世邦魏理仕5月20日發(fā)布的研究報告《電商時代轉型中的中國物流市場》（下稱“世邦魏理仕物流地產報告”）顯示，全國優(yōu)質倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個季度上漲，倉儲物業(yè)投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場第一。

 

中國物流與采購聯(lián)合會對128家重點聯(lián)系物流企業(yè)所開展的“2013年度減輕物流企業(yè)負擔調查”結果顯示，2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優(yōu)質倉庫租金普遍接近或超過1元/平方米/天，上海、深圳等部分城市優(yōu)質倉庫租金接近或超過1.5元/平方米/天。

 

在市場需求高漲的情況下，眾多傳統(tǒng)地產開發(fā)商也開始“跟風”布局物流地產。4月22日，平安集團旗下平安不動產從領盛投資管理購得一位于四川成都建筑面積約9萬平方米的物流倉儲物業(yè)，正式涉足物流地產圈。5月16日，中國標桿性房企萬科也傳出簽約河北廊坊萬莊生態(tài)新城項目的消息，低調進軍物流地產。

 

戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產部主管蘇智淵告訴中國房地產報記者：“住宅市場前路未卜，很多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商正在尋求轉型，而目前物流地產基本面非常好，短期內會有越來越多的傳統(tǒng)企業(yè)進入物流地產市場。”

 

市場持續(xù)升溫

 

據(jù)中國倉儲協(xié)會估算，截至2012年底全國營業(yè)性通用倉庫總體量達6.98億平方米。盡管近年來現(xiàn)代物流設施總量不斷攀升，但據(jù)了解，當前國內80%以上的倉儲物流設施為待改造的老倉庫，高端倉儲設施僅占不到20%。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，截至2013年底，由12家主要的全國性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標準倉儲設施存量累計僅約1300萬平方米，占全國倉儲設施總面積的比例甚微。

 

在供應有限的情況下，國內個人消費增長、零售市場成熟和電子商務的蓬勃發(fā)展卻帶動了零售行業(yè)對物流設施尤其是高標準倉儲需求的高速增長。因此全國優(yōu)質倉儲物業(yè)的平均租金一直呈上漲趨勢。

 

截至目前，全國優(yōu)質倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個季度上漲，而根據(jù)世邦魏理仕掌握的國內主要開發(fā)商土地儲備情況，世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管陳仲偉對中國房地產報記者表示：“一線城市倉儲物業(yè)租金在未來15個季度還將繼續(xù)上漲，未來物流市場不會出現(xiàn)供過于求的局面。”物流地產市場日益升溫，傳統(tǒng)房地產市場的紅利卻正在消退。

 

世邦魏理仕物流地產報告顯示，過去五年中，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%。

 

而2014年一季度，國內商品住宅銷售面積同比下降5.7%，銷售額同比下降7.7%。44個主要城市4月累計成交面積同比下降19%，處于歷史較低水平。

 

與供應相對過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅市場相比，工業(yè)地產回報顯然更高，且未來預期亦相對積極，因此日益成為中國物業(yè)市場的投資熱點。

 

“現(xiàn)在住宅市場有比較明顯的退潮現(xiàn)象，很多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商試圖尋求轉型，與2008年的商業(yè)地產投資熱一樣，投資回報率較高的物流地產現(xiàn)在顯然是他們的一個轉型方向。”蘇智淵告訴中國房地產報記者。

 

跨界冷暖自知

 

市場回報率的優(yōu)勢顯然是包括平安不動產和萬科在內的傳統(tǒng)房地產企業(yè)涉足物流地產的直接動因。而傳統(tǒng)房企在這一領域能否發(fā)揮所長、左右逢源，卻仍有待觀察。

 

業(yè)內人士認為，憑借著與地方政府的多年合作關系，傳統(tǒng)企業(yè)首先在拿地上比一般物流地產企業(yè)更具優(yōu)勢。其次，傳統(tǒng)地產企業(yè)資金實力往往比較雄厚。物流地產需要三至五年的開發(fā)周期，前期資金投入較大，而跨界物流地產的傳統(tǒng)企業(yè)有能力保證前期持續(xù)的資金投入。

 

然而與前期拿地和資金方面的優(yōu)勢相比，物流地產的招商和后期運營無疑是傳統(tǒng)企業(yè)的短板。

 

“進入物流地產領域多年的普洛斯、嘉民等老牌物流企業(yè)已建立起一整套物流地產開發(fā)標準，積累了大量客戶資源，傳統(tǒng)企業(yè)已失去了進入物流地產領域的先發(fā)優(yōu)勢。”蘇智淵表示，“而物流地產客戶并不具有很強的獨特性，因此專業(yè)的物流公司更容易接受老牌物流開發(fā)企業(yè)的產品。新進入物流地產領域的傳統(tǒng)企業(yè)，在前期的招商和運營過程中無疑會遇到一定的障礙。”陳仲偉更是謹慎地認為，物流地產市場的高風險與高回報是一體的，沒有一定的人力、物力、資金和經驗，開發(fā)物業(yè)將面臨很大困難，企業(yè)不可盲目跟進。畢竟當前很多物流地產商將選擇一些土地供應相對寬裕的二三線城市進行投資，未來二三線城市出現(xiàn)投資過熱不是沒有可能。

 

不過所圖甚大的萬科頭腦并不發(fā)熱。據(jù)萬科執(zhí)行副總裁、北京萬科總經理毛大慶透露，萬科正積極向普洛斯學習，同時在與黑石探討合作。“找地蓋房是萬科的基本能力。上游引入基金、下游吸引商戶，萬科用品牌優(yōu)勢做服務商，這是萬科開發(fā)物流地產的思路。”

 

盡管在當前物流地產的市場格局中，傳統(tǒng)地產企業(yè)還籍籍無名，但在陳仲偉看來，這些傳統(tǒng)企業(yè)的優(yōu)勢在于其土地儲備和拿地能力，未來它們大舉殺入物流地產之后，可能會對當前的物流地產市場格局造成一定沖擊。但陳仲偉同時也表示：“從各企業(yè)土地儲備和政府供地兩方面考慮，普洛斯作為領頭羊的局面不會被打破，在可預見的將來普洛斯的市場份額不會低于40%。”

 

“從傳統(tǒng)企業(yè)前期獲取資源的能力來看，未來物流地產市場可能會出現(xiàn)一家擁有5%~10%市場份額的企業(yè)。”蘇智淵認為，“但物流地產領域還是需要專業(yè)性的運作團隊去做，現(xiàn)在進入的企業(yè)中，可能有很大一批在未來三到五年中發(fā)現(xiàn)他們其實并不適合做這種產品，最后逐步退出。”

 

某物流地產開發(fā)商更是直白地表示，他們非常希望傳統(tǒng)企業(yè)涉足物流地產，這將使得他們可以在未來的優(yōu)勝劣汰過程中有機會進行低成本收購擴張。