“人要是精，成不了龍，也能成‘蟲兒’”。
青年作家劉一達(dá)編劇的《人蟲》中，“蟲兒”，指的是在某一個(gè)行當(dāng)里做成行家的那些人。在北京，就有著這樣一群“房蟲”。
十幾年間，神秘的“房蟲”部落從無到有，從鼎盛到衰落，從消失到回歸，他們的每一步腳印都與滋生“房蟲”的土壤息息相關(guān)。
京城“房蟲”遷徙記，演活了一部樓市十年興衰史。
北京“房蟲”部落，這到底是怎樣一個(gè)群體？他們身上有哪些鮮為人知的故事？面對(duì)房產(chǎn)調(diào)控和投資迷茫，他們又會(huì)作何抉擇？記者通過長(zhǎng)期跟蹤與近距離接觸，試圖為讀者還原神秘的“房蟲”部落。
“夏蟲語(yǔ)冰”
6月烈日炙烤著京城大地，但對(duì)于有著十幾年“房蟲”經(jīng)歷的鑫滔而言，卻感覺到前所未有的絲絲冰意。
去年年底，鑫滔花二百多萬(wàn)從中介那里淘到一套“抵賬房”，當(dāng)時(shí)比周邊房?jī)r(jià)低20%，本想倒手賺一把，沒想到怎么也找不到買家，眼看著上半年就過去了，現(xiàn)在連打電話咨詢的人都很少，無奈之下，他只好委托中介先租出去。
“依我看，這倒房子的生意越來越?jīng)]法干了。”談起“倒房子”這門生意，鑫滔的心情明顯有些悵然若失。
掐指算算，今年是他入行的第十個(gè)年頭，十年間，經(jīng)過他手的房子不下幾十套，也讓他借此累積了“千萬(wàn)身價(jià)”。
鑫滔至今仍懷念2009年，那一年是“房蟲”倒房的黃金歲月。當(dāng)年政府大幅降低購(gòu)房交易稅，北京人的購(gòu)房熱情空間高漲，“房蟲”手里的房子一轉(zhuǎn)手就能賺個(gè)十幾萬(wàn)。那一年，鑫滔們忙得是不亦樂乎，自然也賺得缽滿盆滿。
來自鏈家地產(chǎn)的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，過去近10年的北京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯的“易漲難跌”特征。在最近6年中，北京房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了317.5%，其中2009年、2010年漲勢(shì)最為迅猛，分別上漲58.5%和40.6%，2012年、2013年繼續(xù)分別上漲33.4%和29.2%，僅在2011年出現(xiàn)14.7%的下跌。
“房蟲”鑫滔通過炒房賺得“千萬(wàn)身家”的案例只是一個(gè)縮影。
此前，央行[微博]營(yíng)業(yè)管理部曾對(duì)北京市居民購(gòu)房狀況做過一項(xiàng)問卷，調(diào)查顯示，北京市居民擁有多套住房擁有率達(dá)到18.3%。盡管并非全是“房蟲”，但都是房?jī)r(jià)上漲的受益者。
不過，時(shí)過境遷，如今“房蟲”們的好日子似乎已經(jīng)到了盡頭。一方面，房?jī)r(jià)暴漲，繼續(xù)大漲的空間有限，另一方面，二手房交易稅大幅提高，這直接扼殺了房蟲們的套利空間，再加上限購(gòu)限貸，很多人想買房也買不起。
“這兩年，城區(qū)到處是上千萬(wàn)的房子，我不敢接這種房子，最多也就玩?zhèn)€300萬(wàn)以內(nèi)的。我專門找那種急需錢的房東，我們吃的就是價(jià)格差，不過這種人現(xiàn)在也不好找了。”鑫滔感慨，市場(chǎng)不好，很多“房蟲”早幾年都撤出去了。
相比鑫滔這一批仍在倒騰房子的“房蟲”，早年曾是北京交響樂團(tuán)首席圓號(hào)手的房產(chǎn)投資人張羽沖，幾年前已徹底告別住宅投資市場(chǎng)。
急流勇退
出于對(duì)商品房時(shí)代的敏感，張羽沖自1999年就開始涉足房地產(chǎn)投資，而其從一個(gè)炒房“散戶”躋身為“大戶”的經(jīng)典一戰(zhàn)，則來自“富力城”項(xiàng)目。
不過，幾年后他又從住宅市場(chǎng)撤出，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
“財(cái)富從哪來？那都是靠錢堆起來的，經(jīng)過連續(xù)幾年的上漲，現(xiàn)在就像是個(gè)雞肋，已經(jīng)沒太多投資價(jià)值了。”
在決意退出房地產(chǎn)后，有“中國(guó)房產(chǎn)投資界的第一人”張羽沖感慨，最近兩年不會(huì)有投資房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)了。
在張羽沖投資邏輯中，國(guó)家通過限購(gòu)、房產(chǎn)稅等重拳反復(fù)打壓投機(jī)性住房需求，炒房的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不返了。
“真正的英雄不是誰(shuí)手里留下的現(xiàn)金流，也不是坐過山車的人，而是能把勝利果實(shí)留下來的人。”他選擇了急流勇退。
現(xiàn)在來看，盡管張羽沖當(dāng)初拋售的房產(chǎn)仍出現(xiàn)了一波上漲，但他并無遺憾地稱——炒房的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不返了，且從置產(chǎn)配置的角度是，做事情必須留有余地，不可貿(mào)然把全部身家都押在一個(gè)籃子里。
