近日，中弘控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中弘”）董事長(zhǎng)王永紅積極走動(dòng)，向各金融機(jī)構(gòu)和財(cái)團(tuán)描述著中弘的發(fā)展戰(zhàn)略與遠(yuǎn)景，以求得市場(chǎng)更多的認(rèn)可和支持。

 

押寶“大旅游” 中弘豪賭定增后爆發(fā)

 

作為A股再融資開(kāi)閘的受益者，5月24日，中弘非公開(kāi)發(fā)行A股股票方案及發(fā)行公司債券方案獲得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)審核通過(guò)。距離拿到證監(jiān)會(huì)正式批文還有一個(gè)月時(shí)間，中弘已經(jīng)開(kāi)始尋找發(fā)行對(duì)象。

 

根據(jù)公告，中弘此次發(fā)行每股面值為1.00元，發(fā)行價(jià)格將不低于3.13元/股，發(fā)行股票的數(shù)量不超過(guò)959529486股，擬募集資金總額不超過(guò)30億元，在扣除發(fā)行費(fèi)用后將投向海南如意島旅游度假開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期。

 

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者多方采訪(fǎng)分析，中弘能否順利完成此次增發(fā)將面臨諸多考驗(yàn)。

 

至5月30日中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)截稿前，中弘的股價(jià)處于倒掛狀態(tài)，3.02元/股的價(jià)格低于此次增發(fā)底價(jià)3.13元/股，在整個(gè)宏觀面并不樂(lè)觀的背景下，這為增發(fā)增加了實(shí)施難度。同時(shí)，此次非公開(kāi)發(fā)行的股票總數(shù)已經(jīng)明顯高過(guò)中弘的控股股東中弘卓業(yè)集團(tuán)所持有的768309300股，如果不能控制好認(rèn)購(gòu)對(duì)象的認(rèn)購(gòu)股數(shù)，控股股東的地位將受到威脅。

 

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，此次中弘增發(fā)投向的海南如意島項(xiàng)目將為中弘帶來(lái)豐厚利潤(rùn)，該項(xiàng)目也將是中弘2014年業(yè)績(jī)的主要貢獻(xiàn)者。4月底，中國(guó)中鐵和中交集團(tuán)作為填海工程總包單位已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)施工，并進(jìn)行前期項(xiàng)目墊資，如果中弘此次30億元增發(fā)不能順利實(shí)施，將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度造成影響。

 

對(duì)于此次增發(fā)，中弘顯得志在必得，據(jù)了解，海南如意島的順利開(kāi)發(fā)也將是中弘大旅游戰(zhàn)略布局中的重要一步。

 

過(guò)會(huì)后的闖關(guān)

 

此次增發(fā)中，中弘控股股東中弘卓業(yè)集團(tuán)并沒(méi)有參與認(rèn)購(gòu)意愿，且在2013年，中弘卓業(yè)集團(tuán)先后3次減持上市公司1.65億股股票，套現(xiàn)8.74億元。

 

光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄（微博）稱(chēng)，“判斷一只股票是否值得投資的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是看大股東的動(dòng)作，如果大股東主動(dòng)出資購(gòu)買(mǎi)股票，這只股票上漲的可能性就比較大。”如果以此標(biāo)準(zhǔn)判斷，中弘卓業(yè)的一系列動(dòng)作將會(huì)挫傷投資者認(rèn)購(gòu)的信心。中弘董事會(huì)秘書(shū)金潔向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者解釋?zhuān)按蠊蓶|的減持行為一是因中弘卓業(yè)集團(tuán)在重組科苑集團(tuán)（中弘股份前身）之前背負(fù)債務(wù)過(guò)多，需要通過(guò)在資本市場(chǎng)收回資金予以?xún)斶€；二是因?yàn)樵诖蠊蓶|減持前持股比例過(guò)高，流通股只占30%左右，不利于上市公司監(jiān)管。

 

對(duì)于大股東此次不參與認(rèn)購(gòu)，金潔認(rèn)為，大股東以個(gè)人身份購(gòu)買(mǎi)股票多數(shù)只作為一個(gè)噱頭，對(duì)于股價(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)并沒(méi)有意義。且在2013年9月中弘首次向證監(jiān)會(huì)提交增發(fā)方案時(shí)，中弘卓業(yè)集團(tuán)正處于資金緊張階段，并沒(méi)有考慮參與認(rèn)購(gòu)。

 

在整個(gè)地產(chǎn)股價(jià)值被嚴(yán)重低估的背景下，中弘股價(jià)出現(xiàn)倒掛并不難理解，但這會(huì)讓投資者更加猶豫。李大霄認(rèn)為，這恰是投資者買(mǎi)進(jìn)的時(shí)機(jī)所在，“本身資產(chǎn)狀況較好，但在資本市場(chǎng)表現(xiàn)較差的股票更會(huì)得到投資者青睞”。

 

然而，中弘在2013年的營(yíng)業(yè)收入僅為11.19億元，較上年下降70.64%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為1.75億元，較上年下降85.68%。并不好看的業(yè)績(jī)表現(xiàn)下，如何打動(dòng)投資者，更多的是要依靠中弘對(duì)公司戰(zhàn)略和未來(lái)前景的描述？

 

金潔向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，因?yàn)橐蟀l(fā)行股份12個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)顿Y者應(yīng)該關(guān)注長(zhǎng)期表現(xiàn)。金潔說(shuō)，根據(jù)中弘各項(xiàng)目的進(jìn)展，兩年后將會(huì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

