雖然年初至今北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交慘淡，但新房和二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯不同的態(tài)勢(shì)，和新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)的業(yè)主定價(jià)更為自由，且更為敏感。在自住房加速供應(yīng)和信貸持續(xù)收緊的沖擊下，5月上旬二手房成交量持續(xù)走低，環(huán)比下跌了55.20%，因參與方敏感“跳水”，二手房市場(chǎng)中動(dòng)輒降價(jià)三四十萬(wàn)的房源并不少見(jiàn)。業(yè)內(nèi)稱(chēng)，新房和二手房市場(chǎng)均受到不小的沖擊，但因參與方不同，市場(chǎng)表現(xiàn)迥異，二手房成交下滑幅度超過(guò)新房。

5月上旬二手房“頹勢(shì)”依舊

 

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2014年5月上旬，北京市二手房網(wǎng)簽量為1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%，二手房市場(chǎng)的成交依舊低迷。

 

對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，北京樓市整體趨冷，受多重因素影響，二手房市場(chǎng)成交量在低位持續(xù)徘徊，在量縮價(jià)松的現(xiàn)階段，二手房成交低迷的背后，業(yè)主與購(gòu)房人的博弈關(guān)系較為微妙。

 

另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份北京二手房成交7616套，環(huán)比下跌14.8%,新房4月份成交4254套，環(huán)比下跌了18.4%。

 

胡景暉認(rèn)為，和新房相比，二手房源一般來(lái)說(shuō)區(qū)位相對(duì)較好，配套相對(duì)完善，單價(jià)和總價(jià)相對(duì)較高，在信貸偏緊的情況下，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力明顯受限。他預(yù)計(jì)，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，樓市“量?jī)r(jià)齊跌”的勢(shì)頭在5月份依然會(huì)持續(xù)。

 

二手房市場(chǎng)更為敏感

 

雖然信貸收緊對(duì)二手房的影響更大，而新房市場(chǎng)同樣受到了自住房分流和信貸收緊的影響，但表現(xiàn)遠(yuǎn)沒(méi)有二手房敏感。

 

“二手房市場(chǎng)的組成部分是小業(yè)主和購(gòu)房者，在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)候，看房人的減少能夠讓小業(yè)主直接體會(huì)到市場(chǎng)的下行變化，從而及時(shí)調(diào)整報(bào)價(jià)，或在與購(gòu)房者議價(jià)的過(guò)程中做出更大讓步，小業(yè)主在市場(chǎng)發(fā)生變化的一到兩周時(shí)間內(nèi)就可以作出決策，因此二手房市場(chǎng)成交量、價(jià)的變化能夠及時(shí)、直接地反映出市場(chǎng)供需雙方的博弈狀況，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)。

 

而在新房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)震蕩的反應(yīng)速度就沒(méi)有這么迅速，由于樓盤(pán)的客戶(hù)積累速度有一個(gè)逐步減量的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要一段時(shí)間才能準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)形成了趨勢(shì)性變化，并據(jù)此作出應(yīng)對(duì)策略，如果涉及降價(jià)等可能影響到企業(yè)品牌形象的促銷(xiāo)手段，往往項(xiàng)目公司還需獲得集團(tuán)總部的支持后才能執(zhí)行，因此整體的反應(yīng)速度往往比較慢，對(duì)成交量的拉動(dòng)作用也會(huì)表現(xiàn)滯后。

 

“所以在市場(chǎng)下行時(shí)，二手房市場(chǎng)往往領(lǐng)降于新房市場(chǎng)，而市場(chǎng)升溫時(shí)，二手房市場(chǎng)的成交量也會(huì)領(lǐng)漲于新房市場(chǎng)。當(dāng)前，出現(xiàn)的二手房下滑速度超過(guò)新房，正是從一個(gè)側(cè)面印證了當(dāng)前購(gòu)房者普遍存在看跌后市、持幣觀(guān)望的悲觀(guān)心態(tài)。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，新房市場(chǎng)的成交量還將繼續(xù)保持低位。”郭毅補(bǔ)充道。

 

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析部張旭也認(rèn)為，通常市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中，二手房相比新房，都會(huì)更早地出現(xiàn)調(diào)整的跡象。新房市場(chǎng)的成交會(huì)受到供應(yīng)規(guī)模、房企推盤(pán)意愿甚至是營(yíng)銷(xiāo)方式的影響，不足以完全體現(xiàn)出市場(chǎng)的變化。但二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方都是自由個(gè)體，且定價(jià)機(jī)制不同。新房由開(kāi)發(fā)商定價(jià)，需要實(shí)現(xiàn)一定的利潤(rùn)率。二手房是業(yè)主自行報(bào)價(jià)，依據(jù)市場(chǎng)狀況而定，更自由。