回看2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)可以用狂熱來(lái)形容，這從上市房企的年報(bào)中可見(jiàn)一斑。不過(guò)，進(jìn)入今年一季度，上市房企業(yè)績(jī)已現(xiàn)放緩跡象，內(nèi)地樓市顯然正處于由盛而衰的臨界點(diǎn)。多家房企表示，如果僅以市場(chǎng)自身規(guī)律判斷，樓市全年下行概率更大。

 

截至4月27日，共有130家房地產(chǎn)公司發(fā)布了2013年年報(bào)，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入7076.69億元，同比增長(zhǎng)29.66%；共實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)820.06億元，同比增長(zhǎng)13.4%。

 

從房企規(guī)模結(jié)構(gòu)來(lái)看，兩極分化趨勢(shì)十分明顯。雖然房企平均利潤(rùn)只有6個(gè)多億，但前50強(qiáng)房企顯然增長(zhǎng)速度更快、盈利能力更強(qiáng)。以簽約銷售金額來(lái)看，房企中TOP20幾乎全部保持20%以上增速，其中碧桂園、融創(chuàng)等更是創(chuàng)下153%和54%的爆炸式增速。

 

不過(guò)，去年快銷戰(zhàn)略的成功是以房企犧牲利潤(rùn)率換來(lái)的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除世茂房地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)外，多數(shù)房企的凈利率出現(xiàn)不同程度的下降。

 

而這一趨勢(shì)在進(jìn)入今年一季度愈演愈烈。數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日，滬深兩市共有63家上市房企披露一季報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，其中42家出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑或虧損，如招商地產(chǎn)[0.37% 資金 研報(bào)]一季度在實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入72.51億元、同比增長(zhǎng)18%的同時(shí)，凈利潤(rùn)卻同比下降6.82%；合肥城建[0.00% 資金 研報(bào)]、華遠(yuǎn)地產(chǎn)[0.67% 資金 研報(bào)]等的業(yè)績(jī)情況趨同。申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，重點(diǎn)房企一季度凈利潤(rùn)的加權(quán)平均增速為13%，較2013年年報(bào)時(shí)24%的增速有所放緩，主要是由于銷售下行以及開(kāi)發(fā)商結(jié)算意愿減弱。

 

開(kāi)發(fā)商結(jié)算意愿減弱，一個(gè)重要原因可能是在為未來(lái)市場(chǎng)的不確定性留出更多騰挪空間。從開(kāi)盤(pán)去化率這個(gè)重要的專業(yè)指標(biāo)來(lái)看，一季度房企實(shí)際簽約銷售形勢(shì)正在持續(xù)惡化。以北京市場(chǎng)為例，一季度，北京新增住宅類項(xiàng)目41個(gè)，批準(zhǔn)銷售套數(shù)為12205套。截至4月16日，已經(jīng)簽約的套數(shù)為4173套，整體去化率僅為34.19%，其中10個(gè)項(xiàng)目的去化率為零。

 

據(jù)萬(wàn)科總裁郁亮等多位房企大佬介紹，一個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化情況是衡量市場(chǎng)形勢(shì)的核心風(fēng)向標(biāo)，去年中海開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)85%，萬(wàn)科等龍頭企業(yè)基本在60%至70%之間。今年年初，雅居樂(lè)、富力等大型房企都制定了近70%的目標(biāo)。對(duì)去化率要求極高的企業(yè)，往往是手中可售存量巨大、急需銷售回款支付的企業(yè)。在北京這樣需求強(qiáng)勁的一線城市，一季度去化率僅為34%多一點(diǎn)，意味著多數(shù)房企都在面臨去化形勢(shì)不佳、產(chǎn)品滯銷的可能。

 

對(duì)于二、三季度樓市走勢(shì)，多數(shù)房企在接受采訪時(shí)表示謹(jǐn)慎悲觀。“如果只按市場(chǎng)規(guī)律走，樓市顯然將進(jìn)入調(diào)整階段。這一方面是房?jī)r(jià)在多數(shù)城市確實(shí)已經(jīng)達(dá)到消費(fèi)能力的臨界點(diǎn)，供給泡沫則越吹越大；另一方面，投資需求萎縮和貨幣資金定向收緊，令樓市前景雪上加霜。”A股上市公司銀億股份[0.13% 資金 研報(bào)]的一高層向記者解釋。

 

 

而未來(lái)樓市最大的變量仍是政策。就在日前，市場(chǎng)傳出消息，南寧打響限購(gòu)松綁第一槍——為支持廣西北部灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，處于該區(qū)域的多個(gè)城市，其戶籍人口在南寧買房不再嚴(yán)格限購(gòu)，而是可以參照南寧戶籍家庭享受購(gòu)房政策。

 

一個(gè)還會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)是：杭州、無(wú)錫、溫州、武漢等多個(gè)被傳醞釀限購(gòu)松綁的城市，都將陸續(xù)跟進(jìn)。而中央早在年初就已經(jīng)確定了“雙向調(diào)控”的樓市調(diào)控思路。這表明決策層早已關(guān)注到，部分二三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)供給過(guò)剩，樓市滯銷，并可能拖累經(jīng)濟(jì)宏觀面的運(yùn)行。

 

只是，限購(gòu)松綁顯然不能根本性解決多數(shù)城市的供給泡沫。未來(lái)，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、大規(guī)模棚戶區(qū)改造，甚至農(nóng)村商業(yè)銀行定向降準(zhǔn)等，都有可能對(duì)樓市供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)關(guān)乎各地經(jīng)濟(jì)大局，在市場(chǎng)泡沫可能帶來(lái)的樓市下行壓力，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要樓市繼續(xù)堅(jiān)挺之間，政策如何平衡，確實(shí)極為關(guān)鍵。