70個(gè)大中城市，5月的房?jī)r(jià)有半數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下降，兩年來(lái)首次全面逆轉(zhuǎn)，進(jìn)一步印證了樓市的“變臉”。
多位接受《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，盡管“樓市崩盤(pán)論”系危言聳聽(tīng)，但過(guò)去那種量?jī)r(jià)齊升、開(kāi)發(fā)商“躺著賺錢(qián)”的好時(shí)光已經(jīng)結(jié)束。
不少專(zhuān)家對(duì)本報(bào)預(yù)期，未來(lái)可能出臺(tái)圍繞“首套剛需”進(jìn)行信貸松綁的微刺激，但大幅放松可能性不大。
樓市的深度調(diào)整，無(wú)疑將對(duì)調(diào)控智慧形成考驗(yàn)。新華社昨日發(fā)文稱(chēng)，用行政手段應(yīng)對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)并不可取，應(yīng)提高用市場(chǎng)手段、法律手段應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的本領(lǐng)，更好地發(fā)揮政府作用，真正做到有所為有所不為。
一線城市“失守”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅中，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城
市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，漲幅最高的是鄭州，達(dá)0.3%，領(lǐng)跌的是杭州，下降1.4%。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算得出，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均跌幅為0.16%，這是自2012年6月份以來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌。
“這也是時(shí)隔兩年再次出現(xiàn)半數(shù)城市環(huán)比下調(diào)的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示，今年以來(lái)，樓市的變化速度已經(jīng)超過(guò)了市場(chǎng)此前的預(yù)期。從首次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整，到3、4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀調(diào)整，再到5月后出現(xiàn)以東部城市為主的房?jī)r(jià)普遍下行，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始加速調(diào)整。
這其中，此前一直堅(jiān)挺的一線城市也出現(xiàn)了明顯的下調(diào)：上海一手房環(huán)比下降了0.3%，深圳環(huán)比下降了0.2%，廣州與上月持平；北京則是二手房環(huán)比下調(diào)了0.9%。
在廣州，一些郊區(qū)盤(pán)的松動(dòng)十分明顯。18日，位于廣州芳村的路勁雋瀧灣項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，該盤(pán)目前推出一批促銷(xiāo)單位，毛坯僅12000元/平方米，比此前的價(jià)格大降5000元。
房?jī)r(jià)到底降沒(méi)降，一個(gè)直觀的表象就是有沒(méi)有老業(yè)主維權(quán)的“房鬧”。近期以來(lái)，在杭州、廣州、福州等城市，“房鬧”此起彼伏。根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理，近年來(lái)每次涌現(xiàn)的“退房”現(xiàn)象背后，都伴隨著樓市的不確定性，降價(jià)更會(huì)直接釀成沖突。
不過(guò)，即使在當(dāng)前的“拐點(diǎn)”關(guān)口，仍有部分城市繼續(xù)著堅(jiān)挺的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，5月份環(huán)比漲幅中，鄭州以0.3%位居第一，廈門(mén)、南京、北京和貴陽(yáng)均以0.2%的環(huán)比漲幅緊隨其后。共有15個(gè)城市仍保持著上漲的態(tài)勢(shì)。
暴利時(shí)代結(jié)束
“今年肯定是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整之年，但調(diào)整的幅度是有限的，不會(huì)出現(xiàn)過(guò)大過(guò)深的調(diào)整。”住建部政策研究中心主任秦虹近日對(duì)本報(bào)表示，“目前，市場(chǎng)上的剛性需求依然比較強(qiáng)勁，樓市整體沒(méi)那么悲觀。”
不少開(kāi)發(fā)商亦對(duì)本報(bào)表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)。
農(nóng)工商房產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)張智剛對(duì)本報(bào)表示，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率還不高，GDP增速在6%~8%之間還會(huì)維持很長(zhǎng)一段時(shí)間，再加上中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念和老外有很大不同，長(zhǎng)輩心甘情愿為年輕人掏錢(qián)買(mǎi)房，這些都支持剛需的存在。“但房地產(chǎn)的暴利時(shí)代確實(shí)已經(jīng)結(jié)束了。”
信義房屋董事長(zhǎng)周俊吉也對(duì)本報(bào)表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，量?jī)r(jià)的增速將顯著放緩，部分區(qū)域的樓市供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩，但還沒(méi)有崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。下半場(chǎng)的特征在于，開(kāi)發(fā)商“閉著眼睛就賺錢(qián)”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，今后只有那些注重品質(zhì)、服務(wù)的房企才能較好生存。
與此同時(shí)，市場(chǎng)成交清淡是當(dāng)前不少中介的直接感受。“現(xiàn)在觀望氣氛濃，大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)要跌，我們也不停地?fù)Q掛牌信息，推特價(jià)房，想快點(diǎn)成交，房東也著急，但生意不好做。”有上海房產(chǎn)中介表示。
在銷(xiāo)售不振的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，銷(xiāo)售20強(qiáng)的房企今年以來(lái)拿地總額僅為1502億元，相比去年同期的1977億元下滑明顯。
