場(chǎng)將手上的錢(qián)以抵押的形式貸出。此間,信托、券商、基金等都是充當(dāng)“中介”角色,收取一定的通道費(fèi)用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),信托受益權(quán)買(mǎi)入返售業(yè)務(wù)占到銀行表外業(yè)務(wù)的一半。
此外,上述信托公司人士指出,信托融資雖有下滑,但基金和券商的房地產(chǎn)項(xiàng)目今年以來(lái)有“狂飆突進(jìn)”的勢(shì)頭,“若加上資管項(xiàng)目,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的總額只會(huì)增加不會(huì)減少。”他說(shuō)。