“證滿5年”是不少二手房的一大賣點(diǎn)，省下5.6%的營(yíng)業(yè)稅，聽(tīng)起來(lái)非常誘人。有的業(yè)主急售，房子未滿5年就拿出來(lái)放售，與買家商量可以等“證滿5年”再遞件。殊不知，在或長(zhǎng)或短的等待期里，其實(shí)可以發(fā)生很多事情。

 

記者身邊恰有兩個(gè)這樣的案例：一個(gè)是“輕量級(jí)”麻煩，買家覺(jué)得按揭費(fèi)交貴了，覺(jué)得非常不爽，且業(yè)主遞件時(shí)間難約；一個(gè)是“重量級(jí)”麻煩，買家提前成交還需要幫業(yè)主還貸，結(jié)果因?yàn)橛馄趦纱味粯I(yè)主告上法庭。

 

對(duì)此，地產(chǎn)人士認(rèn)為，有業(yè)主見(jiàn)物業(yè)“證滿5年”，放盤價(jià)比其他證不滿5年的二手房要高，無(wú)形中已把稅費(fèi)差拉平，等不等“證滿5年”也一樣；樓價(jià)時(shí)時(shí)變動(dòng)，一年半載后才遞件的“遠(yuǎn)期”交易對(duì)買賣雙方構(gòu)成不同風(fēng)險(xiǎn)，哪家得便宜另外一家就受損，且本身信任基礎(chǔ)就不牢靠，建議買賣雙方如非必要，還是應(yīng)該網(wǎng)簽后及早辦理遞件過(guò)戶為妥。

 

“輕量級(jí)”麻煩

 

疑被按揭人員收貴按揭費(fèi)

 

去年12月，徐先生看中一套二手房，這個(gè)房源在今年4月達(dá)到“證滿5年”，于是雙方在中介的促成下交易，當(dāng)時(shí)一次性支付10萬(wàn)元定金，約定“證滿5年”即遞件。徐先生找的按揭銀行是一家中小商業(yè)銀行，按揭公司也是銀行推薦的，他貸款不到100萬(wàn)元，按揭費(fèi)用6000元全包，算下來(lái)按揭費(fèi)不到千分之六，當(dāng)時(shí)徐先生還以為自己撿了個(gè)便宜。

 

今年4月，終于等到了“證滿5年”的時(shí)間，麻煩事卻接踵而來(lái)。一是遞件過(guò)戶采取的是過(guò)戶與入押同時(shí)辦理，按揭公司人員居然不愿意到場(chǎng)協(xié)助遞件，他稱這是銀行的事情。接著，這位按揭人員又要求遞件當(dāng)天就把所有的按揭費(fèi)用打給他。另一件麻煩事則與業(yè)主有關(guān)。本來(lái)他們商定“證滿5年”的第二天就遞件，不料業(yè)主說(shuō)要出差，需臨時(shí)改時(shí)間。

 

按揭費(fèi)最高上限應(yīng)不超過(guò)貸款額1.2%

 

記者點(diǎn)評(píng)：徐先生最大的抱怨疑似是被按揭人員收貴按揭費(fèi)。

 

對(duì)于提前簽約、延遲遞件的“遠(yuǎn)期交易”來(lái)說(shuō)，買家在匆忙簽約后有充足的時(shí)間去搜集資料，對(duì)收貴按揭費(fèi)的小小不滿經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的發(fā)酵，往往會(huì)變成怨恨。

 

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)按揭分會(huì)與會(huì)員制定的按揭費(fèi)最高上限，有關(guān)收費(fèi)不得超過(guò)貸款額的1.2%，徐先生支付的按揭費(fèi)其實(shí)是位于市場(chǎng)中游水平，當(dāng)然按揭市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，不排除有行家開(kāi)出更低的收費(fèi)。

 

“重量級(jí)”麻煩

 

幫業(yè)主還貸逾期或需付違約金

 

相比徐先生“輕量級(jí)”的麻煩，鐘先生買的二手房惹下的麻煩更大。他去年在廣州買了一套二手房，與當(dāng)時(shí)的市價(jià)相比便宜了好幾萬(wàn)元。按照中介的說(shuō)法就是賣方是外地人(浙江人)，不清楚這邊的行情。

 

這套二手房的“證齡”將在今年6月滿5年。當(dāng)時(shí)鐘先生與太太商量，既然過(guò)半年就“證滿5年”，那就等滿了5年再過(guò)戶，這樣能省下5.6%的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)當(dāng)時(shí)簽訂的合同，由于業(yè)主還在供樓，銀行貸款人也是賣方的名義，由買家來(lái)償還貸款。業(yè)主和買家就房子的交易做了公證，其中有一條：“買方必須按規(guī)定時(shí)間返還銀行貸款，不得逾期，如果因買方逾期，將賠償房款的20%給賣方作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。”