 

王永紅的積極走動(dòng)和戰(zhàn)略描述得到了市場(chǎng)的部分認(rèn)可。金潔向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，有金融機(jī)構(gòu)有意將增發(fā)的股票全部買(mǎi)入，但考慮到對(duì)控股股東地位的威脅，中弘更傾向按照10家左右的認(rèn)購(gòu)對(duì)象進(jìn)行均勻分配。

 

據(jù)了解，拿到證監(jiān)會(huì)正式批文尚需1個(gè)月時(shí)間，按照要求，中弘需要在拿到批文后6個(gè)月內(nèi)發(fā)行股票，中弘方面向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，如果進(jìn)展順利，此次增發(fā)將在今年下半年或年底完成。

 

豐厚利潤(rùn)下的隱憂(yōu)

 

將海南如意島作為定向增發(fā)的投資項(xiàng)目，一個(gè)重要原因是該項(xiàng)目能為中弘帶來(lái)豐厚利潤(rùn)。

 

海南如意島項(xiàng)目位于?？谑幸詵|的鋪前灣，項(xiàng)目填海面積約622公頃，岸線(xiàn)長(zhǎng)約20.36公里，形成陸域面積約612公頃（9180畝）。

 

2012年5月，中弘與中國(guó)中鐵聯(lián)合，以30億元價(jià)格拿下該海域使用權(quán)。但據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，項(xiàng)目原計(jì)劃中弘股份、中國(guó)中鐵分別持有聯(lián)合體45%和55%的股份，并擬按比例共同出資，但在之后的實(shí)際出資環(huán)節(jié)，因項(xiàng)目投資體量較大，中國(guó)中鐵方面因?qū)徟绦蜉^慢等原因沒(méi)能在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)出資，項(xiàng)目最終由中弘100%控股。

 

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，作為人工島項(xiàng)目，在中弘填海完成后將不需要進(jìn)行招拍掛，直接由海域使用證換發(fā)土地證。連同30億元的海域使用費(fèi)用和后期填海費(fèi)用，如意島的土地成本約為100萬(wàn)元/畝，而周邊的土地出讓市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)高達(dá)500萬(wàn)元/畝~800萬(wàn)元/畝。

 

土地價(jià)格方面的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)使得中弘選擇以?xún)r(jià)格戰(zhàn)盡早回籠資金。據(jù)金潔向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，該項(xiàng)目建成后將有60%~70%為可銷(xiāo)售型物業(yè)，以低密度公寓和洋房產(chǎn)品為主，銷(xiāo)售均價(jià)為5000元/平方米~6000元/平方米，而目前周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格為1萬(wàn)元/平方米~1.5萬(wàn)元/平方米。

 

對(duì)于項(xiàng)目所處海南省近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱帶來(lái)的不良影響，金潔稱(chēng)，中弘將用“大旅游”的戰(zhàn)略方式避免單個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

 

金潔稱(chēng)，如果30億元增發(fā)能夠順利完成，將會(huì)全部用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，加上前期40億元的投入以及后續(xù)透過(guò)部分銀行和信托貸款，通過(guò)一定的金融杠桿將很容易撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目。

 

實(shí)際上，在旅游地產(chǎn)拓展方面，中弘已經(jīng)與全國(guó)多個(gè)政府進(jìn)行了洽談，并簽署了部分合作協(xié)議，但目前只有海南如意島、北京夏各莊、北京御馬坊、中弘大廈，以及吉林長(zhǎng)白山項(xiàng)目拿到土地使用權(quán)。目前只有海南如意島和北京御馬坊項(xiàng)目正式開(kāi)工。

 

從近幾年轉(zhuǎn)型做旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以來(lái)，中弘尚沒(méi)有已經(jīng)建成的旅游地產(chǎn)代表項(xiàng)目，業(yè)界對(duì)其多有質(zhì)疑。

 

“這樣激進(jìn)式擴(kuò)張，如果如愿拿到項(xiàng)目，后續(xù)的資金問(wèn)題較難解決；如果沒(méi)有足夠的資金開(kāi)發(fā)，土地可能面臨被收回的風(fēng)險(xiǎn)，且極有可能重蹈當(dāng)年順馳的覆轍。”一位券商負(fù)責(zé)人表示。

 

金潔向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，部分項(xiàng)目進(jìn)展緩慢與地方政府推地的進(jìn)程等市場(chǎng)因素有關(guān)系，中弘一直在做真金白銀的投入。“有的投資者認(rèn)為中弘在炒概念，其實(shí)中弘是在做‘大旅游’的布局。”據(jù)金潔介紹，中弘的第一款手游產(chǎn)品將在3個(gè)月左右推出，這款角色扮演式的互動(dòng)游戲未來(lái)將會(huì)應(yīng)用到旅游度假產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售過(guò)程；另外，中弘剛剛組建完成約100人的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，探索通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等平臺(tái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，未來(lái)還將與各大旅行社進(jìn)行合作，通過(guò)會(huì)員的積累帶動(dòng)旅游度假區(qū)的客源和消費(fèi)。

 

2013年慘淡的業(yè)績(jī)使得中弘背負(fù)了較大的資金壓力，再融資的開(kāi)閘為其帶來(lái)了希望，中弘能否把握住機(jī)會(huì)，更多依靠的不是“畫(huà)餅充饑”，而是可持續(xù)的盈利模式。