樓市之惑：小調(diào)整還是大崩盤？
從港媒喊出“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”，到外資投行野村(Nomura)拋出“樓市崩潰論”，僅僅兩個(gè)多月。雖然有業(yè)內(nèi)大佬屢斥崩潰論危言聳聽，但接下去樓市會是什么走向，很多業(yè)內(nèi)人士抱著“走一步看一步”的謹(jǐn)慎態(tài)度。種種跡象表明，今年國內(nèi)樓市冷卻的速度遠(yuǎn)超預(yù)期。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1~3月，全國商品房銷售量價(jià)齊跌，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積等核心數(shù)據(jù)均不好看；據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，4月，全國100個(gè)城市中近半數(shù)房價(jià)環(huán)比下跌；4月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少 21.0%。
野村認(rèn)為，中國房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)開始。大規(guī)模的住房供應(yīng)過剩，再加上開發(fā)商資金短缺，造成了中國住房市場的滑坡，或拖累今年GDP增速放緩至6%以下。“問題已經(jīng)不是房地產(chǎn)市場是否會出現(xiàn)調(diào)整，而是這個(gè)調(diào)整會有多嚴(yán)重。”
除了野村，瑞銀、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中國樓市的行列。
摩根士丹利最新發(fā)表的研究報(bào)告稱，預(yù)期內(nèi)地樓市在未來數(shù)個(gè)月內(nèi)將出現(xiàn)銷售、平均售價(jià)均趨惡化的情況。
多名接受采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，樓市下行趨勢已經(jīng)基本確立，各城市之間的分化日趨明顯，至于樓市是否將會崩潰，則眾說紛紜，難以達(dá)成一致。
昨日，華爾街日報(bào)中文網(wǎng)啟動了“中國樓市泡沫是否開始破裂”的投票，截至今晨零時(shí)，共有2150人參與投票。其中，45%的人認(rèn)為已經(jīng)開始破裂，41%的人認(rèn)為即將開始破裂，僅15%的人認(rèn)為沒有泡沫，不會破裂。
一二線告急
4月的一個(gè)下午，在中國民營經(jīng)濟(jì)最為活躍的浙江省義烏市，幾名圍坐在一起的企業(yè)家正在大吐苦水。“做實(shí)業(yè)的，現(xiàn)在沒有幾個(gè)日子好過。”中型開發(fā)商李明(化名)告訴記者，難得的朋友聚會，最后變成了一次“吐槽大會”。
今年3月，在多個(gè)東部城市擁有樓盤的李明，果斷決定降價(jià)促銷。“在江蘇一個(gè)地級市賣了7500萬，但是基本沒賺到錢。”然而，隨著三四線樓市不斷走弱，價(jià)格出現(xiàn)降了再降的勢頭。
“真的沒想到，4月樓市會比3月還差！”日前，李明告訴記者，該公司旗下樓盤的實(shí)際銷售情況只有預(yù)想的一半左右。“3月搞過一波促銷，去化了一批房源，但4月之后，就基本賣不動了。”
在距離義烏幾千公里外的遼寧沈陽，開發(fā)商劉強(qiáng)(化名)剛把公司旗下的一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目“緊急剎車”，叫停了一幢規(guī)劃超過200米的超高層。“說實(shí)話，我有些后悔到這個(gè)城市投資，接下去不知道會發(fā)生什么。”劉強(qiáng)說。
“緊急剎車”并不容易，這幾天，劉強(qiáng)正在和該項(xiàng)目的施工方陷入一場糾紛。施工方不愿意解除合同，但劉強(qiáng)執(zhí)意“喊停”。
5月5日，沈陽渾南新區(qū)出讓的五幅土地中，有四幅遭遇流拍，另一幅接近底價(jià)成交。在劉強(qiáng)看來，沈陽土地市場的遇冷已是必然。“沈陽的住宅庫存量較大，去化周期長，而商業(yè)項(xiàng)目的潛在供應(yīng)更是大得驚人。”
據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)，截至今年3月底，沈陽商品住宅存量為1463萬平方米，同比增加48%，消化周期達(dá)到15.1個(gè)月，同比上升69%。此外，沈陽土地的消化周期為2.08年，在二線城市中排名靠前。
感受到?jīng)鲆獾倪€有回遼寧營口探親的地產(chǎn)人李欣(化名)，她在自己的微信朋友圈寫道：“營口今年由于銀行貸款出現(xiàn)資金問題，導(dǎo)致大量開發(fā)商的在建樓盤停工，出現(xiàn)了很多爛尾樓。高層住宅的空置率很高，樓市泡沫很大，說是‘鬼城’并不為過。”
在網(wǎng)上流傳的一份萬科副總裁毛大慶的內(nèi)部演講稿中，營口被形容為樓市過剩到“不可理喻”。盡管萬科官方稱這份講話部分內(nèi)容失實(shí)，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為萬科對樓市前景并不樂觀。
