6月10日以來(lái)，有關(guān)沈陽(yáng)松綁“限購(gòu)令”的消息可謂一波三折。最新消息顯示，沈陽(yáng)市政府部門否認(rèn)全面取消限購(gòu)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述松綁政策應(yīng)屬“口頭通知”，雖未發(fā)布文件，但實(shí)際上已在執(zhí)行。沈陽(yáng)樓市供大于求情況明顯，且房?jī)r(jià)收入比合理，限購(gòu)政策無(wú)存在的必要。對(duì)于很多類似的二三線城市來(lái)說(shuō)，即便真的取消限購(gòu)，也難以真正激活市場(chǎng)。

 

住宅庫(kù)存壓力大

 

沈陽(yáng)松綁限購(gòu)仍然顯得撲朔迷離。6月10日，有消息稱，沈陽(yáng)已取消限購(gòu)政策，本地人和外地人可購(gòu)多套住宅。媒體報(bào)道稱，沈陽(yáng)市住建系統(tǒng)一位官員證實(shí)，沈陽(yáng)正在調(diào)整限購(gòu)政策，對(duì)本市戶籍家庭擁有2套及以上住房在二環(huán)內(nèi)可以購(gòu)買多套房屋，但銀行不提供任何貸款。對(duì)于已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套住房政策依然不變。11日，又有消息表示，沈陽(yáng)自即日起恢復(fù)限購(gòu)。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，據(jù)了解，沈陽(yáng)此前確曾召集房地產(chǎn)企業(yè)開會(huì)，口頭通知限購(gòu)政策調(diào)整。但對(duì)于該項(xiàng)政策，沈陽(yáng)不會(huì)出臺(tái)文件予以明確。這種做法與此前福建省頗有類似之處，即僅作內(nèi)部通報(bào)，但并不以紅頭文件的形式發(fā)布。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，從沈陽(yáng)市政府的角度看，有四個(gè)理由對(duì)限購(gòu)政策做出調(diào)整。

 

一是住宅庫(kù)存壓力大。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，截至今年5月底，沈陽(yáng)新建住宅庫(kù)存為1828萬(wàn)平方米,遠(yuǎn)超京滬，僅次于全國(guó)庫(kù)存最高的天津。按過(guò)去6個(gè)月的移動(dòng)平均銷量，需要22個(gè)月才能去化完畢。

 

二是房?jī)r(jià)收入比合理。該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，沈陽(yáng)市的房?jī)r(jià)收入比由2001年的9.3降至2013年的6.8，該趨勢(shì)與全國(guó)大部分城市相反。說(shuō)明沈陽(yáng)并無(wú)任何房?jī)r(jià)泡沫，不需要限購(gòu)。

 

三是沈陽(yáng)的限購(gòu)范圍較小，僅限二環(huán)以內(nèi)，實(shí)際效果有限。

 

四是沈陽(yáng)松綁限購(gòu)的舉措，暗合監(jiān)管層關(guān)于“分類調(diào)控”的要求。

 

市場(chǎng)短期難激活

 

事實(shí)上，在沈陽(yáng)之前，已有多個(gè)城市調(diào)整限購(gòu)政策，如南寧、銅陵、天津、蕪湖等。另有一些城市通過(guò)調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房落戶、稅費(fèi)減免等其他方式救市。根據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年下半年以來(lái)，已有安徽、浙江、江蘇等8個(gè)省份16個(gè)城市進(jìn)行了相關(guān)政策的微調(diào)或松綁。其中，長(zhǎng)三角地區(qū)最密集。

 

分析人士認(rèn)為，上述松綁調(diào)控的城市與沈陽(yáng)有著諸多類似之處，如庫(kù)存龐大、房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)乃至下調(diào)、地方財(cái)政收入受到影響等。

 

楊紅旭認(rèn)為，限購(gòu)本身屬于短期政策，其目的是通過(guò)抑制住宅需求，進(jìn)而防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，或使房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。而當(dāng)前的形勢(shì)是，全國(guó)主要城市成交量明顯萎縮，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)面臨短周期性質(zhì)的小拐點(diǎn)（并非長(zhǎng)周期性質(zhì)的大跌和崩盤）。因此，限購(gòu)也就沒(méi)有存在的必要了。

 

同時(shí)，今年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力很大，而近幾個(gè)月，房地產(chǎn)已經(jīng)開始拖經(jīng)濟(jì)的后腿。地方政府不希望房地產(chǎn)“大落”。因此，松綁調(diào)控就成為必然選擇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅為17.3%，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅為16.4%。

 

值得注意的是，頻繁松綁限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)不利影響。近期住建部工作組已奔赴各地進(jìn)行督導(dǎo)，防止樓市政策的微調(diào)演變成大范圍松綁。分析人士指出，按照監(jiān)管層的口徑，在調(diào)整政策的過(guò)程中，仍有紅線不可逾越：一線城市限購(gòu)政策不得調(diào)整、最低首付比例等信貸政策不得擅自調(diào)整。

 

中原地產(chǎn)認(rèn)為，在上述紅線范圍內(nèi)，未來(lái)仍可能有城市跟風(fēng)進(jìn)行松綁。這些城市的主要特征在于：庫(kù)存消化周期超過(guò)一年、一季度成交面積大幅下滑、土地出讓金過(guò)低、購(gòu)地銷售比過(guò)高、有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤、人口凈流出、新區(qū)面積過(guò)大等。取消限購(gòu)雖屬中長(zhǎng)期的大趨勢(shì)，但其短期作用或不理想。本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，日益強(qiáng)烈的微調(diào)難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。

 

楊紅旭也指出，當(dāng)前市場(chǎng)處于下行通道，從制約購(gòu)房需求的因素分析，貨幣政策和房貸執(zhí)行的松緊程度，遠(yuǎn)比限購(gòu)放松、取消與否更重要。不過(guò)，取消限購(gòu)對(duì)于地產(chǎn)股是一個(gè)短期利好。