“房蟲”，在老北京人的語(yǔ)系里，那些專門從事二手房買賣，通過低買高賣賺取差價(jià)，無孔不入的房地產(chǎn)投機(jī)人，都可以稱之為“房蟲”。
與“書蟲”、“會(huì)蟲”不同的是，“房蟲”略帶貶義，而拍賣場(chǎng)則是他們經(jīng)常出入的場(chǎng)所之一。
據(jù)拍賣業(yè)內(nèi)人士透露，拍賣公司經(jīng)常受法院委托拍賣被執(zhí)行的房產(chǎn)，而一旦流拍，則必須降價(jià)20%擇日重拍，而此時(shí)常會(huì)有“房蟲”們串通起來，最后以非常低的價(jià)格拍到，再到市場(chǎng)上售出賺取差價(jià)。
逃離京城
“涿州、霸州；三河、香河；固安、文安；永清，武清……”
這是趙春今年上半年京外看房足跡的不完全清單。而在其中，他最看好的就是永清，僅僅幾個(gè)月，他就不下五次前往永清考察看房。
在以低買高賣，賺取房子差價(jià)的“房蟲”部落里，趙春并沒有放棄工作，買房的目的投資與自住兼有，與以炒房為職業(yè)的“房蟲”相比，這類“平民型的炒房客”在現(xiàn)實(shí)中更為普遍。
他們一般擁有一套住房，另外一直保持著一套房的投資量，每次會(huì)找一套有升值空間的房子，漲一點(diǎn)之后就賣掉，再找下一套能夠升值的房子。通過不斷地“倒手”，趙春的家已經(jīng)從幾年前的五環(huán)外換到二環(huán)內(nèi)，而他鎖定的新目標(biāo)——永清，或是北京周邊最后一塊房?jī)r(jià)“洼地”。
自去年下半年以來，永清——這一此前并不被多數(shù)北京人關(guān)注的廊坊小縣城，房?jī)r(jià)就開始慢騰騰地走出三四千元的底部平臺(tái)，到了今年5月，永清的新盤開盤多在6000元上方。
“京臺(tái)高速通車后，驅(qū)車到北京南三環(huán)僅需30分鐘，況且北京的動(dòng)物園、大紅門服裝城都要搬過來，你說房?jī)r(jià)能不漲嗎？”在永清京臺(tái)高速出口，一下車，趙春就被當(dāng)?shù)貛准沂殖质蹣菑V告的業(yè)務(wù)員攔住。
據(jù)永清縣一家售樓處經(jīng)理介紹，去年來這里買房的很多都是在北京做服裝生意的，他們最早得到消息，所以下手也早。據(jù)其透露，春節(jié)之后前來看房的北京客戶明顯增多，近期已經(jīng)從年初的5500元上調(diào)至6500元。
事實(shí)上，在北京“房蟲”眼中，被視為房?jī)r(jià)“洼地”的并不止永清。在“京津冀”一體化概念的攪動(dòng)下，保定的房?jī)r(jià)也一度出現(xiàn)“跳漲”，甚至整棟樓被來自北京的投資人買下，從媒體視野消失許久的“房蟲”恍若又回來了。
不過，與京外“洼地”一手房不斷推高的房?jī)r(jià)相比，當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)卻時(shí)常遭遇“脫不了手”的尷尬。例如，盡管當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已漲至五六千，但2011年在永清以三千多買的3套房某業(yè)主，最近想以原價(jià)甩賣，卻無人問津。
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解釋稱，造成二手房成交低迷有幾個(gè)原因：一是二手房大多沒有房本，買房需全款；二是前來買房的北京人大多是純投資，投資客更傾向于新房，因?yàn)樾路颗c開發(fā)商打交道比較安全放心。
洼地難覓
在接連走了永清幾個(gè)樓盤后，趙春最終決定放棄買房。
他的理由是，一方面是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已經(jīng)炒高了，沒有太多上漲的空間，另一方面，他擔(dān)心將來找不到接盤方，房產(chǎn)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最要命。
更為重要的原因是，目前隨著限購(gòu)限貸政策的持續(xù)發(fā)酵和自住型商品房加速上市，北京新房二手房近期已開始拐頭向下，根據(jù)歷史規(guī)律，北京房?jī)r(jià)下跌，北京周邊的房子也會(huì)隨之下跌，甚至跌幅更深。
2011年初，北京開始執(zhí)行限購(gòu)政策后，北京房?jī)r(jià)縮量、價(jià)跌的一年調(diào)整周期。而固安、燕郊等地由于不限購(gòu)，來自北京投資人的溢出效應(yīng)使得當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)出現(xiàn)一輪上漲，但隨著年底北京房?jī)r(jià)加速下跌，北京周邊的房?jī)r(jià)開始大幅補(bǔ)跌。
來自安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年9月固安房?jī)r(jià)均價(jià)在6489元，11月逆勢(shì)上漲至6796元，這一數(shù)字也是固安2011年房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，隨后固安房?jī)r(jià)開始加速跳水，2012年5月跌至最低點(diǎn)4975元，最大跌幅26.8%。
