蘿崗、金沙洲、亞運城板塊一手盤“跳水”，二手業(yè)主不降價無成交

 

端午樓市涌來龍舟水，之前“價堅挺”的一手樓終于出現(xiàn)大降價，有樓盤做“噱頭”，真正“斷崖”大降價的單位沒幾套，但依然有一些樓盤不聲不響地降價促銷。記者近日到蘿崗、金沙洲、亞運城板塊踩盤，一手房售樓部基本上都駐扎了二手房經(jīng)紀，他們暫時放棄二手房業(yè)務(wù)的勢頭明顯。金沙洲經(jīng)紀告訴記者，在二手房業(yè)務(wù)，經(jīng)紀周均帶客看樓的次數(shù)是兩次；而在一手房業(yè)主，經(jīng)紀日均帶客看樓兩次。蘿崗板塊的經(jīng)紀告訴記者，保利林語山莊、廣州萬科城二手放盤價已高過2萬元/m2，但路對面的一手盤嶺南山畔最近促銷才賣1.8萬多元/m2，降價三四千的中海譽城和嶺南雅筑才賣1萬元/m2出頭，更不用說低開“9字頭”的珠江嘉園。最近保利林語山莊成交了一個110平方米的單位，業(yè)主兩個月前開價225萬元，但一直沒有成交，最終在“龍舟水”降價潮中隨大流降到195萬元成交。

 

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，外圍新盤低價或?qū)嵸|(zhì)性讓利，對本區(qū)域的二手樓市產(chǎn)生較大沖擊的同時，也分流了不少中心區(qū)的“剛需”買家。蘿崗新盤的價格在1.3萬~1.5萬元/m2之間，如中海譽城、萬科東薈城、萬科金色夢想、嶺南雅筑等，其價格較此前均有10%左右的回落，這與天河?xùn)|部二手物業(yè)動輒2萬元/m2以上的相比，價格優(yōu)勢十分明顯，對天河?xùn)|部二手“剛需”客才產(chǎn)生一定的分流影響。金沙洲也有部分新盤價格有所走低，如深業(yè)江悅灣、星匯金沙、保利西海岸等價格在1.4萬~1.6萬元/m2之間，降幅大多在10%以上，對白云區(qū)、原荔灣以及站西路、環(huán)市西、流花路等片區(qū)的二手買家產(chǎn)生較大分流。

 

蘿崗“倒掛” 掃描：

 

二手盤都是“豪宅” 稅費更重

 

中原地產(chǎn)萬科城分行高級營業(yè)經(jīng)理林明東回憶起2011年，都覺得“那些年”是做二手中介的好日子，因為蘿崗吸引了世界五百強企業(yè)100多個進駐，員工都是“薪高糧準”的優(yōu)質(zhì)客戶，且剛好處于一手盤的斷貨期，一手盤才三四個，現(xiàn)在蘿崗一手項目遍地開花，10多個項目在售，更有多個地塊已開發(fā)準備上市。他對比了一下，去年5月，保利林語山莊、保利香雪山、廣州萬科城3個區(qū)域，轉(zhuǎn)手的二手房套數(shù)大約在15套左右；今年5月，三個名盤總共二手成交套數(shù)在3套左右，市場大幅萎縮七八成。

 

蘿崗板塊的經(jīng)紀表示，三個名盤存在一二手價格倒掛，加上二手房受重稅影響，價差分外凸顯。林明東說，保利林語山莊容積率才在0.69，萬科城為0.61，保利香雪山也剛在容積率1之下，因其容積率低，洋房二手房轉(zhuǎn)讓的稅率適用豪宅標(biāo)準，意味著一個首次購房的人士買三大名盤的七八十平方米的洋房單位，契稅要3%，證滿5年也要按前后價差來征收5.6%的營業(yè)稅，而不是證滿5年“免稅”，這樣二手房買家要承擔(dān)的稅負已接近10%。保利林語山莊、萬科城、香雪山業(yè)主開價已過2萬元/m2，而蘿崗一手盤最高才在2萬元/m2，降價前一二手房價格接近，二手房稅費高；降價后，一二手價差更明顯。中原地產(chǎn)林明東表示，該行最近成交一個單位110平方米的三房單位，業(yè)主兩個月前放盤，開價225萬元，后來因為等錢用，也看到一手盤“跳水”，最終以195萬元成交。

 

合富置業(yè)保利香雪分行主管蔡德桑表示，現(xiàn)時蘿崗大部分買家都會優(yōu)先考慮一手樓盤，特別是買洋房的買家，只有少部分打算買別墅的才會考慮二手樓盤?，F(xiàn)時，該區(qū)域二手均價已逼近2萬元/m2，因持有二手房的業(yè)主多數(shù)都會看好后市，而且區(qū)內(nèi)將有地鐵線路途經(jīng)，且有大型商場進駐，使得業(yè)主心態(tài)更加強硬，不會輕易受一手行情變化而降低放盤價?，F(xiàn)保利香雪山的125平方米四房售價約240萬元，萬科城的90多平方米三房售價約210萬元。

