“當(dāng)萬科高管表示看空全國樓市時(shí)，房地產(chǎn)是不是真到了拐點(diǎn)？”5月1日，一篇名為《萬科副總毛大慶內(nèi)部講話》的速記稿在微信上瘋狂轉(zhuǎn)載，引發(fā)一陣恐慌。前日，萬科總裁郁亮通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)聲，表示文章并未全面、準(zhǔn)確反映萬科的觀點(diǎn)，萬科目前對房地產(chǎn)業(yè)是“謹(jǐn)慎樂觀，積極應(yīng)對。”
問題1：一二三線城市都在透支？
《萬科副總毛大慶內(nèi)部講話》的速記稿，來源于一個名為“建策沙龍”的內(nèi)部論壇。速記稿指出，毛大慶對全國50多個重點(diǎn)城市，均作出悲觀的透支判斷。其中，如沈陽、鞍山、唐山之類的二三線城市，因土地供應(yīng)過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支；以北京為代表的一線城市，則由于土地成本上漲過快，透支了價(jià)格上漲空間。
回應(yīng)：毛大慶表示自己的發(fā)言以提示風(fēng)險(xiǎn)為主，希望盡可能喚起業(yè)內(nèi)的危機(jī)感，但“萬科高管看空行業(yè)”、“全國房地產(chǎn)將下行”的說法，扭曲了提示風(fēng)險(xiǎn)的本意。
郁亮稱，“兩個透支”其實(shí)就是市場分化，這已是沒有疑問的業(yè)內(nèi)共識。2013年，樓市分化尤其明顯，大城市房價(jià)全面上漲，而很多內(nèi)地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。“今年這種分化預(yù)計(jì)會收斂一些。去化能力被透支的城市，隨著投資減少和供應(yīng)下降，存貨壓力會有所緩解。而土地價(jià)格被透支的城市，供應(yīng)增加也會導(dǎo)致市場降溫。”
問題2：價(jià)格合適就能賣光？
速記稿以毛大慶的口吻表示，此前萬科按照市住建委的要求，以2.2萬元/平方米的價(jià)格銷售了萬科橙，4小時(shí)售罄。北京的樓市仍然有大把著急買房子的人。只是，購房者中90%以上還是剛性需求，對價(jià)格的臨界點(diǎn)特別敏感。
回應(yīng)：對于剛需購房人對自住房的期待，郁亮表示可以理解，自住房的供應(yīng)還可能在一段時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致部分購房人的觀望。但最終，自住房不可能取代普通商品房。提到房價(jià)趨勢，郁亮稱，北京上海房價(jià)進(jìn)一步大漲的可能性已經(jīng)不大。未來房價(jià)漲幅不應(yīng)高于人均收入增幅，房價(jià)收入比將進(jìn)入下行通道。
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