最近“商業(yè)地產(chǎn)與電商”收到讀者爆料，萬達(dá)部分新項目不再設(shè)百貨主力店，包括北京延慶、湖北十堰、東莞大朗、哈爾濱哈南等地。這則消息的背后隱藏了太大的信息量。

 

先來說說原來的產(chǎn)業(yè)鏈模式

 

根據(jù)萬達(dá)官網(wǎng)顯示，截至2013年底，萬達(dá)旗下?lián)碛?3座已開業(yè)廣場、50家五星級酒店、1197塊電影屏幕、73家百貨店、79家量販KTV。按照目前的發(fā)展勢頭，萬達(dá)成為全球最大的不動產(chǎn)企業(yè)指日可待。

 

萬達(dá)這些年的高速擴(kuò)張與其產(chǎn)業(yè)鏈模式密不可分：從前期投資、設(shè)計、建設(shè)到后期運營，從院線、酒店、百貨到KTV。

 

在某種程度上，萬達(dá)集團(tuán)做加法是形勢所逼。2001年，為了讓沃爾瑪?shù)却蟪腥腭v萬達(dá)廣場，萬達(dá)集團(tuán)不得不接受對方開出的苛刻條件，僅租金談判就用了半年時間。萬達(dá)集團(tuán)每年開工、竣工七八個萬達(dá)廣場，但很少有知名的百貨公司、電影院線、KTV連鎖店、酒店能以這樣的速度開設(shè)分店。由于擴(kuò)張心切，萬達(dá)集團(tuán)在與戰(zhàn)略合作伙伴的租金洽談中往往談判能力不強(qiáng)，導(dǎo)致大宗商業(yè)面積的租金水平不高。不得已，王健林制定了一個至關(guān)重要的發(fā)展基調(diào)：“要什么就得有什么，沒有什么就自己來。”與其讓這些企業(yè)阻礙萬達(dá)集團(tuán)快速擴(kuò)張的步伐，還不如自己開辦相應(yīng)的企業(yè)，與萬達(dá)廣場保持同步的發(fā)展速度。

 

高速擴(kuò)張的后遺癥

 

萬達(dá)廣場開到哪，萬達(dá)百貨就跟到哪。一個典型的萬達(dá)大商業(yè)項目，從交地到開業(yè)平均22個月。萬達(dá)百貨作為配套，在幫助萬達(dá)廣場按時開業(yè)、滿鋪開業(yè)方面發(fā)揮了重要作用，但也同時留下了高速擴(kuò)張的后遺癥。

 

萬達(dá)百貨2013年完成收入154.9億元，只完成調(diào)整后計劃的91%，凈利潤增虧7%。這是萬達(dá)百貨歷史上第一次沒有完成利潤計劃，也是集團(tuán)唯一完成指標(biāo)不佳的公司。

 

萬達(dá)百貨的虧損，可歸因于選址、經(jīng)營模式及電商沖擊等幾個方面。

 

原因一：不再是城市中心

 

“一個萬達(dá)廣場，一個城市中心”，是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)營銷的精髓。城市綜合體由星級酒店、主題樂園、高檔寫字樓、大型商業(yè)、高級公寓、商業(yè)街區(qū)等業(yè)態(tài)組成，憑借其強(qiáng)大的集客能力往往能自成一個商圈，在享受住宅銷售溢價的同時，還坐享商業(yè)物業(yè)的增值收益。

 

萬達(dá)每到一地就能把一地做熱，帶動周邊的發(fā)展，獲得各地政府的認(rèn)可。據(jù)說，萬達(dá)某年的新項目中，上海某區(qū)項目樓面地價不到1000元，當(dāng)?shù)匾话愕貎r至少要3000元。“我們在北京長安街西邊拿的地，樓面是2400元，而一街之隔的另一塊地樓面地價是6000元。青島項目我們的樓面地價是2100元，和我們相隔的項目則是8000元。為什么都這么便宜？因為各地政府覺得萬達(dá)能啟動整個區(qū)域，雖然賣給萬達(dá)這塊地少賺3個億，但我們?nèi)チ艘院螅苓叺牡啬芏噘u10個億。”

 

然而，隨著城市核心地段的日益稀缺，萬達(dá)選址從城市核心區(qū)轉(zhuǎn)到城市副中心以及新城，并向三四線城市下沉，選址的硬傷逐漸凸顯。三四線城市或一線城市的邊遠(yuǎn)地區(qū)人流少，消費力弱，商業(yè)氛圍不足，不足以支撐百貨的正常經(jīng)營。不少百貨門店“先天不良”。

 

原因二：后天難補(bǔ)

 

萬達(dá)百貨擁有70多家門店，從數(shù)量上來說遙遙領(lǐng)先同行業(yè)。然后，這并沒有給它帶來規(guī)模優(yōu)勢。與國內(nèi)的絕大多數(shù)百貨店一樣，萬達(dá)百貨采取聯(lián)營制，即與供應(yīng)商的合作采取扣點分成的方式，商品及價格被品牌專柜牢牢把控。

 

中國百貨商業(yè)協(xié)會副秘書長范艷茹認(rèn)為，這一模式本身利潤分成就不高，加上同質(zhì)化經(jīng)營、價格戰(zhàn)，百貨店近年的利潤已經(jīng)越來越薄。更為雪上加霜的是來自電商的沖擊。落后的百貨經(jīng)營模式，面對的或許是世界上最瘋狂的電商。連續(xù)十多年的電商行業(yè)集體虧損，都未能阻止投資者對大陸電商的熱情和繼續(xù)砸錢。

 

面對電商的沖擊，傳統(tǒng)百貨集體啞火。自建電商平臺經(jīng)營慘淡，而與阿里或騰訊的合作除了拉動股價外，基本上是一個噱頭或面子工程。

 

據(jù)某大V爆料：…無意中見到一個大企業(yè)的副總，談到他們家電商已經(jīng)被媒體及業(yè)界樹立為零售電商最成功的典范，全行業(yè)都在向他們學(xué)習(xí)。但他坦言：他們的電商o2o微信等業(yè)績都是差到不能再差、基本為0，但外界都說他們好，只好認(rèn)了…

 

問題來了：誰來填補(bǔ)主力店空白？

 

除了加大體驗式業(yè)態(tài)占比，品牌集合店是另一個可能的發(fā)展方向。品牌集合店能夠增加商品的豐富度，延長顧客停留時間，此外對購物中心來說，租金收益也比較高。

 

在當(dāng)今中國商業(yè)地產(chǎn)野蠻生長的背景下，幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在研究萬達(dá)模式，有的甚至100%照抄，其榜樣力量可見一斑。然而任何一種模式都有其兩面性，都是在特定的環(huán)境下獲得成功。復(fù)制萬達(dá)模式的市場環(huán)境，或許已經(jīng)不存在了！