一位遠(yuǎn)在海南的朋友昨晚給我打來(lái)電話，問(wèn)我樓市是不是要崩盤(pán)了？

我問(wèn)，何出此言？

他說(shuō)：“最近大家都這么說(shuō)，你看網(wǎng)上說(shuō)的，萬(wàn)科的老總也這么說(shuō)”。

我隨即上網(wǎng)仔細(xì)看了看這位朋友所說(shuō)的萬(wàn)科老總的觀點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)是幾天前萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶幾天前在一個(gè)內(nèi)部沙龍的講話原稿，因此引發(fā)的輿論軒然大波，以及隨后郁亮出面幫忙澄清的言論，但是這些言論，直到5月8日，仍是樓市新聞的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。

需要指出的是，毛大慶是少有的研究型房地產(chǎn)企業(yè)老總，這幾年，其研究專(zhuān)業(yè)度越來(lái)越高，講話都是用數(shù)據(jù)和模型說(shuō)話，專(zhuān)業(yè)程度堪比任志強(qiáng)。

毛大慶的這個(gè)內(nèi)部講話，提出了幾組關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，例如今年一季度主要城市房屋銷(xiāo)售量、批準(zhǔn)和銷(xiāo)售的比例、千人建設(shè)套數(shù)等等，這些數(shù)據(jù)應(yīng)該說(shuō)是很客觀的，靜態(tài)去分析的話，他的觀點(diǎn)也沒(méi)錯(cuò)。

但是，我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)的樓市是一個(gè)很動(dòng)態(tài)的變化模型，而且變化速度非常快，因?yàn)榉康禺a(chǎn)兼具很強(qiáng)大的投資功能，總是可以在牛市的時(shí)候，不管蓋多少房子，價(jià)錢(qián)多高，都會(huì)供不應(yīng)求；而隨著2-3年的一個(gè)周期到來(lái)，樓市又會(huì)旋即進(jìn)入下行周期，庫(kù)存暴增，成交量腰斬。

如果從房地產(chǎn)的消費(fèi)功能來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)又是一個(gè)價(jià)格彈性很高的商品，當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)入上行周期的時(shí)候，房屋大賣(mài)；進(jìn)入下行周期的時(shí)候，成交量腰斬。所謂剛需型購(gòu)房，始終難以支撐樓市的一半銷(xiāo)售量。

回到毛大慶的觀點(diǎn)分析，結(jié)合2008年以來(lái)的樓市變化特征，我個(gè)人認(rèn)為，這一輪樓市的調(diào)整是剛剛開(kāi)始，接下來(lái)繼續(xù)下行是肯定的，調(diào)整深度有多大，取決于國(guó)家層面會(huì)不會(huì)較大規(guī)模出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策以及寬松貨幣投放。

目前，暫未看到這個(gè)痕跡。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍然是首要任務(wù)，國(guó)務(wù)院明確提出不會(huì)大規(guī)模刺激救市，在沒(méi)有中央定調(diào)風(fēng)向的情況下，銀監(jiān)會(huì)和央行部門(mén)必然從行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制角度出發(fā)，進(jìn)一步控制樓市貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)再度要求嚴(yán)控抵押消費(fèi)貸額度，不許抵押消費(fèi)貸用于購(gòu)房的政策，就是這樣想法的表現(xiàn)。

再次回到毛大慶的觀點(diǎn)分析，那么，這次樓市調(diào)整，是不是會(huì)很悲觀，乃至造成所謂崩盤(pán)的效應(yīng)呢？

我個(gè)人認(rèn)為，一定不會(huì)。

其一，上面提到了，樓市是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化很大的行業(yè)，今天的一切令人悲觀和摸不著頭腦的數(shù)據(jù)，到了“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”的時(shí)候，又消失的無(wú)影無(wú)蹤。大家都還記得，2008年的時(shí)候，連北京的樓市庫(kù)存都到了2年多都賣(mài)不完的程度，但是隨后不到半年的時(shí)間，又變成了“庫(kù)存告急”的狀況。因此，目前樓市的數(shù)據(jù)再悲觀，都不要認(rèn)為樓市會(huì)崩盤(pán)。

