房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)正向高端別墅、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域蔓延。近日，港資企業(yè)元一集團(tuán)旗下的安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展公司向房管部門(mén)遞交申請(qǐng)，撤回在合肥近郊開(kāi)發(fā)的元一雙鳳湖國(guó)際旅游度假村六期（又稱(chēng)“元一·后九棟”）102棟別墅的預(yù)售許可，暫改為自持。

 

合肥市長(zhǎng)豐縣房產(chǎn)管理局公告稱(chēng)，安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展公司撤回別墅預(yù)售許可的原因?yàn)?ldquo;市場(chǎng)行情不佳難以銷(xiāo)售”。據(jù)了解，元一·后九棟別墅項(xiàng)目位于合肥北郊的雙鳳湖畔，緊鄰元一高爾夫球場(chǎng)，距離合肥市中心約20分鐘車(chē)程。

 

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目共由122棟獨(dú)棟別墅組成，均價(jià)15000元/平方米。項(xiàng)目自去年5月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售至今，僅售出20棟，去化率不足17%。目前大部分別墅處于空置狀態(tài)，少有業(yè)主入住，緊鄰別墅的元一希爾頓五星級(jí)酒店也無(wú)開(kāi)工跡象。

 

值得注意的是，早在2012年5月，為緩解資金壓力，元一集團(tuán)就通過(guò)新華信托發(fā)布華惠16號(hào)·元一希爾頓收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，發(fā)布總規(guī)模4.48億元的信托融資計(jì)劃，用于元一集團(tuán)有限公司旗下位于安徽合肥雙鳳湖畔新建酒店的開(kāi)發(fā)建設(shè)和無(wú)錫靈山麗星溫泉度假酒店的客房裝修及建設(shè)。信托期限為24個(gè)月，分別將于今年6月12日和7月23日到期。

 

別墅銷(xiāo)售不暢帶來(lái)的資金回籠困局，正加重元一集團(tuán)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，并將拖慢公司“激進(jìn)”擴(kuò)張的步伐。業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，旅游地產(chǎn)投入較高，培育周期較長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈和專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作能力要求非常高，“元一集團(tuán)將100多棟別墅改銷(xiāo)售為自持，無(wú)疑將加重公司的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。”

 

旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略遇阻

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)正向高端別墅、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域蔓延。5月26日，合肥市長(zhǎng)豐縣房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展有限公司六期別墅申請(qǐng)撤回商品房預(yù)售許可的公告》稱(chēng)，“元一雙鳳湖國(guó)際旅游度假村項(xiàng)目六期，共計(jì)102棟別墅，由于市場(chǎng)行情不佳難以銷(xiāo)售，經(jīng)股東會(huì)議決議申請(qǐng)撤回預(yù)售許可，暫改為自持。”

 

據(jù)了解，元一·后九棟別墅項(xiàng)目位于合肥北郊的雙鳳湖畔，緊鄰元一高爾夫球場(chǎng)，距離合肥市中心約20分鐘車(chē)程，項(xiàng)目共由122棟獨(dú)棟別墅組成，面積在631~1100平方米不等，均價(jià)15000元/平方米。

 

本報(bào)記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，目前多部分別墅處于空置狀態(tài)，鮮有業(yè)主入住，緊鄰別墅的元一希爾頓五星級(jí)酒店也無(wú)開(kāi)工跡象。盡管坐擁5000余畝雙鳳湖湖景和高爾夫球場(chǎng)資源，先天的優(yōu)越條件并未帶來(lái)銷(xiāo)售奇跡，項(xiàng)目自去年5月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售至今，僅售出20棟，去化率不足17%。

 

官方資料顯示，創(chuàng)建于香港的元一集團(tuán)，上世紀(jì)90年代末開(kāi)始進(jìn)入大陸投資房地產(chǎn)，投資足跡遍布上海、福建、浙江、江蘇、安徽等地，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模330萬(wàn)平方米，酒店38萬(wàn)平方米，投資涉及酒店、高爾夫、商業(yè)、住宅、旅游等多個(gè)領(lǐng)域。

 

2003年，元一集團(tuán)謀求轉(zhuǎn)型，主攻旅游地產(chǎn)，并先后投資建設(shè)了5家希爾頓酒店，無(wú)錫靈山元一國(guó)際度假村、元一柏莊·黃山大觀等2個(gè)旅游度假綜合體，1個(gè)國(guó)家“AAAA”級(jí)旅游度假區(qū)——安徽元一雙鳳湖國(guó)際旅游度假區(qū)以及安徽合肥元一高爾夫球會(huì)等項(xiàng)目。

 

