高房價已成強弩之末
 

時下，房價又到了一個重要的轉(zhuǎn)折關口。針對未來房價是上漲還是下行，專家學者、業(yè)內(nèi)人士見仁見智，爭論不休。有人認為，樓市前景不容樂觀，房價將逐步下行；有人則繼續(xù)看多樓市，認為房價特別是一線城市的房價還會持續(xù)上漲，不要指望房價暴跌。房價走勢迷霧重重，不僅使欲購房者十分糾結(jié)難于定奪，也給政府正確進行房地產(chǎn)調(diào)控決策帶來影響。
 

對未來房價走勢究竟該做何判斷？“管中窺豹，略見一斑。”實際上，今年一季度特別是3月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，已經(jīng)顯露出樓市走向的端倪，為我們判斷房價走勢提供了現(xiàn)實依據(jù)。
 

國家統(tǒng)計局不久前公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格與2月份相比，房價未上漲的城市達到14個，為2013年以來最多，而價格環(huán)比平均指數(shù)漲幅僅為0.23，創(chuàng)2013年以來新低。就同比數(shù)據(jù)看，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市雖為69個，但其中漲幅回落的城市達到了68個，比2月份增加了3個，漲幅最低城市的漲幅僅為1.2%。較之新房價格，二手房價格下降更為明顯，3月份二手房價格下降和止?jié)q的城市已達28個。
 

和房價漲幅趨緩相伴，樓市成交量也大幅下滑。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，3月份，全國54個城市住宅簽約交易量同比下降33.5%，其中二線城市下降47.5%，一線城市也下降了40.4%。作為全國房價走勢風向標的北京，3月份二手房成交量僅為8943套，同比下降79.6%，創(chuàng)6年來同期二手房交易量最低值。
 

僅僅依據(jù)一個月度的數(shù)據(jù)，也許還遠不足以說明樓市進入拐點。但一路高歌猛進、量價齊升的火爆樓市突然變“冷”，其中必有緣由。3月份樓市的量價變化，實際上已經(jīng)發(fā)出了明晰的信號，即樓市已經(jīng)觸頂、高房價缺乏繼續(xù)上漲動力并已成強弩之末。
 

準確把握未來的房價走勢，須對影響未來房價變動的諸多因素進行分析。在筆者看來，至少有六方面因素成為拉動房價向下的力量。
 

一是經(jīng)濟減速。中國房價自2000年以來迅速、持續(xù)上漲，是與中國經(jīng)濟的高速增長密切相關的。經(jīng)濟高速增長在帶來房地產(chǎn)投資高增長的同時，也推動了城鎮(zhèn)化進程，促進了居民收入水平的提高，從而放大了住房需求。當前，中國經(jīng)濟增長已進入“7”時代，經(jīng)濟下行壓力很大。今年一季度GDP增長只有7.4%。經(jīng)濟減速對房價的影響是雙重的，一方面，從房地產(chǎn)的需求端看，經(jīng)濟減速會影響居民的就業(yè)和收入增速進而影響住房需求；另一方面，從房地產(chǎn)的成本端看，經(jīng)濟減速背景下壓縮過剩產(chǎn)能和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級過程加快，將導致鋼材、水泥、平板玻璃等建材價格下行，從而降低住房建造成本。
 

二是流動性變化。四萬億元投資強刺激帶來的貸款增量和社會融資規(guī)?？焖僭黾樱瑖H收支“雙順差”使外匯占款迅速增長進而使得基礎貨幣大量投放，這些因素綜合在一起導致了貨幣供應量的急劇擴張，為房價節(jié)節(jié)走高提供了適宜的貨幣條件。而現(xiàn)在情況發(fā)生了重大變化，流動性過剩的局面已不復存在。從國內(nèi)看，銀行不良資產(chǎn)比率上升，適應結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型要求銀行的貸款結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整，銀行放貸行為更加審慎；地方政府債務風險加大，地方政府債務規(guī)模擴張受到限制；金融監(jiān)管部門為管控金融機構(gòu)的流動性風險和產(chǎn)品違約風險，將繼續(xù)采取有力監(jiān)管措施規(guī)范同業(yè)業(yè)務、信托業(yè)務，通過“影子銀行”渠道融資的規(guī)模也會下降；外匯占款增加放緩，將使基礎貨幣的投放規(guī)模下降；存款利率市場化加速推進，會推動市場利率水平走高。所有這些，會導致貨幣供應量增長率下降，流動性趨緊可能成為一種常態(tài)。從國際看，美聯(lián)儲今年年初啟動QE退出機制，至今已宣布了三輪QE規(guī)模削減安排，而QE退出不僅會導致“熱錢”流出，加劇國內(nèi)流動性壓力，同時還會引起人民幣(6.2579, 0.0000, 0.00%)貶值，提高國內(nèi)利率水平。目前，由于市場流動性和銀行貸款額度都很緊張，8.5折的按揭優(yōu)惠利率在房貸市場上已經(jīng)絕跡，70%的城市出現(xiàn)中小銀行停貸現(xiàn)象。即使同意發(fā)放按揭貸款，銀行推遲放貸的現(xiàn)象也十分普遍，最長的要等半年。“融資難”和“融資貴”的雙重制約，阻礙了部分住房需求的實現(xiàn)，同時也將迫使開發(fā)商在流動性緊張的情況下，不得不通過降價促銷來加快回籠資金。
 

