杭州樓市如今又出現(xiàn)了一種全新的“另類”賣房方式：“買我家的房吧！我們給你免費住5年，5年后如果不想要了，我們給你原房價的140%回購。”如此促銷，開發(fā)商打的是什么算盤？

近期，浙江杭州的房價出現(xiàn)了不小的波動，又是降價潮、又是救市論，還有老業(yè)主維權(quán)、砸樓盤等風(fēng)波。成為全國樓市關(guān)注焦點之后，杭州樓市如今又出現(xiàn)了一種全新的“另類”賣房方式：“買我家的房吧！我們給你免費住5年，5年后如果不想要了，我們給你原房價的140%回購。”

原來，這是杭州城西近郊一樓盤推出的促銷宣傳，而主導(dǎo)這一“誘惑”廣告出臺的則是多次宣稱不會涉足房地產(chǎn)項目的杉杉集團(tuán)。

回購僅限100套尾盤

據(jù)了解，杉杉集團(tuán)掌門人鄭永剛此前曾多次強(qiáng)調(diào)，杉杉不會涉足房地產(chǎn)項目，然而，在目前房地產(chǎn)市場面臨下行壓力之時，杉杉集團(tuán)許以購房者5年140%原價回購，打的是什么算盤？

上述項目位于杭州市近郊余杭區(qū)徑山鎮(zhèn)，此前的開發(fā)商為恒和集團(tuán)，公開資料顯示，恒和集團(tuán)有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、體育博覽會等經(jīng)營于一體的多元化企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營項目以上海為龍頭，寧波、杭州為兩翼。

據(jù)現(xiàn)場售樓處人員稱，早在2008年前后，恒和集團(tuán)就開始介入項目“恒和依山郡”的開發(fā)與銷售，但由于此前交通等條件尚未完善，項目并不理想。賣了5年多，還剩最后100套50平方米精裝小戶型等待出售，適用此次回購政策正是這100套尾房。置業(yè)顧問對記者介紹稱，購買公寓居住5年后，開發(fā)商可按照購買價格的140%進(jìn)行回購。

“我們現(xiàn)在每天都有一兩百號人過來看房子，反正6月1日到現(xiàn)在沒有一天不成交的。”對于項目推廣之后的銷售情況，售樓人員表示目前還剩七八十套，“這100套房子的均價7000元左右，50平方米就是35萬元；買了后既可度假、療養(yǎng)用，也可以純投資。再不買就遲了。”

然而，5年后的事難以說清，萬一出現(xiàn)風(fēng)險，140%回購政策該如何兌現(xiàn)？對于這樣的疑慮，售樓人員的回答斬釘截鐵：合同上白紙黑字寫著呢，不會有問題的。如果房價漲得厲害，購房者也可以選擇不賣給開發(fā)商，可以選擇自己繼續(xù)持有或者賣給市場。

對此，上述項目相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，此前售出的房源以及后續(xù)待開發(fā)別墅產(chǎn)品，均不在此次回購范圍內(nèi)，這100多套房源的貨值只有4000多萬元，不會構(gòu)成負(fù)擔(dān)；推行上述回購政策，一是開發(fā)商對其項目以及后市預(yù)期具備信心，其二則是目前很多購房者處于觀望中，希望通過該措施重塑購房者信心，帶動成交。

曾號稱不做房地產(chǎn)

有杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對此表示，回購銷售模式并不少見，但更多是用在商業(yè)地產(chǎn)項目，像這樣用在住宅的幾乎沒有，估計開發(fā)商愿意用這種模式與整個項目困境有關(guān)。業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析指出，上述項目處于近郊，不適合剛需購房者，而限購限貸等調(diào)控政策影響明顯。同時由于開發(fā)周期較長，銷售一直不溫不火，不少房源變?yōu)榱爽F(xiàn)房，占據(jù)了不少流動資金，該項目是試圖通過回購模式撬動投資市場，回籠資金。

