上周，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心在北京舉辦了以“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢”為專題的新聞發(fā)布會。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛教授出席了發(fā)布會并作發(fā)言。發(fā)布會上，中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁教授從住房率、住房需求、空房率等方面發(fā)布了基于2013年中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，及2014年最新季度數(shù)據(jù)。

 

看點一：家庭自有住房率達(dá)九成，超20%的家庭擁有多套房

 

從發(fā)布會現(xiàn)場獲悉，中國家庭的住房擁有率已達(dá)到90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.0%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。與歐美發(fā)達(dá)國家相比，中國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率顯著偏高。其中，高出英國家庭的20.3%，高出美國家庭的21.8%，高出德國家庭的33.7%。

 

同時，2013年中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長了15.9%。2014年3月的季度數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。

 

看點二：住房剛性需求不到25%，而可實現(xiàn)的住房剛需僅3.1%。

 

該中心的數(shù)據(jù)顯示，自2011年8月到2013年8月，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求顯著下降，從28.2%降低至24.6%，下降近3個百分點。而2014年第一季度數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求進(jìn)一步下降至22.2%。另外，該中心在結(jié)合家庭在所居住房屋的年限和房屋面積，估算出有13.1%的城鎮(zhèn)家庭有潛在的改善型住房需求。

 

那么這些需求中有多少需求能夠?qū)崿F(xiàn)呢？甘犁表示，在結(jié)合家庭的收入以及家庭資產(chǎn)狀況進(jìn)行估算后發(fā)現(xiàn)，全國家庭中只有7%的家庭其剛性住房需求以及改善型住房需求有能力得到滿足，其中，城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實現(xiàn)剛性住房需求為3.1%，可實現(xiàn)改善型住房需求為3.9%。

 

“我們在判斷家庭是否有能力購買住房時采用的標(biāo)準(zhǔn)為家庭是否能支付新房三成首付款”甘犁解釋說。

 

看點三：現(xiàn)有存量可完全填補(bǔ)住房剛需，且還有1998萬套房屋供給過剩

 

該中心的數(shù)據(jù)同時顯示，中國城鎮(zhèn)地區(qū)可實現(xiàn)剛性住房需求上限約為2300萬套，可實現(xiàn)改善型住房需求上限約為950萬套。而目前城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套住房。因此，即使不計算“十二五”期間的保障性住房建設(shè)供給，現(xiàn)有的存量住房已經(jīng)可以滿足可實現(xiàn)住房需求。

 

看點四：經(jīng)濟(jì)適用房空置比例達(dá)23.3%，未能發(fā)揮其社會保障作用

 

經(jīng)濟(jì)適用房是國家為滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭而提供的保障性住房。中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)適用房的空置率高達(dá)23.3%，僅次于商品房的空置率。數(shù)據(jù)同時顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經(jīng)濟(jì)適用房的比例最高，達(dá)3.2%，比中低收入家庭高出近1個百分點。“收入最高的25%家庭擁有的經(jīng)濟(jì)適用房中27.5%的比例處于空置狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重的資源浪費和"錯配"現(xiàn)象，未能充分發(fā)揮其社會保障作用。” 甘犁在發(fā)布會上如是說。

 

看點五：4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房，降低了金融市場的效率

 

該報告稱，截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸款余額?？罩米》空加玫你y行貸款，屬于資本閑置，降低了金融市場的效率?？罩米》康馁Y產(chǎn)價值在有空置住房家庭總資產(chǎn)中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)中的比重為11.8%，是社會資源的巨大浪費。

 

看點六：空置住房風(fēng)險較高，對房價下跌的抵抗力較弱

 

發(fā)布會，甘犁稱：“房價一旦下跌，空置住房更容易虧本；同時，房價一旦下跌，空置住房更容易資不抵債。”

 

數(shù)據(jù)顯示，目前，中國空置住房虧本的比例為5.4%，略高于非空置住房。但房價一旦下跌5%，將會有17.1%的空置住房出現(xiàn)虧本，遠(yuǎn)高于非空置住房的6.6%。若房價下跌50%，49.1%的空置住房價值將低于購買成本，而非空置住房僅為24.2%。

 

另一方面，從住房負(fù)債（包括銀行貸款負(fù)債和民間借款負(fù)債）來看，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前有住房負(fù)債的空置房中僅有0.8%的比例資不抵債，非空置住房略低，為0.6%。如果房價下跌30%，將有11.2%的空置住房資不抵債，而非空置住房僅為3.3%。

 

“雖然房價下跌對空置住房沖擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風(fēng)險不大。”