對(duì)于樓市的U形反彈之說(shuō)日前再次興起。的確，我們看到了2009年和2013年樓市在走出低谷后的強(qiáng)勢(shì)反彈，但時(shí)至今日，這樣的現(xiàn)象是否能再現(xiàn)，在筆者看來(lái)已然不太可能。

 

日前高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫撰文指出，“2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)V形快速反轉(zhuǎn)，2011年是U形反轉(zhuǎn)。這一次（2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)）也有兩種可能，一個(gè)是更大的V形，一個(gè)是更大的U形，時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，尤其是底部偏長(zhǎng)，我個(gè)人的判斷更傾向于U形，一個(gè)大U形”。

 

對(duì)于蘇鑫大U形反彈判斷，筆者略有不同意見。

 

縱觀此輪樓市下調(diào)，已經(jīng)與前兩次的外因?qū)е碌奈C(jī)完全不同。2008年是由于次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)造成的，2011年是由于限購(gòu)政策引發(fā)的。誠(chéng)然，這兩次危機(jī)給樓市帶來(lái)了不小的創(chuàng)傷，而樓市在隨后也出現(xiàn)了大幅度反彈。

 

但是這次危機(jī)，完全是由于房地產(chǎn)內(nèi)部的產(chǎn)能過(guò)剩造成的。在限購(gòu)的幾年中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目地去三四線城市擴(kuò)張，嚴(yán)重造成了供大于求的局面。而現(xiàn)在這樣的情況又將繼續(xù)在一線城市發(fā)酵，自開發(fā)商將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移到一線城市后，北上廣深的市場(chǎng)庫(kù)存已經(jīng)明顯提升，未來(lái)即使反彈也將是溫和的、緩慢的去存過(guò)程。

 

其實(shí)對(duì)于樓市緩慢反彈的判斷基于的原因有兩個(gè)。一是市場(chǎng)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是購(gòu)買者的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整。

 

首先，以北京為例，在過(guò)去的幾個(gè)月中無(wú)論一手房還是二手房均出現(xiàn)了明顯降溫跡象，但是其中又隱藏著分化趨勢(shì)，就是受到保障房沖擊的剛需市場(chǎng)降溫明顯，而高端市場(chǎng)卻依然上行，其實(shí)這就意味著未來(lái)市場(chǎng)的高低分化將越發(fā)明顯，開發(fā)商將逐步失去普通商品房市場(chǎng)，而轉(zhuǎn)入高端市場(chǎng)。如果說(shuō)未來(lái)的變化可能是房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，但是成交量將不會(huì)大幅度變化。

 

其次是購(gòu)房者需求結(jié)構(gòu)的變化。其實(shí)在北京等一線城市，房子的附加值正在不斷升溫，比如環(huán)境資源、教育資源、醫(yī)療資源等等，這個(gè)就形成了城區(qū)房產(chǎn)與郊區(qū)房產(chǎn)的本質(zhì)差別，但是目前的新房銷售往往已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了城市邊緣地帶，因此未來(lái)房?jī)r(jià)在購(gòu)房者需求結(jié)構(gòu)的變化下也會(huì)出現(xiàn)內(nèi)熱外冷的局面。同時(shí)，隨著人們生活水平的提高，購(gòu)房視野更加開闊，在一線城市房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)不只停留在國(guó)內(nèi)，海外項(xiàng)目的吸引力也正在逐步加強(qiáng)。

 

當(dāng)然，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律來(lái)判斷，一個(gè)商品的價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間的推移不斷上漲，但是房地產(chǎn)再要出現(xiàn)大幅反彈已然不易，但也不排除重大利好政策對(duì)于市場(chǎng)的刺激。