 

鐘先生幫業(yè)主還了幾個(gè)月貸款，前幾天終于發(fā)生問(wèn)題了。銀行扣款是在每月初的4日，即是說(shuō)鐘先生必須在每月4日前把房貸存進(jìn)銀行。但是這段時(shí)間鐘先生很忙，把這件事情給忘了。4月8日晚上他們收到賣方的電話，業(yè)主在電話里非常生氣，說(shuō)：“這已經(jīng)不是第一次逾期了，前幾個(gè)月還有一次，逾期了1天。”原業(yè)主聲言：“這兩次逾期嚴(yán)重影響了我的信用記錄，已經(jīng)在銀行有備案了。以后若是借大筆貸款的話，銀行審核就有可能會(huì)因?yàn)檫@一條而卡住不批。你們既然已經(jīng)違反了合約，我要去法院起訴你們。”

 

二手房業(yè)主欲違約多因樓價(jià)變動(dòng)導(dǎo)致

 

記者點(diǎn)評(píng)：鐘先生的個(gè)案的確讓人覺(jué)得無(wú)語(yǔ)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)是筍價(jià)成交，按照合同約定要幫業(yè)主還貸，且在公證書(shū)上已經(jīng)“白紙黑字”注明：“預(yù)期還款，要賠償房款的20%”。

 

對(duì)于這種簽約與遞件相差半年的“遠(yuǎn)期”交易，樓價(jià)變動(dòng)是造成任意一方違約或毀約的主因，在樓價(jià)頻繁變動(dòng)期，業(yè)主不惜賠償樓價(jià)10%或者20%來(lái)悔約，因?yàn)闃莾r(jià)漲幅已可填平悔約的成本。鐘先生眼看著還有一兩個(gè)月才到“證滿5年”的時(shí)間，應(yīng)該盡快與業(yè)主協(xié)商解決事情，以免在沖線前“撻Q”。

 

四問(wèn)“證滿5年”

 

黃埔僅要求月份上滿足“證滿5年”

 

1.“證滿5年”，按哪個(gè)時(shí)間為準(zhǔn)，房產(chǎn)證還是契稅完稅證？

 

按房產(chǎn)證和契稅完稅證的時(shí)間，哪個(gè)更早滿就算哪個(gè)。

 

在天河和海珠的房屋交易登記中心，必須滿足具體日期符合“證滿5年”的要求，而黃埔則只要求月份上滿足“證滿5年”。比如，2009年4月20日出證，天河和海珠就要求在4月20日才符合“證滿5年”的要求，而黃埔則認(rèn)為到4月份就符合“證滿5年”。

 

2.別墅或豪宅，“證滿5年”有什么意義？

 

別墅或超過(guò)144平方米的非普通住宅，其營(yíng)業(yè)稅征收與“證滿5年”有關(guān)。“證滿5年”的非普通住宅，營(yíng)業(yè)稅按買賣差價(jià)征收5.6%營(yíng)業(yè)稅，也就是說(shuō)按上手發(fā)票與本次交易評(píng)估價(jià)的差額征收5.6%。證不滿5年，則按本次交易評(píng)估價(jià)全額征收5.6%的營(yíng)業(yè)稅，與普通住宅一致。

 

3.“證滿5年”與個(gè)稅有什么關(guān)系？

 

對(duì)于業(yè)主出售名下唯一住房的情形，“證滿5年”可以免征5.6%營(yíng)業(yè)稅及1%的個(gè)稅。

 

根據(jù)規(guī)定，省內(nèi)非廣州戶籍的業(yè)主出售名下唯一住房，需回原戶籍處出具以家庭為單位的無(wú)房證明，方可減免1%的個(gè)稅。但對(duì)于省外戶籍的業(yè)主，廣州中心六區(qū)的交登中心均不要求廣東省外戶籍業(yè)主回戶籍所在地開(kāi)具無(wú)房證明，只需簽訂一份保證書(shū)，證明戶籍所在地?zé)o房產(chǎn)。

 

4.涂銷登記后出新房產(chǎn)證，如何看出“證滿5年”？

 

凡是業(yè)主在房屋交易登記中心進(jìn)行過(guò)非交易的登記，如析產(chǎn)或涂銷登記后，房管局都會(huì)重新出一本新房產(chǎn)證給業(yè)主，但從新房產(chǎn)證難以看出“證滿5年”的痕跡。業(yè)主可以出示原始的契稅完稅證，證明證已滿5年。