中國(guó)樓市不再火爆，不僅令房地產(chǎn)企業(yè)艱難度日，還可能給金融行業(yè)產(chǎn)生連鎖式危機(jī)。

 

國(guó)際物業(yè)顧問世邦魏理仕6月13日在最新研究報(bào)告中發(fā)出警告稱，在影子銀行持續(xù)調(diào)控的背景下,不少房地產(chǎn)企業(yè)均通過預(yù)售來作為主要的集資兌付手段,而目前樓市成交急速下行,中國(guó)地產(chǎn)界可能出現(xiàn)更多的違約個(gè)案。

 

巧合的是，新華社旗下《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》當(dāng)天報(bào)道也援引業(yè)內(nèi)人士的提醒：“今年肯定會(huì)在一定程度上爆發(fā)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)。信托產(chǎn)品也正在面臨同樣的境遇。”

 

據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周30家上市房企公布前五月銷售業(yè)績(jī)，平均完成率僅29%，普遍較差。其中，17家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額同比下降。

 

地產(chǎn)私募兌付風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)

 

面對(duì)樓市下行可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)內(nèi)人士實(shí)際上早已發(fā)出警告。此前，不少機(jī)構(gòu)通過基金、信托乃至資管等私募方式紛紛投資房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額收益。

 

建銀精瑞資本副總裁劉東預(yù)計(jì)：“今年肯定會(huì)在一定程度上爆發(fā)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)。”長(zhǎng)富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國(guó)此前表示：“今年和明年是房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)期。”在這輪樓市的調(diào)整中，房地產(chǎn)基金也將迎來一輪洗牌。一規(guī)模較小的私募基金合伙人直接表示，目前，所有項(xiàng)目都不再做，可以說幾乎退出了一級(jí)市場(chǎng)投資。“目前的情況下，風(fēng)險(xiǎn)這么大，很多小的基金公司已經(jīng)沒法做了。要不就退出，要不就直接入股大的開發(fā)商。”他直言。

 

根據(jù)清科研究中心發(fā)布的《2013年中國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金年度研究報(bào)告》顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量同比增長(zhǎng)逾40%，總計(jì)132只?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道稱，在當(dāng)前樓市的深度調(diào)整期，一些這類基金重新調(diào)整策略，另一些小的基金則干脆被“清退”出市場(chǎng)。

 

該報(bào)道援引清科研究中心分析師苗旺春稱，截至去年9月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的收益率平均為20%，也就是說，地產(chǎn)商向房地產(chǎn)私募基金融資的平均成本為20%左右。上述房地產(chǎn)私募基金人士表示，有些小的房企通過私募基金融資，成本達(dá)到30%也并不奇怪。雖然堪比“高利貸”，但小房企愿意接受這種高成本，因?yàn)樗麄冇X得房?jī)r(jià)漲起來，房子賣出去，利潤(rùn)不僅能覆蓋融資成本，還能掙錢。

 

但事實(shí)顯然未能如他們所愿。

 

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，30家房企4月單月銷售額簽約968.8億元，“紅5月”的單月簽約額不過是1016.7億元，環(huán)比僅微漲5%。截至6月11日，公布前五月銷售業(yè)績(jī)的30家房企，前五月簽約金額合計(jì)4858.7億元，平均僅完成年度銷售目標(biāo)的29%。與去年同期相比，銷售額下調(diào)的房企達(dá)17家，占比56.7%；其中，同比下滑幅度最大的為花樣年控股，其次為恒盛地產(chǎn)，再次為首開股份，分別為56%、51%及48.6%。“招保萬金”中的保利、金地、招商等房企，前五月銷售業(yè)績(jī)也同比微跌。

 

華融證券研究報(bào)告則指出，從上市房企5月業(yè)績(jī)快報(bào)來看，除萬科、恒大等龍頭房企在促銷的帶動(dòng)下，出貨量較高外，多數(shù)房企下滑明顯，甚至難以完成全年任務(wù)。一些房企倒閉現(xiàn)象也已經(jīng)出現(xiàn)。

 

對(duì)此，上述世邦魏理仕報(bào)告在承認(rèn)可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還強(qiáng)調(diào)“違約的個(gè)宗數(shù)只會(huì)維持于中央接受的有限程度，以確保貸款人更嚴(yán)謹(jǐn)控制貸款質(zhì)量及額度”。

 

“這些措施表明中央政府有意透過微調(diào)方法刺激市場(chǎng)，以鼓勵(lì)對(duì)住宅的實(shí)際需求，并欲于某些指定的市場(chǎng)保特市場(chǎng)流動(dòng)。”針對(duì)各地的一些取消限購或變相的放松措施，世邦魏理仕亞太區(qū)研究部資深董事蔡詠嘉稱。

 

一些風(fēng)險(xiǎn)事件已經(jīng)發(fā)生

 

實(shí)際上，房地產(chǎn)領(lǐng)域違約個(gè)案也已出現(xiàn)，且不再局限于銀行領(lǐng)域，還包括信托。

 

最受關(guān)注的一個(gè)例子是，中融信托與光耀地產(chǎn)合作的“中融信托新都酒店股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”于去年8月發(fā)行，期限兩年，規(guī)模1.1億元，信托資金受讓深圳市瀚明投資有限公司持有的新都酒店股份有限公司4550萬股流通股股票收益權(quán)。而光耀地產(chǎn)控股的上市公司*ST新都近日發(fā)布的公告顯示，其名下新都酒店已遭查封。據(jù)了解，新都信托計(jì)劃沒有土地抵押，僅有股權(quán)質(zhì)押與股東連帶責(zé)任擔(dān)保。業(yè)內(nèi)人士表示，這必然導(dǎo)致新都信托計(jì)劃的兌付出現(xiàn)問題。

