端午節(jié)前后,樓市臨近“年中考”,濟(jì)南各大樓盤(pán)忙著出招促銷(xiāo)。有的“加量不加價(jià)”,還有的直接推出“一口價(jià)樓”。業(yè)內(nèi)人士分析指出,“一口價(jià)”房源越來(lái)越多,標(biāo)志著樓市變化進(jìn)入一個(gè)新階段,這在一定程度上具有“風(fēng)向標(biāo)”意義。
配套增加但不加價(jià)
端午假期最后一天,記者來(lái)到了位于經(jīng)十東路的萬(wàn)科
金域國(guó)際售樓處。該樓盤(pán)在5月29日晚開(kāi)盤(pán),目前尚有房源在售。
據(jù)了解,目前該樓盤(pán)銷(xiāo)售的是二期北部靠山的高層房源,均價(jià)在1.2萬(wàn)元左右。以一套面積為122平方米的西戶(hù)房源為例,價(jià)格在1.15萬(wàn)元左右,而同位置的東戶(hù)房源總價(jià)要比西戶(hù)房源高6萬(wàn)元。
開(kāi)盤(pán)已有幾天,銷(xiāo)售人員介紹,如果當(dāng)天簽約,還可享受開(kāi)盤(pán)時(shí)的優(yōu)惠價(jià)格。“現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格,和前期開(kāi)盤(pán)價(jià)相差不大,基本上沒(méi)漲,但現(xiàn)在簽約的學(xué)校比較好。”一位銷(xiāo)售人員表示。
記者了解到,有購(gòu)房者認(rèn)為,目前的價(jià)格與前期一些房源的價(jià)格相比有所降低,再加上這個(gè)項(xiàng)目剛剛簽約了學(xué)校,整體性?xún)r(jià)比上升,所以決定出手。“原來(lái)很多項(xiàng)目一簽了學(xué)校立刻漲價(jià),但這次好像沒(méi)有。”一位購(gòu)房者說(shuō)。
萬(wàn)科
金域國(guó)際項(xiàng)目在5月中旬簽約北師大,為小區(qū)配備了九年一貫制義務(wù)教育。“這給不少仍在猶豫的人吃下定心丸,比價(jià)格優(yōu)惠更有吸引力。”山東世聯(lián)總經(jīng)理朱江說(shuō)。
“教育配套是抵御市場(chǎng)下行的關(guān)鍵因素之一。”朱江分析,除了價(jià)格調(diào)整外,像學(xué)區(qū)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)等綜合配套也是增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。
整棟樓全部一口價(jià)
省城南部樓盤(pán)也沒(méi)閑著,近日有開(kāi)發(fā)商推出了“一口價(jià)”特價(jià)房源吸引購(gòu)房者入市。
市民朱先生日前到中海國(guó)際社區(qū)看房,發(fā)現(xiàn)在售的整棟樓都是“一口價(jià)”,不分樓層,且價(jià)格實(shí)惠。
據(jù)記者了解,中海國(guó)際社區(qū)在端午節(jié)期間推出優(yōu)惠措施,其中110平方米不分樓層全部82.8萬(wàn)元,92平方米不分樓層全部68.8萬(wàn)元,均價(jià)分別為7527元和7478元。
該項(xiàng)目從首次開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在已賣(mài)了三四年,最貴時(shí)賣(mài)過(guò)9000多元,去年推出的房源也賣(mài)到了8500元左右。在不少購(gòu)房者看來(lái),此次“特價(jià)樓”優(yōu)惠力度不小。也有分析認(rèn)為,前后價(jià)格的差異,與房源具體位置和產(chǎn)品類(lèi)型有關(guān)。
5月24日,該樓盤(pán)推出288套房源。雖然沒(méi)有特價(jià)房,但是部分房源7000多元的優(yōu)惠價(jià)接近了此前的開(kāi)盤(pán)價(jià)。
6月2日下午,記者從售樓處了解到,目前“一口價(jià)”房源所剩不多。銷(xiāo)售人員介紹,優(yōu)惠措施確實(shí)吸引到了不少購(gòu)房者。
省城房產(chǎn)評(píng)論人士趙魯梁分析,從樓市降價(jià)過(guò)程來(lái)看,一般分成6個(gè)階段,“一口價(jià)”房源應(yīng)該屬于價(jià)格調(diào)整的第三階段,少量特價(jià)房和各種贈(zèng)送相比,優(yōu)惠力度更加明顯。“一口價(jià)”房源越來(lái)越多地出現(xiàn),標(biāo)志著樓市變化進(jìn)入新階段,這在一定程度上具有“風(fēng)向標(biāo)”意義。
