5月13日，一份會議紀(jì)要觸動了金融、房地產(chǎn)兩大領(lǐng)域的敏感神經(jīng)。
這份材料稱，5月12日，央行召集了商業(yè)銀行行長，要求各銀行合理發(fā)放個人住房貸款，央行副行長劉士余主持會議并表示，根據(jù)市場需求，優(yōu)先確保住房消費貸款的資源配置。央行于5月13日下午發(fā)布消息，證實了這一會議的真實性，官方公布的會議內(nèi)容與網(wǎng)傳內(nèi)容基本相符。
高登資本首席經(jīng)濟學(xué)家付立春對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，首套房貸的緊張可能會造成房地產(chǎn)市場硬著陸，這對銀行資產(chǎn)也會造成沖擊，會影響貸款秩序。此次會議明確了監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，即對一套房貸款允許甚至鼓勵，對二套房和多套房貸款的暫停發(fā)放持默許態(tài)度。
實際上，央行力挺首套房貸需求，體現(xiàn)了一直以來的差別化房貸政策，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控方向的變化。
銀行對房貸“又愛又恨”
自去年下半年以來個人住房出現(xiàn)“貸款難”情況，監(jiān)管層也因此對銀行進行窗口指導(dǎo)。流動性緊張的局面困擾了商業(yè)銀行半年，而這也是個人住房貸款審批“遙遙無期”的半年。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者與商業(yè)銀行的多次交流，許多原本在2013年就應(yīng)該發(fā)放的個人住房貸款，由于銀行的額度緊張，只能積壓到2014年初才發(fā)放。
這一情況在今年以來已經(jīng)逐步得到緩解，隨著銀行資金市場利率下降，流動性有所恢復(fù)，部分商業(yè)銀行加快了個人住房貸款的發(fā)放。“年初在工行辦理的貸款，因為是首套房，利率是基準(zhǔn)利率，從審批到下發(fā)貸款約一個月。”深圳一位購房者表示。
但一位不愿意透露姓名的城商行管理人士表示，盡管地方政府刺激房地產(chǎn)的態(tài)度很明顯，但銀行在房貸問題上的態(tài)度近期已是十分審慎。“現(xiàn)在市場資金價格仍然比較高，不如投放到其他領(lǐng)域，因為房貸業(yè)務(wù)不賺錢。”
央行在公告中稱，會議對進一步改善住房金融服務(wù)提出，要合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求?？茖W(xué)合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。
根據(jù)年報，2013年工行個人住房貸款增加3796.44億元，增長28.3%，占個人貸款增量的86.2%。建行2013年個人住房貸款增加3514.62億元，增幅22.99%。
平安銀行相關(guān)負責(zé)人表示，“去年以來，根據(jù)我行差異化經(jīng)營戰(zhàn)略，信貸資源向小微業(yè)務(wù)、無抵押貸款業(yè)務(wù)、汽融業(yè)務(wù)等戰(zhàn)略業(yè)務(wù)傾斜。對于傳統(tǒng)房貸這類市場調(diào)控需求較高的業(yè)務(wù)，有意識進行了壓縮。”他表示，該行會優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求，限制投機性住房業(yè)務(wù)。
招行人士則表示，對個人住房貸款，具體會根據(jù)貸款人資質(zhì)、風(fēng)險等情況可能會有差異化的風(fēng)險定價。
付立春表示，銀行對住房貸款可以說又愛又恨，態(tài)度一直很猶豫，已經(jīng)發(fā)放的貸款由于房價拐點可能到來而需要承擔(dān)風(fēng)險，惜貸是因為自身資金能配置的并不多等原因?，F(xiàn)在銀行整體資金面并不是很緊張，更多是商業(yè)行為的影響。
調(diào)控不能“誤傷”剛需
5月13日流傳出來的會議紀(jì)要顯示，各家商業(yè)銀行提出的房貸難題主要是受市場需求和資金成本上升的影響，按揭貸款定價有所提高。受貸款規(guī)模影響，房貸有積壓不能放款，影響了放款效率，還沒有發(fā)生大規(guī)模的棄房貸現(xiàn)象。嘗試個貸資產(chǎn)證券化的渠道，但因為房貸7折利率低，轉(zhuǎn)讓不出去。
會議紀(jì)要顯示，央行副行長劉士余強調(diào)了個人住房貸款的重要性，他表示，個人住房貸款有經(jīng)濟增長的穩(wěn)定功能，商業(yè)銀行的房貸利率應(yīng)在保本微利的水平，不能過分追求高收益。央行可以幫助銀行之間協(xié)調(diào)住房貸款的規(guī)模。此外，還要持續(xù)關(guān)注房貸的不良率情況。
付立春認為，首套房貸的緊張可能會造成房地產(chǎn)市場硬著陸。此次會議明確了監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，即對一套房貸款允許甚至鼓勵，對二套房和多套房貸款的暫停發(fā)放持默許的態(tài)度。
數(shù)據(jù)顯示，我國一季度房地產(chǎn)投資增速下滑是影響固定資產(chǎn)投資增速下滑的一個原因。房價也出現(xiàn)了明顯分化，一線城市房價溫和上漲，二線城市有所松動，一些住房存量比較多的三四線城市出現(xiàn)下降。
“對中國房地產(chǎn)市場的政策限制應(yīng)該更嚴(yán)格。”英國邦瑞房地產(chǎn)發(fā)展有限公司中華區(qū)首席代表兼總經(jīng)理白兮表示，央行短期內(nèi)力挺個人住房貸款的態(tài)度是沒有問題的，但針對房地產(chǎn)開發(fā)的銀根依然在收緊。他認為，中國房地產(chǎn)市場的限制大政策沒有變，央行的會議僅僅說明，目前個人住房按揭貸款的首付比例和利率已經(jīng)足夠高了，不能因為對房地產(chǎn)市場的收緊而打擊到真正的需求，限制到剛需人群。
央行力挺首套房房貸需求，體現(xiàn)了一直以來的差別化房貸政策，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控方向的變化，市場不宜過多解讀。差別化房貸政策，簡單而言即對保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費予以支持，同時堅決抑制投機投資性購房需求，對前者給予政策性貸款優(yōu)惠，而對后者嚴(yán)格貸款投放，增加其投資成本。
“差別化房貸政策具有穩(wěn)增長、保民生、抑投機的多重功能，是金融調(diào)控部門對房地產(chǎn)貸款一以貫之的原則，迄今并未發(fā)生根本改變。”中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示。
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