目前，因二手房性質(zhì)的不同、買賣雙方心理的差異及不規(guī)范中介的參與，給二手房交易帶來了諸多隱患。本期我們?yōu)槟Y選了三個典型案例，逐一進行解讀，助您在購房與租房過程中更好地維護自身權(quán)益。

警惕“包過戶”

去年10月，高先生在報紙上看到一則45萬包過戶的房源廣告，高先生估算這處不滿5年的次新房的稅費等成本應(yīng)達五六萬，確實覺得該價位很實惠，便很快與中介公司簽訂了購房居間合同。在辦理過戶手續(xù)過程中，高先生了解到該房產(chǎn)系某單位集資建房，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理中，交易時過戶是通過內(nèi)部改檔完成，相關(guān)費用僅兩萬余元。他要求中介方退還多收的費用，中介卻指出合同中已明確約定包過戶，拒不承擔退費要求。

專家支招：購房者應(yīng)事先了解清楚房屋的性質(zhì)，并且一定要同業(yè)主見面簽訂《房屋買賣合同》，以避免中介公司從中通過文字游戲獲取差價。

質(zhì)量問題可索賠

張女士去年年初通過中介購買了一處位于頂層的二手房。在購房過程中，張女士對房屋的水、暖、電等問題都進行了仔細的查驗。由于冬季沒有下雨，張女士只是口頭向賣方詢問了漏雨的問題，賣方表示該房從不漏雨，隨后張女士付清了全部款項。然而入住后發(fā)現(xiàn)，即使只下了小雨，臥室和衛(wèi)生間的墻角也有滲水的現(xiàn)象，但此時距離房屋過戶已有5個月的時間。張女士要求原房主賠償損失或退房，而賣方表示房屋過戶后自己已經(jīng)和房屋脫離關(guān)系，需張女士風(fēng)險自擔。

專家支招：按照相關(guān)法律法規(guī)，買賣合同中的出賣人應(yīng)對其出賣物品的質(zhì)量承擔保證責任。對于張女士如何維權(quán)的問題，若買房前原房主已經(jīng)知情并惡意隱瞞，張女士可以要求補償；如果房齡較新，處于開發(fā)商的保質(zhì)期內(nèi)，張女士還可以以房屋所有人的身份，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。

“陰陽合同”要不得

春節(jié)前，王女士看中一套面積約120平方米的三室戶型，售價110萬元，房齡不足5年。為了盡快達成交易，賣家建議采用“陰陽合同”的方式，將遞件過戶合同中的房款降為85萬元，從而減輕王女士成本。在辦理過戶手續(xù)時，由于成交價過低，房管部門仍按評估價110萬元依法征收稅費。這樣一來，需支付稅費總額比王女士的預(yù)期多2萬多元。王女士提出多出部分由賣家承擔，而賣家則表示合同約定由買家承擔，如果買家反悔，還需要扣除定金作為補償。

專家支招：房地產(chǎn)交易中心有專門的房屋評估價計算方法，想通過報低成交價來少繳稅是行不通的。“陰陽合同”對買賣雙方都有風(fēng)險，建議雙方在房款的協(xié)商方面多進行溝通和讓步，不要因在交易成本上貪圖小利而承擔了不必要的風(fēng)險。

提醒

選二手房源注意兩類虛假

當前二手房交易中的虛假房源已經(jīng)成為了所謂的行業(yè)潛規(guī)則，它對市場交易的多個方面產(chǎn)生了巨大影響。據(jù)介紹，在當前市場中房源分兩類虛假：一價格虛假，其虛假型式又可分為低價吸客房及高價拉價房；二是房源虛假，不少業(yè)者為了吸引客戶上門，憑空制造出業(yè)主根本無意出售或根本不存在的房源并在各種渠道散布。這種做法不僅造成購房人浪費時間，也容易造成購房人對價格產(chǎn)生誤判，甚至托高房價。對此，業(yè)內(nèi)人士建議購房者選正規(guī)的品牌的房產(chǎn)經(jīng)紀公司及專業(yè)的經(jīng)紀人，同時簽定購房合同時務(wù)必要仔細核對每條款項，切實將購房風(fēng)險降至最低。