據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊昨天表示，共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個(gè)城市推進(jìn)。所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭；配售時(shí)，保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及房子將來上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。

 

經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此評(píng)論。

 

經(jīng)濟(jì)之聲：共有產(chǎn)權(quán)住房，在北京叫自住型商品房，從去年推出以來就引發(fā)了一些討論，對(duì)它有人期待有人觀望。期待的人覺得它有這么幾個(gè)作用。第一個(gè)當(dāng)然是幫助 沒有房子的人 不用花 買商品房 那么多的錢 來解決住房問題；第二就是規(guī)范保障房制度，避免過去出現(xiàn)的利用保障房套利的現(xiàn)象。對(duì)于它被賦予的這些作用，您怎么看？

 

楊紅旭：這個(gè)其實(shí)在中國的保障房體系當(dāng)中，這個(gè)實(shí)際前段時(shí)間有一個(gè)品種叫經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房它當(dāng)時(shí)是規(guī)定這個(gè)5年之后，個(gè)人可以轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售的時(shí)候需要向政府補(bǔ)交土地出讓金，但是其實(shí)到底補(bǔ)交多少出讓金，各地情況不一樣，容易形成個(gè)人業(yè)主和政府之間這么一個(gè)扯皮，那么共有產(chǎn)權(quán)住房它一樣是政府幫助中低收入家庭或者有些地方中低收入家庭買房子，但是它就是把這個(gè)產(chǎn)權(quán)購房的時(shí)候把產(chǎn)權(quán)給明晰了，明晰之后它的好處就是說當(dāng)你這個(gè)個(gè)人，加入以后賣房的時(shí)候，那么說你應(yīng)該獲得多少收益這個(gè)很明確，比如說你賣了之后，賣了100萬，你跟政府股權(quán)比例是5比5，那么你只能獲得50%，就是50萬，另外50萬就屬于政府，這樣你跟政府之間都應(yīng)該享受的這種待遇就是很明確。

 

也就是說讓這種可以讓部分人降低門檻去買房子，但是你假如說你把房子賣掉了，你就不能占國家的便宜，國家出讓金這塊的便宜，這樣的話，產(chǎn)權(quán)明晰之后，你所得收益就比較的明確，所以我認(rèn)為這個(gè)是對(duì)過去我們的經(jīng)濟(jì)適用房，包括限價(jià)房它是一種進(jìn)步，主要就是在這樣一個(gè)運(yùn)行機(jī)制和退市的環(huán)節(jié)進(jìn)一步完善了，可以補(bǔ)相應(yīng)漏洞。

 

經(jīng)濟(jì)之聲：整體看像是一種共同的投資，按照你出資的比例來約定你的收益，好像是我們合伙成立一家公司一樣，到最后我們分紅，還要最后結(jié)算的時(shí)候，按照你的比例來分成。還有人說長(zhǎng)遠(yuǎn)看，更多的共有產(chǎn)權(quán)住房入市能抑制房?jī)r(jià)。我今天看到這樣的新聞標(biāo)題，"下半年北京大量自住型商品房入市，京郊房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)下跌20%"。當(dāng)然現(xiàn)在的樓市不用更多這樣的房子入市，已經(jīng)出現(xiàn)了下行的態(tài)勢(shì)。如今共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)在向更多的城市推進(jìn)，長(zhǎng)期看，它對(duì)樓市會(huì)有怎樣的影響？

 

楊紅旭：共有產(chǎn)權(quán)住房最早并不是北京的自助型的商品房，而最早的話應(yīng)該是在江蘇淮安它是最先嘗試這樣的產(chǎn)品，那么兩三年前的話上海開始大規(guī)模開始嘗試這種制度，北京的自助型商房是去年提出來，去年國家也是猶豫的在推廣和試點(diǎn)這樣一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房。所以北京的話，按照這個(gè)思路去就去把技術(shù)產(chǎn)品套上去了。我認(rèn)為的話，這個(gè)是保障體系的其中之一，它對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)有一定的作用，但是這個(gè)是抑制房?jī)r(jià)它是一個(gè)調(diào)控，就是房?jī)r(jià)的熱的時(shí)候，需要潑冷水，房?jī)r(jià)冷的時(shí)候需要搭把柴。

