近期，受房貸緊縮、觀望等因素影響，濟南樓市一直在低溫中前行。面對市場的低迷，不少房企開始“降價”促銷，企圖以此為利器撬動市場的興奮點。新華網(wǎng)記者在探訪中發(fā)現(xiàn)，濟南二環(huán)以外的東、西部樓盤“降價”促銷明顯活躍，而環(huán)線內(nèi)的樓盤表現(xiàn)相對“淡定”，且不乏“逆市而上”的樓盤。此外，改善型樓盤比剛需型樓盤價格穩(wěn)定，學區(qū)房又比普通住宅抗“跌”能力強。

樓市雖低溫運行 開發(fā)商促銷手法卻相對溫和

2014年的濟南樓市并不樂觀，先是傳統(tǒng)的“金三銀四”并未達到預期，而后“紅五月”泡湯，截至6月各大房企仍未交出出色的成績。在焦躁中，不少房企紛紛加入“降價促銷”的行列。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，濟南促銷活躍的樓盤大多集中在西部和東部，例如，近期濟南西城區(qū)推出的“低首付”、“特價房”、“閃購”等一系列打折促銷活動，濟南東部也出現(xiàn)某知名樓盤項目開盤價與前期持平并增加配送的促銷活動。無論開發(fā)商促銷手段如何翻新，其促銷手段不外乎兩種：一種比較初級，多以打折、增配為宣傳點，如“交5000抵2萬”，讓購房者感覺物有所值進而刺激購房者購買欲。而另一種則相對有誠意，即開發(fā)商在現(xiàn)有的房源中圈定一部分房源，限定時間、條件，執(zhí)行特殊價格，購買這類房源確實能讓消費者省錢，但其覆蓋的人群有限，能真正享受優(yōu)惠的人群不多。

此外，這些營銷手段有一個共同的特點，那就是開發(fā)商只需要讓出很小一部分利潤，便可增加收益。這些促銷活動也并未觸及房價根本，降價手法相對溫和，屬于開發(fā)商了解市場的初期試探性動作。

“降價”促銷潮中不乏價格堅挺的樓盤

濟南雖然出現(xiàn)大范圍降價促銷活動，但并不意味樓市就此進入下行。從記者走訪的多個樓盤來看，區(qū)位上，二環(huán)路以內(nèi)的樓盤價格相對堅挺，并未出現(xiàn)大規(guī)模打折促銷。如：開盤不久的保利中心華府，價格在9500元/平米，陽光100房價穩(wěn)定在11000元/平米，南益名泉春曉房價也已上升至12000元/平米。

除此之外，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，改善型比剛需型住房價格堅挺，例如位于文化東路的某高端住宅項目，樓盤依然保持在16000以上的強勢價格。從資源配套方面看，學區(qū)房抗“跌”性明顯高于普通住宅。如魯能領(lǐng)秀城樓盤價格一直堅挺，而明湖白鷺郡每平米房價也升至8500元。

區(qū)位、產(chǎn)品特性等系影響因素

那么濟南房地產(chǎn)市場為何會出現(xiàn)“冷靜”與“焦躁”的對決?

山東大學經(jīng)濟學院副院長李鐵崗教授分析，出現(xiàn)這樣的反差，說到底與產(chǎn)品前期規(guī)劃、產(chǎn)品性質(zhì)、企業(yè)資金情況、所處區(qū)位等因素有交大關(guān)系。像西客站片區(qū)，樓盤存量較大，產(chǎn)品替代性強，一個樓盤價格變化馬上會吸引一部分片區(qū)潛在購房人群，從而對其他樓盤造成影響。因此，當一家房企在這里有動作時，其他房企受競爭心理影響也會做出連鎖反映。“但這不是絕對的，還需要考慮房企資金、產(chǎn)品特定等多個因素。”李教授說。

而改善性住房消費人群多為二次置業(yè)，具有較強的購買力，他們更注重居住的舒適度，小額的“降價”優(yōu)惠或許會對手頭資金緊張的剛需族產(chǎn)生影響，對改需族的影響并不會太大，“另外，改善性住宅本身成本高、品質(zhì)相對過硬，相比剛需型價格更穩(wěn)定。”李教授分析。再就是“學區(qū)房”，其優(yōu)勢更不必多說，你買或不買，學區(qū)就在那里，即便處于市場低迷期，學區(qū)房的價格仍高于周邊同樣房齡、品質(zhì)的樓盤。

而克爾瑞濟南研究機構(gòu)裴憲梅也告訴記者，現(xiàn)在市場上分三種情況：一種是愿意以價換量，通過真實“降價促銷”回籠資金的樓盤;一種是企業(yè)資金狀況良好，且對政策轉(zhuǎn)好有期待，按兵不動;另一種就是降價也賣不動，這種就屬于有硬傷的。但是不管何種情況，說到底，這是市場運行到一定階段的結(jié)果，又受金融信貸政策的影響，所以調(diào)整期顯得比較長，出現(xiàn)分化也是不可避免的。