 

金沙洲“倒掛” 掃描：

 

同是品牌樓盤 一二手價差百萬

 

金沙洲是近期推倒“多米諾骨牌”降價的一個區(qū)域，深業(yè)江悅灣18000元/m2“跳水”到13500元/m2，但其實貨量不多。據(jù)記者了解，星匯金沙二期開售因與前期相隔時間較久，開盤價無所顧慮，之前吹風(fēng)價是帶裝修1.8萬元/m2，后來通過二手中介聯(lián)動，1.4萬元/m2毛坯價推出幾百套單位，帶裝修不過是1.6萬元/m2。據(jù)滿堂紅金域藍灣分店店長黃偉勝透露，在短短一個月，滿堂紅已聯(lián)動該盤成交一兩百套單位。

 

據(jù)地產(chǎn)人士介紹，目前金沙洲二手房價最高的是金域藍灣，價格已在2.3萬~2.5萬元/m2，比所有在售的一手盤都要高，一是位處金沙洲最成熟的商業(yè)配套區(qū)域，家門口就是地鐵六號線站點，且有無敵江景；二來前期最后一批一手貨已賣到2萬元/m2以上，故此愿意降價的業(yè)主不多。滿堂紅黃偉勝算了一下，金域藍灣100平方米左右的二手房價在230萬~250萬元；星匯金沙二期100平方米上下的三房總價才160萬元，若算上稅費，一二手房價差達百萬元。目前金沙洲二手房客人大半是由于受預(yù)算約束，七八十萬元的上車盤只能在二手房市場找。他之前成交了一套城西花園的單位，業(yè)主是樓梯樓換電梯樓的置換客戶，新買星匯金沙二期的79.5平方米兩房單位，總價才110萬元左右；業(yè)主賣出的是城西花園50多平方米的小兩房單位，總價在80多萬元。

 

合富置業(yè)相關(guān)人士表示，加上交易稅費等購房成本后，金沙洲一二手倒掛現(xiàn)象較為普遍?，F(xiàn)時，買家對城西花園總價低于100萬元的小戶型物業(yè)還會繼續(xù)受到“剛需”買家青睞。若預(yù)算在100多萬元或以上的買家，則會選擇看一手樓。

 

番禺板塊“倒掛” 掃描：

 

亞運城二手雖貴勝在戶型小

 

近期，番禺、花都、蘿崗等多個外圍區(qū)域的新盤價格相當(dāng)實惠，部分新盤甚至有較大幅度讓利促銷走貨。如萬科·歐泊推新單位，均價低于1.7萬元/m2，較此前的21000元/m2降幅達兩成以上，亞運城山海灣低至9800元/m2的起價也較此前1.4萬元/m2以上售價大跌4000元/m2。外圍新盤實質(zhì)性讓利，有效地吸引了不少“剛需”買家前來捧場，對部分二手客源的分流十分明顯。其中，番禺區(qū)更是首當(dāng)其沖。

 

據(jù)合富標(biāo)準指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，目前華南板塊知名大盤的二手價格基本在1.6萬~2萬元/m2之間，如廣州雅居樂的價格在1.9萬~2萬元/m2之間；南國奧林匹克的價格在1.7萬~2萬元/m2之間；華南碧桂園和華南新城的價格也在1.6萬~1.8萬元/m2之間，祈福新村較新組團的價格基本在1.5萬~1.8萬元/m2。而同是華南板塊的新盤，價格在1.5萬~2萬元/m2之間；如萬科·歐泊售價在1.5萬~1.7萬元/m2；瓏翠1.7萬~2.3萬元/m2；祈福名都的特價單位1.6萬~1.7萬元/m2。

 

如此實惠的價格，讓番禺區(qū)的二手單位頓時失去了價格優(yōu)勢。以亞運城為例，山海灣清貨價在9800~12500元/m2，而像亞運城媒體村的單位，即便是業(yè)主以當(dāng)初的入市價現(xiàn)在平賣，單價也要1.2萬~1.3萬元/m2，但由于未過5年的稅費加上中介費，單價接近1.5萬元/m2，與當(dāng)下的山海灣價格相比，顯然沒有任何優(yōu)勢。

 

看樓客許小姐表示，目前山海灣單價雖低，但由于戶型大導(dǎo)致總價高。反觀媒體村，最大的優(yōu)點是戶型小，70多平方米單位可有很多選擇。但由于小戶型實用率最多是80%，等于變相拉高了房價。一套媒體村77平方米的單位，總價約110萬元，而同樣的總價，在洛溪板塊可選到70多平方米的房子，實用率則高達83%以上。相比之下，使用空間大了，而且離城區(qū)的距離也更近了。