 

實(shí)際上，與光耀地產(chǎn)合作的上述信托計(jì)劃出現(xiàn)問題不是個(gè)案，中融信托所涉及時(shí)代地產(chǎn)的信托計(jì)劃兌付危機(jī)也漸漸顯露。

 

時(shí)代地產(chǎn)的歷史公告顯示，2013年6月底，時(shí)代地產(chǎn)的凈負(fù)債比率一度高達(dá)163.6%。為了降低大量拿地帶來的高負(fù)債率，時(shí)代地產(chǎn)在上市前曾對(duì)部分樓盤降價(jià)促銷。在完成上市融資后，2013年底公告顯示，其凈負(fù)債率下降到93.2%。但目前投資者對(duì)樓市的看淡甚至看空，很多房企完成銷售目標(biāo)都有很大難度，時(shí)代地產(chǎn)如此慘淡的銷售業(yè)績(jī)必將導(dǎo)致資金情況進(jìn)一步緊張，進(jìn)而導(dǎo)致中融信托涉及時(shí)代地產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目或?qū)⒚媾R兌付問題。

 

整個(gè)行業(yè)都變得更為小心翼翼。張保國(guó)坦言，其已經(jīng)在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制上更加謹(jǐn)慎，而且盡可能選擇和大的開發(fā)商合作。“雖然三四線城市也有較穩(wěn)定的投資機(jī)會(huì)，但從現(xiàn)階段來看，由于各基金公司收緊房地產(chǎn)融資項(xiàng)目促使可投項(xiàng)目數(shù)量大大增加，在這樣的背景下，我們便取消了所有三線以下城市的投資。”

 

一家天津的國(guó)有房地產(chǎn)基金人士也表示，現(xiàn)階段他們已確立的思路是，三四線城市絕對(duì)不投，一二線城市也需房企有較高的資金實(shí)力水平才行。“現(xiàn)在幾乎是銀行給哪些企業(yè)放貸，我們才會(huì)給哪些企業(yè)融資，那些高杠桿企業(yè)，就算其能承受再高的利息點(diǎn)，我們也不會(huì)做。”一家外企基金人士也表示，2012年他們?cè)O(shè)立了8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，2013年設(shè)立項(xiàng)目高達(dá)14個(gè)，但今年項(xiàng)目數(shù)預(yù)計(jì)僅會(huì)設(shè)立4個(gè)。

 

除了房地產(chǎn)私募基金，眾多信托產(chǎn)品面臨同樣的風(fēng)險(xiǎn)。

 

《華爾街見聞》的報(bào)道顯示，巴克萊今年3月預(yù)估，今年到期的信托產(chǎn)品約合人民幣4.5萬億元，比去年到期規(guī)模增多77%，其中比單一信托風(fēng)險(xiǎn)更高的集合信托產(chǎn)品應(yīng)付本息合計(jì)1.1萬-1.3萬億元。而且，自2011年下半年以來，集合信托的平均期限已減少到兩年以下。借貸方不得不更迅速地將債務(wù)展期，否則可能面臨流動(dòng)性問題。

 

野村控股預(yù)計(jì)，今年第三季度（9月開始）中國(guó)將發(fā)生信托兌付危機(jī)，屆時(shí)到期的信托產(chǎn)品將從一季度的人民幣6940億元飆升至1萬億元。

 

私募基金求“變”

 

接下來的問題是，如何應(yīng)對(duì)。

 

世邦魏理仕給出的建議是，市場(chǎng)仍有需要影子銀行擔(dān)任銀行系統(tǒng)的相屬角色，以提供銀行以外更廣泛的服務(wù)，以配合中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)及變得復(fù)雜的環(huán)境。

 

“中國(guó)有充裕的外匯儲(chǔ)備和龐大的國(guó)有資產(chǎn)，故此我們相信中國(guó)政府有能力對(duì)行業(yè)給予支援。地產(chǎn)界的違約個(gè)案并非只是一個(gè)市場(chǎng)問題，而是一個(gè)政治性議題，并依賴中央政府的決策。”蔡詠嘉說。

 

她指出，由于發(fā)展商的融資環(huán)境有待改善，通過引進(jìn)一個(gè)更有效的信貸評(píng)審制度，令銀行更有效地厘定貸款利息水平，乃將中國(guó)的銀行業(yè)提升至更現(xiàn)代化的上策。然而，中國(guó)的銀行體系龐大，需時(shí)處理，因此影子銀行在未來一段時(shí)間仍有存在的必要。

 

對(duì)于私募地產(chǎn)基金發(fā)展，世邦魏理仕亞太區(qū)資本市場(chǎng)執(zhí)行董事Nick Crockett給出的建議是，目前可以開始物色較有吸引力的住宅投資項(xiàng)目，因?yàn)椴簧侔l(fā)展商正在尋求融資方案。但這僅限于需求熾熱及土地供應(yīng)較平均的一線城市。

 

他稱，私募基金亦可趁機(jī)參與更多結(jié)構(gòu)性交易，為發(fā)展商提供更多資本。除了發(fā)展項(xiàng)目的股權(quán)之外，投資者亦可參與一些有債權(quán)成分的投資結(jié)構(gòu)交易，或售后贖回期權(quán)以增加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的投資回報(bào)。另外，投資者亦可出任項(xiàng)目的股本伙伴，但行使回購期權(quán)，以將股權(quán)轉(zhuǎn)為借款。