“北京有多少需求，這里就有多少土地蓋成房子來填平，更何況大量充斥在當(dāng)?shù)刂薪楹托?bào)上的二手房信息。”
乘坐在永清直達(dá)北京的828公交車上，趙春遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，道路兩邊盡是大片大片可以開發(fā)的土地。
賣房買股
過去十幾年，北京“房蟲”部落從無到有，從鼎盛到衰落，也與滋生“房蟲”的土壤息息相關(guān)。房?jī)r(jià)處于低位，交易稅無足輕重時(shí)，“房蟲”便有了施展拳腳和騰挪倒手的土壤與空間，而當(dāng)房?jī)r(jià)高高在上，高額交易稅又直接關(guān)乎利潤(rùn)時(shí)，“房蟲”們只好忍痛割愛，轉(zhuǎn)而尋找更好的套利土壤。
“二手房差價(jià)的20%上繳，還不包括約5%購(gòu)房成本(滿五年)和期間的貸款利息，一套房子至少要漲40%賣出才能保本。”
盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，職業(yè)炒房人王劍卻略感“高處不勝寒”，決定不再追加在房地產(chǎn)上的投資。
王劍也曾考察了有“首都第二機(jī)場(chǎng)”概念的固安，他最終放棄了。“你看當(dāng)?shù)氐亩址啃畔?，大都是轉(zhuǎn)手賣房的，盡管可能還會(huì)有幾千元的升值空間，但到時(shí)能否出手還不好說，最賺錢的時(shí)候一去不復(fù)返了！”
當(dāng)炒房暴利已成昨日追憶，今日“房蟲”又都去哪兒了？據(jù)上證報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)京外，繼續(xù)尋找未被發(fā)掘的房?jī)r(jià)“洼地”外；大多數(shù)正另尋其他賺錢的門路，有的轉(zhuǎn)售為租，有的轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市或商業(yè)地產(chǎn)，甚至投資移民海外。
在過去七、八年中，王劍曾在低位買進(jìn)的多套位于北京三環(huán)內(nèi)的商品房，目前大都升值四五倍，由于踩對(duì)了房?jī)r(jià)上漲的節(jié)拍，他也從最初的四處舉債躋身為今日的“千萬(wàn)身家”行列。
目前，王劍手里仍持有三套學(xué)區(qū)房，今年房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的低迷，也讓他暫時(shí)放棄此時(shí)賣房的計(jì)劃，決定先“轉(zhuǎn)售為租”。在他看來，當(dāng)前房?jī)r(jià)低迷的根本原因是政府?dāng)Q緊了資金龍頭，只要將來在貸款上“放水”，房?jī)r(jià)還能再起來。
與王劍的轉(zhuǎn)售為租不同，更多的手持多套房產(chǎn)“房蟲”已經(jīng)或正在賣出高估值的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)而將資金配置到相對(duì)低估的金融產(chǎn)品上。http://d5.sina.com.cn/pfpghc/094ff50b682b468d9f4f494b58c45be5.jpg
北京一家管理資產(chǎn)四五十億元的陽(yáng)光私募負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，他們?cè)诒本┑目蛻糁杏胁簧偈峭ㄟ^炒房賺取第一桶金的，前兩年他們對(duì)房?jī)r(jià)也不看好，但很少有人動(dòng)真格賣房的，但現(xiàn)在他們更傾向于“賣房買股”。
感受到炒房資金撤離脈動(dòng)的，也來自私人銀行部門。在光大銀行[微博](2.55, 0.00, 0.00%)私人銀行業(yè)務(wù)分行負(fù)責(zé)人年栗接觸的客戶中，不少是以投資房地產(chǎn)起家的，這些客戶現(xiàn)在已開始考慮些其他方面的資產(chǎn)配置，諸如黃金、藝術(shù)品，甚至海外資產(chǎn)的配置。
“一個(gè)行當(dāng)只能干5年，5年后當(dāng)所有人都明白了，你也沒什么干頭了。”憑借多年炒房練就的靈敏商業(yè)嗅覺，職業(yè)炒房人張羽沖已徹底從住宅地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)型至商業(yè)地產(chǎn)投資上來。
在張羽沖看來，一輪牛市不會(huì)是每個(gè)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)一起爆發(fā)，總有一個(gè)先啟動(dòng)、后啟動(dòng)的次序，而“炒房客”也將漸漸談出歷史視野，取而代之的專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)將逐步替代普通個(gè)人投資者。
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