其二，樓市的產(chǎn)品供給是一個(gè)壟斷狀態(tài)，雖然房屋開(kāi)發(fā)很多，過(guò)剩情況很普遍，但是土地和金融的供應(yīng)是壟斷的，作為壟斷的供應(yīng)模式來(lái)說(shuō)，當(dāng)下游產(chǎn)品出現(xiàn)過(guò)剩的時(shí)候，上游的水龍頭是可以擰緊的，下游的供需模式是可以自動(dòng)調(diào)整的。雖然地方政府負(fù)債規(guī)模很大，但是因?yàn)闆](méi)有政府信用和政府破產(chǎn)的機(jī)制，加上這幾年財(cái)政部整頓地方債務(wù)工作一直沒(méi)有放松，地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)還是可控的，崩潰式土地供應(yīng)的局面是不會(huì)出現(xiàn)的。

其三，這次市場(chǎng)上種種傳聞，聲音的來(lái)源是萬(wàn)科，實(shí)際上，更早的時(shí)候，萬(wàn)科已經(jīng)在全國(guó)降價(jià)。在2008年的時(shí)候，甚至也有萬(wàn)科的“松山湖會(huì)議講話”。歷史為什么這么相似？每到市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，都是萬(wàn)科帶頭“內(nèi)部講話”和降價(jià)呢？

大家如果對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)公司深入了解下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科是房地產(chǎn)行業(yè)唯一職業(yè)經(jīng)理人制度化徹底的公司，也歸功于王石當(dāng)年設(shè)計(jì)的徹底股份化的改造，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了股份化管理機(jī)制，所有高管都是打工的，大老板雖然是華潤(rùn)，但是并沒(méi)有實(shí)際參與和干涉公司的管理。

萬(wàn)科的高管們個(gè)個(gè)拿著高薪，王石去年年薪高達(dá)1590萬(wàn)元，郁亮高達(dá)1431萬(wàn)元，毛大慶為790萬(wàn)元。

這些高管們將萬(wàn)科2013年的銷(xiāo)售額一路做到1709.4億元，而且準(zhǔn)備在今年，也就是萬(wàn)科30周年時(shí)間上，做到年銷(xiāo)售額突破2000億元，我們不懷疑他們對(duì)萬(wàn)科的貢獻(xiàn)，萬(wàn)科成為行業(yè)乃至中國(guó)最優(yōu)秀的公司之一，與這些職業(yè)經(jīng)理人的付出是分不開(kāi)的。

但是，萬(wàn)科的成功，更大程度上歸功于制度，也就是上述的徹底股份化的公司治理制度。在這樣的公司治理制度之下，職業(yè)經(jīng)理人完成業(yè)績(jī)目標(biāo)第一。而利潤(rùn)率并不是萬(wàn)科追求的第一考核目標(biāo)。這幾年來(lái)，萬(wàn)科的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比例越來(lái)越高，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額，大部分是通過(guò)采取合并報(bào)表得來(lái)的。萬(wàn)科的實(shí)際利潤(rùn)率，在房地產(chǎn)行業(yè)里面卻是排得靠后的。

這個(gè)道理也很簡(jiǎn)單，萬(wàn)科一直沒(méi)有一個(gè)真正的老板，沒(méi)有老板卡著職業(yè)經(jīng)理人脖子，要求去把房子賣(mài)高價(jià)，追求高利潤(rùn)，萬(wàn)科的高管們?nèi)兆幼匀贿^(guò)得輕松。

正是這樣的制度使然，萬(wàn)科在市場(chǎng)不好的時(shí)候，總是帶頭降價(jià)，目的就是要搶收，保住銷(xiāo)售額。同時(shí)，你會(huì)看到萬(wàn)科的高管們總會(huì)在市場(chǎng)上散布一些悲觀的聲音，而在旁觀者看來(lái)，大有為公司降價(jià)打掩護(hù)的意思，這樣一來(lái)，因?yàn)槭袌?chǎng)不好，而搶先降價(jià)，倒成了對(duì)股民交待的很好理由。

在此，我無(wú)意評(píng)判萬(wàn)科公司治理制度以及萬(wàn)科這種做法的對(duì)與錯(cuò)，因?yàn)槿f(wàn)科目前來(lái)看，是一個(gè)成功的企業(yè)，其行為邏輯也就無(wú)可厚非。

但是，回到文章開(kāi)頭的那個(gè)問(wèn)題，萬(wàn)科以及毛大慶的講話，有其公司立場(chǎng)以及個(gè)人立場(chǎng)，媒體和輿論都大可不必將其作為“令箭”，去過(guò)度唱空樓市，不管背后動(dòng)機(jī)如何，這樣的邏輯是站不住腳的。