龍湖項(xiàng)目“低于預(yù)期價(jià)格”開(kāi)盤(pán)
業(yè)內(nèi)分析指出,定價(jià)適當(dāng)保證了此次開(kāi)盤(pán)的高成交率
近日,省城房地產(chǎn)市場(chǎng)上較為引人關(guān)注的事件,莫過(guò)于龍湖地產(chǎn)在濟(jì)南首次開(kāi)盤(pán)。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,作為首個(gè)在濟(jì)南開(kāi)出的項(xiàng)目,龍湖名景臺(tái)如何定價(jià)?市場(chǎng)反應(yīng)又如何呢?
5月30日上午,在位于西部臘山河路的龍湖名景臺(tái)項(xiàng)目售樓處,工作人員正忙著開(kāi)盤(pán)事宜,現(xiàn)場(chǎng)也有一二十位客戶(hù)在了解情況。
據(jù)介紹,龍湖此次開(kāi)盤(pán)共推出了三棟樓,全部為洋房產(chǎn)品,其中一樓帶院和地下空間,一房一價(jià)。記者當(dāng)天所看的一套140平方米的一樓房源,總價(jià)大約在170萬(wàn)元。
銷(xiāo)售人員稱(chēng),許多客戶(hù)都是沖著一樓房源來(lái)的。在售樓處附近,洋房產(chǎn)品7500元起價(jià)的宣傳標(biāo)語(yǔ)隨處可見(jiàn)。
在此次開(kāi)盤(pán)的三棟樓房中,位于小區(qū)南側(cè)的一棟樓可能由于下面帶商鋪且臨街,均價(jià)在7500元/平方米。在它北面的一棟樓均價(jià)則在8400元/平方米,第三棟樓正對(duì)小區(qū)南門(mén),且樓前有綠化廣場(chǎng),所以?xún)r(jià)格最高,均價(jià)在8700元/平方米。
從房源情況看,多是123平方米和130平方米的戶(hù)型,二樓和頂樓房源帶露臺(tái),價(jià)格相對(duì)較高。記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到,除了一層,其他多數(shù)房源價(jià)格從7000多元到9000多元不等。
晚上7點(diǎn)的時(shí)候,售樓處熱鬧起來(lái)。經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的驗(yàn)證身份后,前期認(rèn)籌客戶(hù)進(jìn)入開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,到場(chǎng)人員有300人左右,許多是全家?guī)卓谌艘黄饋?lái)的。
現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)房源共144套,認(rèn)籌客戶(hù)182組,通過(guò)搖號(hào)的方式,每10人一組進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)選房。
“進(jìn)去以后速度很快,先選房源,選完房源以后才會(huì)看到價(jià)格。”選完房子后,一位購(gòu)房者向記者表示。
這位購(gòu)房者買(mǎi)的是最南邊一棟樓低樓層房源,123平方米總價(jià)93萬(wàn)元,折合每平方米7560元。這位購(gòu)房者表示,為了參加各種優(yōu)惠活動(dòng),前期也交了4萬(wàn)多元,但這些錢(qián)不計(jì)入93萬(wàn)元房款中,因此實(shí)際每平方米價(jià)格接近8000元。
對(duì)此,龍湖方面相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這位購(gòu)房者的理解并不準(zhǔn)確,其中3萬(wàn)元的定金是包含在總房款里面的。
據(jù)了解,龍湖首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況不錯(cuò),所剩房源不多。6月2日下午,記者了解到的信息顯示,此次開(kāi)盤(pán)總共剩余不到10套房源,每棟樓還有兩三套房源。
“現(xiàn)在房源樓層還可以,今天還可以享受開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的優(yōu)惠,過(guò)了今天就不行了。”一位銷(xiāo)售人員表示。
在當(dāng)前觀望情緒濃厚、開(kāi)盤(pán)成交率較低的情況下,龍湖開(kāi)盤(pán)取得了相當(dāng)高的成交率,迅速引發(fā)關(guān)注。
