業(yè)內一般認為二手樓月成交低于3000套意味著進入“冰點”期

 

“珠江新城豪宅降價百萬元還是沒人買”，近日一手樓市轉冷，掀起降價風，二手市場也越見低迷，不少區(qū)域成交量迅速下滑，但市區(qū)放盤業(yè)主仍心態(tài)強硬，主動調價的不多，二手樓市是否進入了“有價無市”的時代？對此，業(yè)內人士表示，對于二手樓市狀態(tài)的判斷，業(yè)內是有一定標準的，月成交宗數(shù)低于3000套就意味著二手樓市進入“冰點”期，目前二手市場是很低迷，但還沒有達到冰點。但預計近期限購等政策沒有調整的可能，市場缺乏成交動力，進入6月以后這個“冰點”期很快或會到來，二手樓市也將跨入“有價無市”時代。

 

市場現(xiàn)狀：

 

成交淡 部分業(yè)主小幅讓價

 

目前，二手市場是一種什么狀態(tài)呢？合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，自2014年以來，廣州二手樓市一直較淡靜，主要受整體經濟等宏觀大環(huán)境、樓價始終高企、買家支付瓶頸、“穗六條”、限購限貸以及房貸收緊等因素的持續(xù)綜合影響，加上4月至“五一”期間外圍新盤促銷對買家也有較明顯的分流。

 

目前，業(yè)主心態(tài)大致平穩(wěn)，大部分叫價堅挺，議價空間不大，部分轉售為租。不過，小部分業(yè)主小幅回調叫價，高位出貨意愿增強，如急于“賣一買一”、個別貴價和大面積單位、要求一次性付款的業(yè)主等。也有個別物業(yè)較多的業(yè)主，小幅降價出貨，以優(yōu)化資產理財結構。

 

據(jù)悉，小幅下調放盤價的單位，既有天河、越秀、海珠、荔灣等市區(qū)核心地段的物業(yè)，也有番禺、花都、白云等外圍及近郊區(qū)域成熟地段的較優(yōu)質單位。這與過往地段稍偏的物業(yè)率先讓價有所不同。中原地產市場部主任黃燕飛表示，從價格來看，目前二手樓價處于一個新高位，但她不認為二手樓市進入“有價無市”的階段。她表示，有價無市是價格過高買家買不起樓，而現(xiàn)實的情況是，廣州住宅限購，很多人有錢卻沒資格買房，有資格買房的都以“剛需”人群為主，購買力有限。從房管局公布的數(shù)據(jù)看，2014年前4個月二手住宅網簽面積月均是44.44萬平方米，雖然低于2013年的月均簽約量63.81萬平方米，但高于2008年和2012年月均網簽面積，2008年成交量過低是受全球金融風暴影響，而目前成交量低則是受限購影響，若放開限購，成交量可能會大增。

 

黃燕飛還表示，近期中原地產二手住宅成交量偏低，主要受公司主攻一二手聯(lián)動銷售的影響。廣州中原第一季和4月份均創(chuàng)出高業(yè)績，可見市場上還是有充足的購買力。

 

成交特點：

 

月成交四五千套 “剛需”仍在出手

 

滿堂紅市場部高級經理周峰表示，目前二手樓市確實比較低迷，過去兩個月郊區(qū)都出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，番禺、花都比春節(jié)期間的價格下降了7%~8%左右，黃埔下降了4%左右，但目前還沒有達到有價無市的“冰點”狀態(tài)。

 

從成交數(shù)據(jù)來看，今年1~4月，廣州二手樓月成交宗數(shù)在4000~5000套左右，4月成交5127宗，距離“冰點”尚有距離。如果樓市進入冰點期，意味著“剛需”客也不愿入市了。目前市場上仍有不少買家愿意入市，主要是想買房結婚的“剛需”一族和為孩子讀書尋覓學位房的家長，而想尋找更舒適住宅的換房客則處于觀望狀態(tài)，尤其是總價千萬級的豪宅，買家對市場降價預期大，基本不愿入市。

 

后市預測：

 

08、12年冰點期持續(xù)了三四個月

 

周峰告訴記者，上次出現(xiàn)“冰點”狀態(tài)是2012年，2012年1~3月二手樓市月成交宗數(shù)基本在2200宗左右，直到政府出臺不少“救市”政策，比如兩次降息貸款利率優(yōu)惠等，到了2012年下半年市場成交才慢慢恢復正常。

 

黃燕飛表示，廣州二手樓市成交量處于較低位的2008年，受金融風暴影響，全年均處于較低成交量，月均成交量約為37.7萬平方米。但2009年政府開始救市，推出穩(wěn)定樓市措施，從貸款、稅費優(yōu)惠等方面進行扶持，2009年樓市成交量回彈，全年月均成交近80萬平方米。但自2010年年末以來，以限購限貸為核心的調控開始造成樓市低迷，2010~2012年，每年成交量都在逐漸下滑，不過2012年以一波降價潮擊碎樓市寒冬，住宅市場隨后穩(wěn)步升溫，二手住宅成交量從當年年底開始活躍，但2012年二手住宅月均網簽量僅約41萬平方米，仍是處于近三年的低位。

 

對于后市，周峰表示，不太看好，現(xiàn)在已經明顯由賣方市場轉變?yōu)橘I房市場，盡管市區(qū)價格仍然比較堅挺，放售的業(yè)主心態(tài)也比較強硬，但成交量還會繼續(xù)下滑，而且短期內也看不到有“救市”政策出來的可能，預計進入6月后“冰點”就會到來。根據(jù)2008年、2012年二手樓市“冰點”期基本維持了三四個月的狀態(tài)，而結束冰點期皆是因為出臺了“救市”政策，接下來的三四個月市場很可能又將進入“冰點”期，至于后市走向如何，則要看政策方面是否會有所調整了。