在銀行信貸收緊的影響下，降價(jià)潮從年初起在國(guó)內(nèi)樓市蔓延，萬(wàn)科等龍頭股一季報(bào)表現(xiàn)不佳，樓市預(yù)期持續(xù)走低。即使五一期間華南一些樓盤興起“零首付”這樣的大力促銷活動(dòng)，也難以阻擋國(guó)內(nèi)一線城市成交大跳水的頹勢(shì)。大中城市個(gè)別樓盤出現(xiàn)大降價(jià)，反腐使高端樓盤去化面臨雙重夾擊。
《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》整理統(tǒng)計(jì)，今年5月1-2日，北京一手住宅成交106套，去年成交803套，深圳今年同期僅21成交套，去年成交130套。兩城市成交量均同比下跌80%以上。廣州以及上海兩地房企則是加大了促銷力度，上海5月打折盤環(huán)比增加36個(gè)，折扣數(shù)量明顯增多，部分中高端項(xiàng)目折扣50-100萬(wàn)元左右。
更有甚者，華南地產(chǎn)開發(fā)商雅居樂2010年5.25億元拿下的佛山“地王”日前部分特價(jià)單位僅售每平米8000多元，幾乎相當(dāng)于去年最高價(jià)位的一半。地產(chǎn)界人士去年就曾預(yù)計(jì)，參照地價(jià)等成本計(jì)算，其售價(jià)至少達(dá)到每平米1.3萬(wàn)元才夠保底。今年春節(jié)期間雅居樂的促銷被業(yè)內(nèi)指系該司700億銷售目標(biāo)壓力所致。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，大中城市個(gè)別樓盤大降價(jià)意味著當(dāng)前部分城市存量大，定位高端樓盤去化壓力加劇。銀行信貸緊縮已是既定的事實(shí)，已經(jīng)影響整個(gè)市場(chǎng)“金三銀四”的成交量表現(xiàn)欠佳，一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度放緩，房企應(yīng)上半年“平價(jià)跑量，現(xiàn)金為王”。
中國(guó)指數(shù)研究院公布的4月百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，4月100個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比與同比漲幅已連續(xù)第四個(gè)月回落。
在房?jī)r(jià)顯現(xiàn)走低趨向的同時(shí)，開發(fā)商繼續(xù)折價(jià)促銷。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，5月廣州155個(gè)推出優(yōu)惠促銷的樓盤之中，有17家推出“零首付”和“低首付”活動(dòng)。深圳中介公司中躍地產(chǎn)聲稱深圳任何小區(qū)任何房子都可以做零首付。除廣深外，惠州這類非一線廣州城市也出現(xiàn)開發(fā)商墊付的所謂“零首付”。
但降價(jià)等各類促銷此前就沒能讓樓市有多大起色，令人難以樂觀預(yù)期今后有多少實(shí)效。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.8%，其中住宅銷售面積下降5.7%。全國(guó)商品房銷售額同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降7.7%。
樓市遇冷直接影響房企業(yè)績(jī)。目前已公布一季報(bào)成績(jī)的萬(wàn)科、金地等諸多A股房地產(chǎn)企業(yè)今年1-3月份凈利潤(rùn)等呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。萬(wàn)科披露的2014年第一季度報(bào)告顯示，一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入94.97億元,同比下跌32.16%;凈利潤(rùn)為15.29億元,同比下跌5.23%。金地一季報(bào)凈利潤(rùn)更下跌70%。
截至4月29日,在披露一季報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的滬深兩市103家上市房企中，受毛利率下滑等因素影響,有55家公司業(yè)績(jī)利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑或虧損。
近日據(jù)稱系萬(wàn)科副總裁毛大慶本人在建策沙龍上的講話特別提到全國(guó)多數(shù)城市樓市旺季不旺，以及反腐對(duì)高端樓盤的影響：
”商品房環(huán)比供應(yīng)大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫(kù)存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽(yáng)春的味道。“
”反腐敗對(duì)于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個(gè)事直接或間接相連的包括產(chǎn)業(yè)、人、以及一批人對(duì)于持有高端樓盤的疑惑心理。“
銀行貸款政策變化方面，該講話更是指出：
”今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你。“
”一季度拜訪20多個(gè)行長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，今年一季度銀行沒有房貸的任務(wù)，以前都有。“
該講話認(rèn)為：
”從很多角度上看，中國(guó)房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的。“
”中國(guó)商品房新開工已經(jīng)達(dá)到極限，未來仍然能保持增長(zhǎng)的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市。“
”在有些城市，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條可能會(huì)使該市房地產(chǎn)長(zhǎng)期難以反彈。“
而即使是毛大慶上述講話中認(rèn)為房?jī)r(jià)高得“太蹊蹺”的北京，近來市場(chǎng)增長(zhǎng)也在放緩。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，扣除保障房后，北京純商品住宅的成交量與均價(jià)4月下跌超過10%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭評(píng)價(jià)北京純商品房成交形勢(shì)稱：
“與北京二手住宅市場(chǎng)的價(jià)格表現(xiàn)一致，純商品住宅價(jià)格逐漸顯現(xiàn)下調(diào)跡象。如果短期內(nèi)需求觀望沒有明顯緩解,將會(huì)有更多的開發(fā)企業(yè)啟動(dòng)‘以價(jià)換量’的銷售模式。”
張旭認(rèn)為，4月商品住宅成交大幅回落部分源于假期影響，但更重要的是政策和市場(chǎng)預(yù)期直接抑制了大量需求。信貸政策持續(xù)收緊使得購(gòu)房難度不斷升級(jí)，自住型商品住房政策也吸引了大量購(gòu)房人群。尤其4月兩個(gè)自住型商品住房項(xiàng)目入市，它們延緩了剛需購(gòu)房者向商品房市場(chǎng)釋放的節(jié)奏。
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