 

但是這個(gè)是共有產(chǎn)權(quán)住房它屬于保障房體系，保障房體系它是不管樓市怎么熱，它都會(huì)按照自己的步調(diào)去推進(jìn)，因?yàn)樗且粋€(gè)住房保障，但是我認(rèn)為中國的住房保障未來看的話，還是應(yīng)該以公租房為主導(dǎo)的，而共有產(chǎn)權(quán)房它畢竟是一種分配產(chǎn)權(quán)的，因?yàn)槲覀兗偃缯f你確實(shí)很困難，你完全可以去租房子，你一定想買房子，說明你并不是最困難的那群人，我們先要免租人們?nèi)プ夥康倪@種需求，其次才是滿足部分人購房，因?yàn)椴糠之a(chǎn)權(quán)這樣一個(gè)需求它是有梯度的。

 

經(jīng)濟(jì)之聲：先得有房住，才得有房產(chǎn)。以往的經(jīng)濟(jì)適用房，一旦申購成功，往往成為個(gè)人事實(shí)上的"恒產(chǎn)"，那么現(xiàn)在您覺得這種共有產(chǎn)權(quán)房它的出現(xiàn)會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)像過去保障房獲利的那種現(xiàn)象？

 

楊紅旭：獲利的程度在減小，因?yàn)槲艺f了經(jīng)濟(jì)適用房它一般按照過去的做法的話，它會(huì)比周邊的商品房會(huì)便宜40%甚至50%，那么這個(gè)便宜的部分主要就是國家免征土地創(chuàng)業(yè)金這一塊，而且它賣的時(shí)候，因?yàn)檠a(bǔ)交的出讓金的多少容易扯皮，所以說賣的時(shí)候它就會(huì)大幅的謀利，但是這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房的時(shí)候，就是你賣的時(shí)候你也在謀利，但是你謀利部分，就是你所占股份的多少，這個(gè)股份多少的話它會(huì)升值，比如說5年之后尋思出賣賣房子，那么你這部分的話，這個(gè)股權(quán)的話它升值了，那你只能獲得你這部分的股權(quán)的收益，你不能去貪圖另外一部分股權(quán)，就國家股權(quán)升值的紅利。

 

經(jīng)濟(jì)之聲：不像過去比如說可以開著寶馬去住經(jīng)適房這種情況出現(xiàn)。當(dāng)然現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房剛剛開始在這6個(gè)城市試點(diǎn)，還需要進(jìn)一步探索和制度創(chuàng)新。有人指出，如果共有產(chǎn)權(quán)住房購買者在回購政府產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，只要市場(chǎng)評(píng)估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn)，也可獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。同樣，政府收購個(gè)人產(chǎn)權(quán)時(shí)，如果評(píng)估價(jià)虛高，也存在利益輸送的問題。因此，政府與購房者產(chǎn)權(quán)比例如何分配，政府和個(gè)人怎么退出的問題就成了焦點(diǎn)。在這兩個(gè)問題上，您有什么好建議，有沒有什么好的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒？

 

楊紅旭：這個(gè)就是一個(gè)市場(chǎng)評(píng)估問題，因?yàn)槲覀円郧暗臅r(shí)候房屋交易的話，是評(píng)估的水平可能有差異。另外的話，這個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)有些時(shí)候是政府指定的。那么我們未來的話，就是要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的這種評(píng)估的水平和評(píng)估的力量，就是增加評(píng)估師這樣的數(shù)量，增加評(píng)估機(jī)的監(jiān)管程度，讓以后中國房地產(chǎn)交易過程中，評(píng)估的價(jià)格能夠更加接近客觀情況。這個(gè)的話其實(shí)就是國家政府對(duì)于評(píng)估行業(yè)一個(gè)監(jiān)管。我認(rèn)為的話，隨著這樣管理的水平的提高和未來的話，評(píng)估的價(jià)格會(huì)比較接近市場(chǎng)價(jià)格。