業(yè)內(nèi)的另一個(gè)看法是，三四線樓市情況堪憂，二線樓市分化加劇，一線樓市相對堅(jiān)挺。但今年部分二線城市房價(jià)“失守”，一線城市樓市成交量大幅下滑，出乎不少人的意料。
去年樓市地市熱火朝天的浙江杭州，如今迅速墜入降價(jià)漩渦不能自拔。5月5日，杭州市區(qū)土拍現(xiàn)場，杭政儲出[2014]10號和11號兩幅地塊都只有一家單位報(bào)名，最終均加價(jià)100萬元直接成交。
一線城市似乎也無法獨(dú)善其身。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，4月，北上廣深四個(gè)一線城市商品房成交面積環(huán)比漲跌幅分別為-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上廣深商品房成交面積分別下降50%、20%、10%、33%。
淺V還是深V
“目前市場逐步下行的趨勢已經(jīng)確認(rèn)，今年房地產(chǎn)市場‘V形底’的深度取決于政府對GDP 7.5%左右既定目標(biāo)的追求度。”一位閩系房企負(fù)責(zé)人表示，如果7.5%的目標(biāo)是一定要達(dá)到的，那么，今年房地產(chǎn)市場的“V形底”就會比較淺，如果政府對7.5%目標(biāo)的追求不那么強(qiáng)烈，“V形底”就會比較深。
地方政府明顯坐不住了。日前，安徽銅陵官方披露的一則“樓市促進(jìn)意見”撩撥市場，被認(rèn)為是地方政府樓市“微刺激”的又一表現(xiàn)。
自南寧打響地方政府救市第一槍之后，很快就有其他城市跟進(jìn)。4月以來，江蘇無錫、天津等地紛紛出臺樓市新政，通過調(diào)整限購范圍、放松戶籍限制、提供財(cái)稅支持各種手段，希望為房地產(chǎn)市場松綁。
不過，在一些外資投行看來，“中國政府在應(yīng)對相關(guān)問題上沒有太多的回旋余地。”野村認(rèn)為，中國政府的政策選擇極為有限。如果繼續(xù)執(zhí)行微刺激措施，那么今年的GDP增速可能會降至6%以下。
另外一種選擇是，加大貨幣和財(cái)政政策的力度，比如，將銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)大規(guī)模增加政府支出。野村預(yù)測，這樣做政府可能會將今年的經(jīng)濟(jì)增長率提高至7.4%。
但野村認(rèn)為，采取這樣的方式只會令中國住房供應(yīng)過剩的狀況惡化，把經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)間推遲一年而已。
種種跡象表明，中央政府今年出臺大規(guī)模的樓市刺激政策的可能性很低。
4月底，新華社發(fā)表了題為《樓市明顯降溫政府淡定面對》的文章。文章認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力之時(shí)，不輕易出臺政策刺激房地產(chǎn)市場，不放松樓市既定的調(diào)控政策，寧愿承受市場理性回歸帶來的代價(jià)，也不重復(fù)以前的老路——在不少業(yè)內(nèi)專家看來，這些做法正是將房地產(chǎn)此前的“興奮劑”角色逐步拉回到“產(chǎn)業(yè)帶動”的原始功效上，是房地產(chǎn)“支柱”作用的本位回歸。
在仔細(xì)閱讀上述文章后，一大型地產(chǎn)公司董事長稱：“中央對房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)很明確了，不會再重復(fù)2009年的一幕。”
爭議崩潰論
“外資投行提出樓市崩潰論并不意外，但我個(gè)人關(guān)心的是，它的論據(jù)是什么。”上海中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)宋會雍稱，樓市過剩這個(gè)基本成立，但是開發(fā)商資金鏈緊繃的描述并不客觀。“現(xiàn)在不少大開發(fā)商的資金狀況還是不錯(cuò)的，市場調(diào)整，反而是大魚吃小魚的機(jī)會。”
旭輝集團(tuán)董事長林中也不認(rèn)同樓市崩潰論。他對本報(bào)記者表示：“今年的房地產(chǎn)市場不會太好，也不會太差，整體來看是一個(gè)短周期的波動，談不上泡沫的破滅。不過，旭輝不會進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較大的三四線城市。”
林中認(rèn)為，中國的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束，在這之前，中國房地產(chǎn)市場中長期的價(jià)格曲線是波浪上升的，即每一輪的波谷比上一輪的波谷高，每一輪的波峰比上一輪的波峰高。”
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對媒體稱，整體樓市目前是小拐點(diǎn)，也有少數(shù)城市出現(xiàn)大拐點(diǎn)。
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