公開資料顯示，鄭永剛領(lǐng)軍的杉杉是以資本為紐帶的大型企業(yè)集群，創(chuàng)立于1989年，經(jīng)歷20年的發(fā)展，已在全國形成跨地域、跨行業(yè)的集團(tuán)企業(yè)，旗下?lián)碛?02家具有獨立法人資格的下屬企業(yè)，產(chǎn)業(yè)包括服裝、科技、投資、園區(qū)、貿(mào)易等，并未涉及房地產(chǎn)行業(yè)。早在2012年4月1日，鄭永剛在博鰲論壇民營企業(yè)家圓桌會議說，“十年前不做房地產(chǎn)就已經(jīng)邊緣化了，現(xiàn)在再做房地產(chǎn)就是一個傻蛋了”，并稱金融服務(wù)業(yè)未來是中國經(jīng)濟(jì)爆炸性增長的一塊蛋糕。

那么，一度宣稱不會進(jìn)駐樓市的杉杉集團(tuán)為何進(jìn)駐這一賣了5年仍有積壓的項目呢？上述項目相關(guān)負(fù)責(zé)人證實說，杉杉集團(tuán)確實進(jìn)駐該項目，新公司杉恒地產(chǎn)集團(tuán)由杉杉控股51%，剩余49%歸屬原開發(fā)商恒和置業(yè)，而本次回購模式則是杉杉團(tuán)隊為主導(dǎo)策劃出來的結(jié)果，是“用金融的思維去操作房地產(chǎn)”。

5月27日，杉恒地產(chǎn)集團(tuán)總裁肖繼孝也在杭州稱，地產(chǎn)其實一直以來就是杉杉很少涉足的領(lǐng)域，除在寧波有些協(xié)作的資產(chǎn)項目以外，在他來之前，是沒有的。對于此次進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，肖繼孝解釋稱，主要是基于對未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀態(tài)度以及對未來人們對生活上的需求提升的一個巨大刺激。同時，雖然在樓市“下半場”進(jìn)場具備一定風(fēng)險，但杉恒不會做簡單的傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品，“我們將更多切入生活、特色類的地產(chǎn)，同時它也跟金融產(chǎn)品做良好結(jié)合，讓市場更多一種選擇。”

140%回購未必劃算

那么，140%回購、免費住五年這樣看似“穩(wěn)賺不賠”的做法是否真的劃算呢？靜下心來仔細(xì)想想，其實也未必。

不少專家就指出，穩(wěn)賺不賠在我們國家的金融體系之內(nèi)只有一種，那就是銀行。除了銀行存款以外，沒有穩(wěn)賺不賠這樣的話。每年10%的利率雖說是比較合理的利率，并不算很高，對于開發(fā)商來講也有足夠的錢可以賺。但是國家并不允許以這種方式對外公開進(jìn)行集資，開發(fā)商承諾將來回購，完全有可能會被國家相關(guān)部門認(rèn)定是一種非法集資，“向不特定的多數(shù)人去募集資金”，而一旦變成了非法集資，就意味著合同本身不受保護(hù)，購房者最多只能拿回本金，利息將全部罰沒。

不單單是開發(fā)商的承諾和合同不怎么“靠譜”。140%的回購數(shù)額也并不如何“劃算”，實際上購房者仍然需要同一般買房一樣，在一開始就將錢款付給開發(fā)商。而這筆錢款如果按照每年正常投資的復(fù)利計算，只需7%左右的年利率即可達(dá)到5年后140%的本息回報。乍一看這個年回報雖然高于普遍的理財投資回報，但5年后的房價會是怎樣的狀況呢？即使房價維持在某個相對穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)，但考慮到人民幣可能出現(xiàn)貶值等因素，100萬元的房子未來五年可能二手房市場價就不止140萬元。當(dāng)然，房價也存在五年后下跌的預(yù)期，不過開發(fā)商既然敢放話說能回購，自然也是看準(zhǔn)了五年后的市場趨勢。而話說回來，真的有人會住了5年之后又折騰一次毅然換房嗎？

總體來說，開發(fā)商這一貌似“另類”的做法更多地是快速回籠資金和吸引眼球的“新變種”。真的要找又實用、又劃算的房子，還需要購房者仔細(xì)去看了。