三是供求關系變化。政府的限購政策對遏制房地產(chǎn)投資需求發(fā)揮了積極作用。而自住房供應增加以及共有產(chǎn)權(quán)住房的即將推出，則會顯著增加住房供給。由于近期自住房集中入市，一些城市的樓市迎來了供應高峰。截至4月14日，北京樓市在自住房供應帶動下，庫存量首次回到6萬套以上，這也是自2013年9月10日以來的最高點。數(shù)據(jù)表明，截至2014年3月底，包括北上廣深在內(nèi)的20個城市，新建各類商品住宅庫存總量為8401萬平方米，同比增長16.3%，創(chuàng)近5年來新高，其中14個城市庫存出現(xiàn)了環(huán)比上升現(xiàn)象，北上廣深四個一線城市庫存則呈現(xiàn)出環(huán)比與同比“雙升”態(tài)勢。自住房大量入市不僅緩解了樓市供求關系，而且由于其價格低，對樓市總體價格水平向下也有重要影響。
 

四是制度建設推進。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是確保樓市健康持續(xù)發(fā)展的基本制度。國土資源部最近公布了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的時間表和路線圖，即到2016年全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2018年前不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行。不動產(chǎn)登記可以從以下兩方面影響房價：一是為房產(chǎn)稅出臺提供基礎條件；二是可以倒逼房產(chǎn)多的業(yè)主抓緊拋售手中房產(chǎn)，增加二手房供應。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度構(gòu)成房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要內(nèi)容。
 

五是需求和價格透支。近幾年特別是2013年年初以來的房價暴漲以及開發(fā)商及其利益代言人對高房價不遺余力的鼓吹，強化了一些公眾“買漲不買落”的購房心理，導致了大量購房需求的提前和短期集中實現(xiàn)。這嚴重透支了樓市的需求擴張和價格上漲空間。目前，我國一線城市的房價收入比已經(jīng)超過40倍成為世界最高水平，北京的房價已經(jīng)超過了紐約，而北京的人均收入只是紐約人均收入的十分之一。高得離譜、令人咋舌的房價，遠遠超過了公眾的購買能力，不僅普通百姓“望房興嘆”，就是收入不低的白領階層也難以承受。
 

六是公眾預期變化。公眾對房價的預期，受制于經(jīng)濟增長速度、政府調(diào)控政策、樓市供求關系等多種因素。而公眾對房價現(xiàn)實水平的自我感受，也是影響其房價預期的重要因素。近幾年房價在政府調(diào)控措施頻出的情況下瘋漲，已讓公眾普遍感到無法接受，而今年年初以來樓市交易量大幅下滑，使得一些欲購房者認為房價已經(jīng)見頂，從而加劇了觀望心態(tài)。
 

世上沒有刺破云天的大樹，也沒有只漲不跌的商品。價值規(guī)律是不可抗拒的。當房價遠遠背離住房的價值時，必然走向價值回歸之路?；谇懊媸黾暗牧矫嬉蛩?，再考慮到我國老齡化進程加快的現(xiàn)實情況，用不了多久，我國樓市就會由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。
 

當前，中國樓市的主要矛盾并非簡單的市場分化。更重要也更值得我們高度關注的問題是，房地產(chǎn)行業(yè)高增長周期結(jié)束、房價下行給宏觀經(jīng)濟增長和宏觀金融運行帶來的負面影響。對于中央政府來說，應堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性，絕不允許房價高企城市的地方政府在“樓市分類調(diào)控”口號下，隨意放松限購、限貸政策。要把調(diào)控問責制真正落到實處，強化地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的行政責任。同時，要未雨綢繆，采取有效的政策措施，應對房價下行可能帶來的經(jīng)濟和金融風險。