由此也不乏看法更為悲觀的業(yè)內(nèi)人士。日前，中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青在接受本報(bào)記者獨(dú)家專(zhuān)訪時(shí)表示，房地產(chǎn)泡沫主要有三種表現(xiàn)形式：過(guò)度建設(shè)、過(guò)度借貸、價(jià)格過(guò)高，三種形式內(nèi)地樓市全有，并且這些問(wèn)題都不容易解決。“內(nèi)地樓市的問(wèn)題一旦暴露，就可能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。”
施永青認(rèn)為，今年內(nèi)地樓市客觀上是存在崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)的，如果無(wú)視這種風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)令其出現(xiàn)；大家都重視的話，那還有機(jī)會(huì)。
樓市或迎微刺激
樓市“變臉”，全國(guó)商品房投資增速持續(xù)下滑，背后更大的問(wèn)題則是經(jīng)濟(jì)的承受能力，
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30739億元，同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速比1~4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資21043億元，增長(zhǎng)14.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。
張大偉說(shuō)，由于房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的兩三成，而且樓市疲軟也會(huì)波及水泥、鋼材等領(lǐng)域的投資，因此樓市冷暖對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響十分明顯。
另一方面，政府償債風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商資金鏈風(fēng)險(xiǎn)、過(guò)度參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資的機(jī)構(gòu)投資者資金鏈風(fēng)險(xiǎn)等，也將在樓市調(diào)整中逐漸暴露。這將引起監(jiān)管部門(mén)的高度重視。
而對(duì)于地方政府，尤其是對(duì)一些“土地財(cái)政”依賴(lài)程度較高的地方政府而言，樓市下行所帶來(lái)的土地市場(chǎng)“速凍”影響更大，大搞基建形成的高負(fù)債后遺癥容易集中暴露。事實(shí)上，進(jìn)入5月后，一些二三線城市土地流拍現(xiàn)象十分普遍。
壓力之下，地方政府“救市”之聲此起彼伏：沒(méi)有限購(gòu)的城市就采用公積金貸款和財(cái)稅補(bǔ)貼等形式，有限購(gòu)的城市則主要采用放松外地人購(gòu)房資格認(rèn)定、擴(kuò)大戶籍范圍等形式。
與兩三年前地方只要一松動(dòng)就被叫停不同，本輪地方政府根據(jù)自身需要進(jìn)行的“松綁”，只要不是觸及到取消限購(gòu)這個(gè)底線，都不會(huì)被叫停。這也符合了“兩會(huì)”提出的分類(lèi)調(diào)控要求。
在本月4日國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，當(dāng)前市場(chǎng)確實(shí)在調(diào)整過(guò)程中，按照 “分類(lèi)調(diào)控”的基本原則，對(duì)不同城市采取不同的調(diào)控措施。
張大偉分析稱(chēng)，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，目前即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限，最為關(guān)鍵的還是看信貸政策能否放松。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對(duì)本報(bào)表示，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷(xiāo)比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象，但是應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久，預(yù)計(jì)在四季度，由于銀行信貸對(duì)于首套自住房需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，樓市調(diào)控政策也會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/div>
上月中旬，央行召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求。
如今距央行“喊話”已經(jīng)滿月，但新華社昨日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，不少地區(qū)的住房按揭貸款的緊張情況未見(jiàn)緩解，利率上浮、排隊(duì)等“貸”等現(xiàn)狀仍在，首套房貸政策遭遇“雷聲大雨點(diǎn)小”的尷尬。
張大偉說(shuō)，通過(guò)業(yè)內(nèi)了解，預(yù)計(jì)后續(xù)可能會(huì)出臺(tái)一些針對(duì)首套房房貸的“定向松綁”。“這個(gè)時(shí)間點(diǎn)不會(huì)太早，可能會(huì)在三季度的中后期。”他說(shuō)，如果屆時(shí)該舉措出臺(tái)，加上價(jià)格的下行調(diào)整，會(huì)對(duì)市場(chǎng)的成交有比較明顯的拉動(dòng)作用。此外，通過(guò)加快棚戶區(qū)改造，也能在一定程度上彌補(bǔ)房產(chǎn)降溫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。
張大偉還說(shuō)，樓市再繼續(xù)原來(lái)那種30%的高增長(zhǎng)已不可能，但也要避免出現(xiàn)“斷崖式”下行。不過(guò)，新一輪調(diào)控不可能再現(xiàn)大規(guī)模流動(dòng)性釋放，而是依靠微刺激，定向、局部放松。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)，目前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不如預(yù)期，未來(lái)微刺激的力度、涉及面和頻率都會(huì)加大，但主要會(huì)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)入手。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫還是比較大，政府還是要借此輪市場(chǎng)降溫將其中部分水分?jǐn)D干。從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于來(lái)自中央層面的“救市”期望不能太大。
他分析稱(chēng)，放松信貸是未來(lái)中央樓市調(diào)控的一個(gè)主基調(diào)，但基本上還是圍繞首套剛需進(jìn)行。對(duì)于部分剛需不大的城市，也會(huì)考慮將此類(lèi)信貸資源向改善型需求導(dǎo)入。
新華社分析稱(chēng)，從民生角度來(lái)看，在市場(chǎng)自我調(diào)整期，政策上應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持幾個(gè)“不能變”：抑制投機(jī)炒房行為不能變；守住個(gè)貸不擴(kuò)大杠桿的底線不能變；保證低收入者基本住房需求不能變。
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