在成功打造“大悅城”城市綜合體商業(yè)品牌，并實現(xiàn)產(chǎn)品線復(fù)制之后，中糧置地正謀劃在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域打造一條全新的產(chǎn)品線。

 

與定位城市核心商圈的綜合體項目“大悅城”系列不同，中糧置地的多位高管表示，全新的產(chǎn)品線將探索別墅區(qū)商業(yè)模式，開發(fā)尚屬商業(yè)地產(chǎn)“藍(lán)海”的次城市核心區(qū)。該產(chǎn)品線的首個項目中糧·祥云小鎮(zhèn)位于北京順義中央別墅區(qū)中心，首期最快于今年9月啟動，二期商業(yè)將于2015年年底亮相。

 

“從商業(yè)角度看，中糧置地一直在探索第二條產(chǎn)品線。通過首個項目的開發(fā)，如何將第二條產(chǎn)品線融入整個中糧置地商管中心，也是今年最重要的任務(wù)。”中糧置地商業(yè)管理中心副總經(jīng)理吳谷豐對中國房地產(chǎn)報記者表示，“全新的產(chǎn)品線將更注重住宅與商業(yè)項目的結(jié)合，如果首個項目運(yùn)作順利，未來中糧置地將考慮在沈陽等城市的其他高端住宅項目中復(fù)制該條產(chǎn)品線。”

 

落子北京中央別墅區(qū)

 

與萬達(dá)廣場[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]等“老牌”商業(yè)地產(chǎn)品牌相比，中糧集團(tuán)子公司中糧置地打造的首條商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線“大悅城”系列算得上商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的后起之秀。其以購物中心為主題，與公寓住宅、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)相結(jié)合形成的全產(chǎn)業(yè)鏈城市綜合體，在業(yè)界已可以與萬達(dá)[簡介 最新動態(tài)]廣場、廣州天河城、華潤萬象城[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評][最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]等商業(yè)地產(chǎn)品牌分庭抗禮。

 

自2007年底北京西單大悅城開業(yè)至今，中糧置地已經(jīng)在北京、上海、天津、成都、沈陽、煙臺等地落子布局，復(fù)制完成7個“大悅城”項目。

 

不過，與“大悅城”選址始終立足城市核心區(qū)不同，中糧置地欲打造的第二條產(chǎn)品線大有劍走偏鋒之勢，首個項目便選址于次城市核心區(qū)的高端別墅聚集區(qū)。但中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長兼秘書長王永平告訴中國房地產(chǎn)報記者，就別墅區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目而言，無論在北京還是全國范圍，都尚無成功案例。

 

據(jù)悉，位于北京順義中央別墅區(qū)中心的中糧·祥云小鎮(zhèn)將建造一個布局于別墅聚集區(qū)中心的內(nèi)嵌式商業(yè)。中糧·祥云小鎮(zhèn)是中糧祥云國際生活廣場項目的一部分，祥云國際生活廣場規(guī)劃了32萬平方米的住宅和19萬平方米的商業(yè)，可出租商業(yè)面積預(yù)計將達(dá)到8萬平方米，共200多個商鋪，主要以餐飲、兒童和體驗業(yè)態(tài)為主。項目形態(tài)類似于三里屯太古里的街區(qū)型商業(yè)。

 

“我們敢拿出10萬平方米來做這個項目，是因為看到了別墅區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿ΑＪ讉€祥云小鎮(zhèn)位于北京順義傳統(tǒng)的中央別墅區(qū)、亞北別墅區(qū)等高端住宅區(qū)的中心，據(jù)我們測算，周邊有6個別墅集群、大大小小20個別墅項目。以市場調(diào)查得出的周邊別墅區(qū)平均入住率為80%測算，10分鐘到15分鐘的車程可達(dá)的輻射商圈人群規(guī)模至少有25萬。”中糧置地北京公司常務(wù)副總經(jīng)理、祥云項目總經(jīng)理隋強(qiáng)表示，“除了別墅居住區(qū)，新國展區(qū)域的商務(wù)人群、首都機(jī)場周邊臨空商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)人群、外籍商務(wù)人群，都需要高端商業(yè)配套。”

 

在隋強(qiáng)看來，別墅區(qū)商業(yè)的市場需求潛力巨大，但市場卻還處于“真空”狀態(tài)，除了部分底商商鋪外幾乎沒有成規(guī)模的中高端商業(yè)配套。“北京最好的中央別墅區(qū)周邊竟然連一個可以看電影的地方都沒有。”隋強(qiáng)同時介紹，目前計劃入駐的影院品牌橙天嘉禾影院，將在祥云小鎮(zhèn)內(nèi)開設(shè)一家超過1600個座位的院線。

