近日，各地不時傳出樓市降價傳聞。伴隨經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值和國際資本出逃的負(fù)面消息，許多人擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫快速破裂，樓市大崩盤。對此，專家指出，形勢沒那么嚴(yán)峻。全國房價經(jīng)過集體高漲后，如今正呈現(xiàn)出地區(qū)差異和分化的格局。在城鎮(zhèn)化發(fā)展需求推動下，房地產(chǎn)價格既不會整體跳水，也不會全面大漲，未來將呈現(xiàn)有漲有跌的分化趨勢。

 

市場走勢呈現(xiàn)地區(qū)差異

 

近階段，房地產(chǎn)市場似乎有點(diǎn)冷。5月份，北京、廣州、上海、杭州等主要城市樓市成交情況都不太樂觀。據(jù)中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)告顯示，截至4月30日，21個城市中，杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個城市的樓盤采取了直接降價的方式促銷，降價項(xiàng)目以高端樓盤為主，降價幅度在5%到25%。

 

但降價是個案，總體看，全國房價仍在上漲，只是漲幅下降。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，中國100個城市住宅（新建）平均價格為每平方米11013元，環(huán)比上漲0.10%。

 

曾經(jīng)全國房價飄紅的形勢正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，地區(qū)分化趨勢明顯。統(tǒng)計(jì)顯示，在100個城市中，55個城市環(huán)比上漲，較上月減少8個；另有45個城市4月新建住宅價格環(huán)比下跌，較上月增加8個。

 

業(yè)內(nèi)人士分析，雖然最近主要城市房價遇冷，但一線城市和大部分二線城市仍供需兩旺，價格處于上升通道。二、三線城市趨于平穩(wěn)，一些三、四線城市開始降價。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，自去年11月開始，一、二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕；銀行信貸緊縮，市場短期表現(xiàn)“馬力不足”；多數(shù)房企采取了觀望與博弈策略，市場表現(xiàn)相對保守。

 

局部松綁限購保護(hù)剛需

 

房價分化出現(xiàn)后，部分價格下跌的地方政府希望松動調(diào)控，松綁限購政策。據(jù)報(bào)道，有些城市已開始通過松綁限購、下調(diào)購房入戶標(biāo)準(zhǔn)等方式救市，而另有些地區(qū)也放出調(diào)整購房政策的信息。

 

過去樓市調(diào)控政策基本是“一刀切”，如今，高層提出分類調(diào)控思路。專家認(rèn)為，這一政策更符合當(dāng)前實(shí)際情況，防止誤傷剛需。“提出分類調(diào)控，實(shí)際上就是不能開一個藥方大家都治病，必須分類。”住建部副部長仇保興表示。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的大背景下，多層次的住房供應(yīng)將成為主流解決辦法，限價、限購的單一思路將有所轉(zhuǎn)變。

 

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，2013年樓市最大的亮點(diǎn)在于調(diào)控的決策權(quán)已經(jīng)下放到地方，調(diào)控手段擺脫全國一刀切，根據(jù)城市特性產(chǎn)生了分化。正是因?yàn)槿珖臉鞘幸呀?jīng)出現(xiàn)了明顯的分化趨勢，所以再搞全國一盤棋式的行政調(diào)控也就沒有任何意義。對比去年各城市的調(diào)控細(xì)則，可以看出，地方政府的調(diào)控自主權(quán)在增強(qiáng)，房價快速上漲的城市進(jìn)行了調(diào)控升級，而供應(yīng)充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調(diào)。

 

“分化時代”不等于“市場崩盤”

 

未來房價走勢如何？中國建投投資研究院發(fā)布的2014年《投資藍(lán)皮書》展望，今年不同城市的房價走勢分化可能加劇，預(yù)計(jì)一線城市仍將溫和增長，但漲幅下降，而部分二、三線城市由于庫存較多，房價增長乏力，在住房供給量充足的部分小城市可能出現(xiàn)下跌。

 

有人擔(dān)心受國內(nèi)國際各種因素影響，中國房地產(chǎn)泡沫有可能破裂，房價崩盤。業(yè)內(nèi)人士分析，這種情況不會發(fā)生。未來樓市不可能再像從前一樣只漲不跌，但也不會崩潰。

 

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出分化加劇態(tài)勢，但樓市分化絕不能與樓市崩盤畫上等號。香港樓市曾在1997年到2003年的6年下跌周期內(nèi)，房價累計(jì)跌幅高達(dá)約70%，租價下跌了近50%；負(fù)資產(chǎn)人數(shù)急速增加，但并未見所謂的“崩盤”；市場低迷過后至今仍在正常運(yùn)行。毫無疑問，我國樓市的“分化時代”離“市場崩盤”相去甚遠(yuǎn)，未來的需求釋放與政策調(diào)整將為樓市托底。

 

“在城鎮(zhèn)化仍然存在較大發(fā)展空間的大背景下，我國房地產(chǎn)市場仍將具有較大的成長空間，調(diào)控政策則具備較大的調(diào)整空間。短期內(nèi)房價將在供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變下漲勢明顯趨緩，中長期來看，市場總體將由過去的非理性發(fā)展進(jìn)入相對理性的發(fā)展階段。”連平說。