按照規(guī)劃，元一集團(tuán)計(jì)劃在中國(guó)大陸具有歷史文脈的城市、旅游景區(qū)規(guī)劃新的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。“計(jì)劃每年有一個(gè)新的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目及2~3個(gè)新商業(yè)、住宅地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)。”

 

別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售遇阻，資金回籠不暢，無(wú)疑為元一集團(tuán)的旅游地產(chǎn)“激進(jìn)”擴(kuò)張戰(zhàn)略蒙上了陰影。

 

合肥市長(zhǎng)豐縣房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室工作人員在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，元一雙鳳湖國(guó)際旅游度假村是長(zhǎng)豐縣重大招商引資項(xiàng)目，撤回102棟別墅預(yù)售許可確實(shí)存在。不過(guò)其表示，這是企業(yè)基于市場(chǎng)形勢(shì)作出的決策，無(wú)法提供更多信息。

 

資金鏈風(fēng)險(xiǎn)加大

 

較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)通過(guò)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接，同時(shí)擁有良好的自然景觀、完善的配套，使其具有極高的投資價(jià)值。高投資回報(bào)率正使得眾多房企涉足其中。

 

據(jù)公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)達(dá)、保利、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、富力、龍湖、雅居樂(lè)等眾多企業(yè)，均已將觸角伸向旅游地產(chǎn)。

 

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，旅游地產(chǎn)投入較高，培育周期較長(zhǎng)，雖然運(yùn)作得當(dāng)?shù)脑?huà)后期利潤(rùn)豐厚，但是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈和專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作能力要求非常高。

 

按照長(zhǎng)豐縣房產(chǎn)管理局公布的預(yù)售許可證信息，撤銷(xiāo)預(yù)售許可的別墅面積約為70000平方米，按照17000元/平方米的平均銷(xiāo)售價(jià)格，元一集團(tuán)僅在元一·后九棟別墅項(xiàng)目上無(wú)法回籠的資金就超過(guò)10億元。記者注意到，元一集團(tuán)官方網(wǎng)站自2013年底至今也未再有任何更新。

 

事實(shí)上，據(jù)記者了解，早在2012年5月，為緩解資金壓力，元一集團(tuán)就通過(guò)新華信托發(fā)布華惠16號(hào)·元一希爾頓收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，發(fā)布總規(guī)模4.48億元的信托融資計(jì)劃（一期1.5億元，二期2.98億元），用于元一集團(tuán)有限公司旗下、位于安徽合肥雙鳳湖畔新建酒店的開(kāi)發(fā)建設(shè)和無(wú)錫靈山麗星溫泉度假酒店的客房裝修及建設(shè)。信托期限為24個(gè)月，分別將于今年6月12日和7月23日到期。

 

按照信托計(jì)劃，元一集團(tuán)將其位于安徽的土地及高爾夫五期別墅在建工程共計(jì)11.77億元抵押給新華信托，抵押率不超過(guò)42%。在信用增級(jí)措施方面，元一集團(tuán)將集團(tuán)核心公司股權(quán)質(zhì)押給新華信托，提供質(zhì)押股權(quán)分別為安徽黃山元一柏莊投資有限公司60%的股權(quán)；無(wú)錫元一柏莊投資有限公司60%的股權(quán)；上海元一酒店有限公司16%的股權(quán)；無(wú)錫靈山元一投資發(fā)展有限公司22%的股權(quán)。

 

在銀行信貸緊縮持續(xù)、樓市調(diào)控未有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的市場(chǎng)背景下，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)還維持其品牌及形象堅(jiān)持不降價(jià)或降價(jià)幅度較小，有可能沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)回籠資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)的目的。同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示，未來(lái)幾個(gè)月高端樓盤(pán)勢(shì)必還會(huì)采取20%~30%的大幅降價(jià)策略激活市場(chǎng)成交量，以快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)。

 

對(duì)于元一集團(tuán)“反其道而行之”，主動(dòng)申請(qǐng)撤回預(yù)售許可改為自持的做法，張宏偉分析稱(chēng)，可能存在兩方面的原因，一是項(xiàng)目銷(xiāo)售離預(yù)期太遠(yuǎn)，難以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售而不得已為之；二是公司看好未來(lái)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)，推行“自持”戰(zhàn)略。不過(guò)，張宏偉強(qiáng)調(diào)，“自持”的前提是企業(yè)不缺資金，可以有效化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

 

針對(duì)撤回預(yù)售許可的原因、102棟別墅資產(chǎn)的處置方式、是否加重企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)等疑問(wèn)，記者來(lái)到安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展公司采訪，銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人表示需要請(qǐng)示公司總經(jīng)理后再給予答復(fù)。截至記者發(fā)稿時(shí)，尚未收到任何回復(fù)。