 

試水全新的別墅區(qū)商業(yè)模式之前，中糧置地也做了大量的前期準(zhǔn)備工作。據(jù)吳谷豐介紹，“大悅城”系列偏向時尚、潮流，面向年輕客群，與之相比，中糧的第二條商業(yè)產(chǎn)品線的定位則偏向家庭生活，客群為高端中產(chǎn)。

 

為了更好地將“大悅城”的商業(yè)積淀和運(yùn)營經(jīng)驗輸入新的產(chǎn)品線，“祥云小鎮(zhèn)”項目整合了“大悅城”的管理經(jīng)驗和資源，吸納了原西單大悅城、朝北大悅城的核心商業(yè)團(tuán)隊。目前，“祥云小鎮(zhèn)”項目的總經(jīng)理助理兼招商[簡介 最新動態(tài)]總監(jiān)張黎就來自朝北大悅城，項目組長任庭海則曾任西單大悅城總經(jīng)理助理。

 

商業(yè)品牌“雙線并重”

 

有別于同屬中糧集團(tuán)旗下專注于住宅開發(fā)的中糧地產(chǎn)，中糧置地的業(yè)務(wù)重心一直是商業(yè)物業(yè)、酒店和商務(wù)公寓、別墅等高端綜合業(yè)態(tài)的開發(fā)。

 

對于首條商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線“大悅城”，中糧置地相當(dāng)重視，2013年年報就描述道：“未來將以大悅城城市綜合體作為主要資源配置方向，擇機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)綜合類地塊或包含一定商業(yè)比例的混合型地塊。”但這顯然并不妨礙中糧置地繼“大悅城”之后，開發(fā)“祥云小鎮(zhèn)”這第二條產(chǎn)品線，形成“雙線并重”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)格局。

 

與“大悅城”系列的發(fā)展路徑類似，中糧置地延續(xù)了先探索再復(fù)制的商業(yè)運(yùn)作模式，計劃將首個“祥云小鎮(zhèn)”商業(yè)項目打造成別墅商業(yè)的樣本，一旦探索成功，則可以很快走上類似“大悅城”的復(fù)制之路。中國房地產(chǎn)報記者獲悉，中糧置地已經(jīng)準(zhǔn)備將位于沈陽沈北區(qū)域的一個地塊作為打造下一個“祥云小鎮(zhèn)”的未來儲備。

 

“中糧地產(chǎn)旗下現(xiàn)在也有很多別墅區(qū)，‘祥云小鎮(zhèn)’所在的祥云國際本身就是比較典型的別墅區(qū)。通過大悅城管理的經(jīng)驗，我們希望把商業(yè)的份額融入別墅住宅項目里。開發(fā)第二條產(chǎn)品線是我們必須要做的事情，第二條產(chǎn)品線的融入，也是整個中糧置地商管中心今年最重要的任務(wù)。”吳谷豐表示。

 

從主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地趨勢看，在一二線城市的核心區(qū)拿地已經(jīng)越來越難，更多的新項目均位于城市的次核心區(qū)域。如何發(fā)掘這些區(qū)域的商業(yè)潛能，也是很多專注商業(yè)地產(chǎn)、高端住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)需要攻克的難題。

 

此前，中糧置地董事長兼執(zhí)行董事周政曾在公開場合透露，中糧置地今年新增土地儲備目標(biāo)是100萬平方米，首選的還是長三角、珠三角這些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域。

 

目前，中糧置地的土地儲備有位于三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)濱海地段的十宗地塊，以及位于成都市武侯區(qū)核心地段的一宗地塊，土地使用權(quán)面積合計超過63萬平方米。

 

如果“祥云小鎮(zhèn)”的第二條產(chǎn)品線探索成功，中糧置地將形成“祥云小鎮(zhèn)”與“大悅城”系列“雙線并重”的商業(yè)地產(chǎn)模式，其品牌產(chǎn)品線也將涵蓋城市核心城市綜合體，以及次城市核心區(qū)、別墅區(qū)商業(yè)等龐大商業(yè)地產(chǎn)版圖。

 

盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）中國區(qū)發(fā)言人張平認(rèn)為，在中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱，城市綜合體遍地開花的當(dāng)下，如何解決商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的問題非常重要。“從全球范圍看，不管美國還是澳大利亞，社區(qū)型的商業(yè)都非常發(fā)達(dá)，它們的別墅區(qū)商業(yè)基本是自給自足的，”張平表示，“開發(fā)包括高端別墅區(qū)商業(yè)在內(nèi)的特色社區(qū)商業(yè)，或可成為緩解未來商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的路徑之一。”