“價(jià)格是一個(gè)很關(guān)鍵的因素,這次龍湖開(kāi)盤(pán)價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期,原來(lái)估計(jì)八九千元開(kāi)盤(pán),沒(méi)想到是7500元/平方米起。”省城一家樓市機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析說(shuō),龍湖此次雖以適當(dāng)偏低的價(jià)格開(kāi)盤(pán),但符合其低開(kāi)高走的策略。
“作為龍湖的第一次開(kāi)盤(pán),主要是把品牌打出去,銷(xiāo)量是最重要的,所以?xún)r(jià)格定得很合適。”該樓盤(pán)相關(guān)銷(xiāo)售人員表示。
記者注意到,龍湖地產(chǎn)去年底首次在濟(jì)南拿得5宗土地,按照容積率計(jì)算,其樓面地價(jià)都在3000元以上,在西部地塊中樓面價(jià)相對(duì)較高。在業(yè)內(nèi)人士分析看來(lái),加上前期和建安等各項(xiàng)成本,總造價(jià)應(yīng)該在六七千元。因此,龍湖以7500元價(jià)格起售,確實(shí)是“低開(kāi)”,不排除是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境做出的定價(jià)選擇?？紤]到不少房源價(jià)格依然賣(mài)到了八九千元,龍湖此次開(kāi)盤(pán)也不是無(wú)錢(qián)可賺。
開(kāi)盤(pán)成交9成以上是因?yàn)榈蛢r(jià)嗎
龍湖項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng),產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì),不存在成本價(jià)開(kāi)盤(pán)
龍湖此次價(jià)格是為了走量而底價(jià)開(kāi)盤(pán),還是隨行就市?記者聯(lián)系了龍湖方面,相關(guān)負(fù)責(zé)人在2日給出了答復(fù)。
據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹,此次龍湖濟(jì)南項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出144套產(chǎn)品,開(kāi)盤(pán)成交在90%以上。針對(duì)所謂“成本價(jià)開(kāi)盤(pán)”的猜測(cè),這位負(fù)責(zé)人表示,成交均價(jià)為8300元每平方米,不存在成本價(jià)開(kāi)盤(pán)的情況。這一均價(jià)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項(xiàng)目周邊7100元左右的樓盤(pán)價(jià)格的。
多位參加開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的購(gòu)房者向記者表示,他們聽(tīng)到現(xiàn)場(chǎng)主持人喊出“最低的6450元/平方米”。那么,此次開(kāi)盤(pán)7000元以下的房源多嗎?對(duì)此,上述負(fù)責(zé)人稱(chēng),7000元以下的房源沒(méi)有。
那么,在當(dāng)前市場(chǎng)情況下,龍湖項(xiàng)目此次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況很好,是價(jià)格原因還是產(chǎn)品本身存在優(yōu)勢(shì)呢?這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,開(kāi)盤(pán)成交情況好的最主要原因是產(chǎn)品本身好。比如一梯兩戶(hù)、低公攤以及小區(qū)景觀等。這位負(fù)責(zé)人同時(shí)指出,周邊沒(méi)有9層、11層的產(chǎn)品,因此,此次開(kāi)盤(pán)的房源屬稀缺產(chǎn)品。
今后龍湖項(xiàng)目再開(kāi)盤(pán)時(shí),是否會(huì)考慮提高價(jià)格呢?面對(duì)記者這一問(wèn)題,這位負(fù)責(zé)人的回答是:下一步的開(kāi)盤(pán)策略未定。
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