日前，保利地產(chǎn)在北京的薊門橋項(xiàng)目（保利·海德公園）獲得預(yù)售證，最高售價(jià)高達(dá)9.7萬元/平方米，一時(shí)輿論嘩然，在房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，這樣超高價(jià)樓盤的放行，是不是限價(jià)政策將放松的信號(hào)？
有支持的聲音認(rèn)為，2012-2013年期間，北京產(chǎn)生了一大批高價(jià)地王，現(xiàn)在都到了入市的時(shí)間，而之前樓市調(diào)控壓力大，房價(jià)高，北京市住建委卡著很多高價(jià)樓盤的預(yù)售證或銷售證，是有情可原的。如今，正好趕上樓市下行，又有大批的自住房入市，拉低了北京商品房的平均售價(jià)，讓政府的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)壓力也沒有那么大，當(dāng)下應(yīng)該正是放松限價(jià)政策的好時(shí)機(jī)。
也有反對(duì)聲音認(rèn)為，自住房供應(yīng)規(guī)模還很有限，據(jù)某統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)分析，在兩年內(nèi)北京市也只有符合保障房申請(qǐng)資格的家庭才能申請(qǐng)得上自住房，一般夾心層家庭短期內(nèi)還與自住房無緣。
北京市計(jì)算商品房平均房價(jià)，是將自住房、限價(jià)房等特殊類商品房與真正意義上的商品房一起平均價(jià)格的，這個(gè)平均價(jià)格基本沒有意義。一般家庭能夠買到的商品房，目前價(jià)格出現(xiàn)了一定程度上的下行，主要是緣于市場下行壓力，大量的購房者持幣觀望，短期內(nèi)改變了北京樓市房屋供不應(yīng)求的格局。
但是，如果此時(shí)放行大量的高價(jià)樓盤，勢必會(huì)改變市場的預(yù)期。例如，保利薊門橋項(xiàng)目的放行，就讓市場預(yù)期認(rèn)為，北京市北三環(huán)的房子價(jià)格達(dá)到了近10萬元/平方米，以后北京市北三環(huán)的房價(jià)甚至不會(huì)低于10萬元/平方米這樣的一個(gè)預(yù)期。
試想，北京市住建委放行了保利的項(xiàng)目，就不可能再卡著中赫的萬柳書院、融創(chuàng)的農(nóng)展館、恒大的東壩地王項(xiàng)目，如果在接下來的三季度里，這些售價(jià)都在10萬元/平方米以上的高價(jià)樓盤紛紛入市，是不是會(huì)造成北京市房價(jià)又要上漲的一個(gè)預(yù)期？
了解北京樓市發(fā)展歷史的人都還會(huì)記得，2009年7月，廣渠路15號(hào)地王當(dāng)時(shí)被中化方興地產(chǎn)以樓面地價(jià)約1.5萬元/平米的價(jià)格拿下，成為當(dāng)時(shí)單價(jià)和總價(jià)的雙料地王，當(dāng)時(shí)正值市場一片低迷，大家都不看好，認(rèn)為得賣到2.5萬元/平方米，開發(fā)商才能有利可圖，而當(dāng)時(shí)周邊房價(jià)不過1.5萬元/平方米，市場認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目虧定了。
但是，讓人始料不及的是，兩年后，這個(gè)地王項(xiàng)目定名“金茂府”第一期入市，以當(dāng)時(shí)超出當(dāng)時(shí)市場現(xiàn)象的高價(jià)，約5萬元/平方米開賣，由于區(qū)域沒有別的樓盤與之競爭，這個(gè)項(xiàng)目賣得不錯(cuò)，隨后將廣渠路地區(qū)的中高端樓盤的定價(jià)直接從2-3萬元/平方米的時(shí)代拉入了5萬元/平方米以上的時(shí)代，至今這個(gè)區(qū)域房價(jià)高達(dá)7萬-10萬元/平方米。
上述這個(gè)案例或?yàn)榍败嚳设b，雖然當(dāng)前的市場非常低迷，但是市場上購買需求仍然很旺盛，所不同的是，市場預(yù)期在壓抑著這些購買需求，而一旦高價(jià)樓盤放行成風(fēng)，就如當(dāng)年廣渠路地王項(xiàng)目由高價(jià)地、變成高價(jià)房、再拉高區(qū)域房價(jià)的過程一樣，這一連串的歷史將回放重演。
一位分析人士指出，在北京這樣的房地產(chǎn)市場，五環(huán)以內(nèi)土地不可能再大規(guī)模連片供應(yīng)，二手房價(jià)格全靠參考新房來定價(jià)，新房項(xiàng)目少之又少，如同插花一般，動(dòng)輒5-6萬，甚至10萬元/平方米，就會(huì)讓周邊二手房價(jià)格一樣水漲船高，這種推高房價(jià)的游戲，一直是北京房價(jià)上漲、再上漲的推動(dòng)力之一。
或也有人提出質(zhì)疑，這些高價(jià)樓盤都是高價(jià)地導(dǎo)致的，例如融創(chuàng)農(nóng)展館地塊當(dāng)時(shí)拿地地價(jià)就達(dá)7.5萬元/平方米，保利薊門橋地塊地價(jià)也高達(dá)3萬元/平方米，既然政府能夠高價(jià)賣地，卻以限價(jià)為名義卡著開發(fā)商的預(yù)售證或銷售證，這是不合法、不公平，也不符合市場規(guī)則的。
我們且不論合法與否，因?yàn)橄迌r(jià)制度本身就有待商榷，而歷史讓北京市政府選擇了限價(jià)這個(gè)調(diào)控手段。那么在使用這個(gè)工具的時(shí)候，就必須將透明和公平與否放在首位。
當(dāng)前，在限價(jià)制度的執(zhí)行上，最大的不公平就是，有的項(xiàng)目放行了，有的項(xiàng)目卻不放行，而執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)卻沒有，完全靠政府把握。那么，開發(fā)商們自然將預(yù)售證的公關(guān)作為最重要的事情，背后使盡各種手段。這讓社會(huì)和群眾不理解，也難以服眾。
以保利薊門橋項(xiàng)目為例，有的人支持，就有人反對(duì)，反對(duì)的人還會(huì)說，放行可以，那么憑什么它3萬元的地價(jià)，一定要批9.7萬元的房價(jià)呢？這其中暴利如何計(jì)算？是不是批個(gè)5-6萬元的房價(jià)就可以了？
這一切不理解，不支持，以及社會(huì)質(zhì)疑的聲音，都緣于限價(jià)制度的不公開透明。建議有關(guān)部門在完善這個(gè)制度的時(shí)候，考慮將項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格進(jìn)行公示，征求社會(huì)意見，讓行業(yè)和購房者都看到，尤其對(duì)于特殊的高價(jià)項(xiàng)目，可以將決策的過程透明化。
只有完善和改進(jìn)這個(gè)制度，后面才能夠大規(guī)模放行北京市的高價(jià)樓盤，否則樓市預(yù)期就會(huì)打破，當(dāng)前形成的博弈平衡格局就會(huì)混亂，一旦這樣，樓市又會(huì)出現(xiàn)不可測的大起大落。
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