我省多地樓盤(pán)陷入滯銷，開(kāi)發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型——

今年初以來(lái)，在溫州、鄂爾多斯、營(yíng)口等三四線城市樓市持續(xù)走低的背景下，以港資為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)以大幅度降價(jià)促銷，拉開(kāi)了今年樓市下跌的序幕，而且這種下跌趨勢(shì)延續(xù)至今。在成都樓市，在鉑雅苑、九龍倉(cāng)·御園等項(xiàng)目大幅降價(jià)促銷的沖擊下，我省多地樓盤(pán)陷入滯銷的狀態(tài)。

初夏6月，“跑量”一詞再度屢屢被眾多房企提及。除成都樓市外，四川南充、樂(lè)山、綿陽(yáng)等地房企也開(kāi)始 “降價(jià)搶跑”，使樓市顯得更加寒意深重。對(duì)此，不少房地產(chǎn)界人士在驚呼：難道空談多年的“拐點(diǎn)”正在變成現(xiàn)實(shí)？不再是小孩子喊的“狼來(lái)了”？

“拐點(diǎn)”成真省內(nèi)樓市銷量銳減

5月，歷來(lái)是樓市“旺銷季”，今年卻一反常態(tài)。即使是“五一”，以及接踵而來(lái)的“端午節(jié)”，都沒(méi)能成為樓盤(pán)銷售的熱點(diǎn)，進(jìn)入6月銷售依舊涼意襲人，樓盤(pán)銷量持續(xù)下滑，一些開(kāi)發(fā)商已把今年5月視為具有指標(biāo)意義的分水嶺。“上個(gè)月，我負(fù)責(zé)的項(xiàng)目一套房子都沒(méi)賣出去，這個(gè)月情況稍微好了一點(diǎn)。”成都一家大型房企項(xiàng)目銷售經(jīng)理倍感焦慮：“不降價(jià)不行了！”6月7日，位于雙流的騎士郡錦程開(kāi)盤(pán)，截至開(kāi)盤(pán)當(dāng)天12:00，現(xiàn)場(chǎng)銷控表顯示本批次住宅房源認(rèn)購(gòu)37套，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率僅17.4%。更早一點(diǎn)的5月29日，位于高新區(qū)的合能璞麗開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率約25.6%；6月1日，位于溫江區(qū)鳳翔大道的恒大新城項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)率也未能超過(guò)40%。而在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣的數(shù)據(jù)已經(jīng)算是相當(dāng)可觀了。

這樣慘淡成交的局面，并非僅僅出現(xiàn)在成都市場(chǎng)。6月第1周，樂(lè)山商品房住宅成交201套，環(huán)比跌64.2%；南充新建商品房成交377套，環(huán)比降40.16%，前幾周綿陽(yáng)樓市成交也一直處于下跌趨勢(shì)。雖然5月份以來(lái)，不少房企紛紛打出了降價(jià)促銷的旗號(hào)，然而市場(chǎng)似乎并不買賬，全省多地樓市“去庫(kù)存”壓力有增無(wú)減。

作為地產(chǎn)界的專家型開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)通地產(chǎn)馮侖認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大周期的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨，量?jī)r(jià)都會(huì)有小幅波動(dòng)，而且會(huì)呈波浪形往下走。他還向整個(gè)行業(yè)發(fā)出警告：前幾次拐點(diǎn)是小周期，這一次則是大周期，“即使地方政府放松限購(gòu)，也沒(méi)有用。”

樓盤(pán)滯銷開(kāi)發(fā)商急于搶客戶

一線城市開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，房貸政策收緊是樓盤(pán)滯銷的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;，央行喊話“松綁首套房貸”已經(jīng)過(guò)去一個(gè)月，但從目前情況來(lái)看房貸并沒(méi)有得到放松，原因在于不少銀行本身就“資金吃緊”。成都多數(shù)銀行僅僅是加快了信貸審批流程，對(duì)于更重要的貸款利率問(wèn)題，僅有工行、招行表示會(huì)根據(jù)政策和市場(chǎng)調(diào)整。建設(shè)銀行一位負(fù)責(zé)信貸的人士對(duì)四川日?qǐng)?bào)記者透露，“即便有調(diào)整，最快也要在三季度執(zhí)行，而且調(diào)整幅度有限。”也有商業(yè)銀行人士明確表示，“不可能放松信貸政策。(央行)要求歸要求。”在這種背景下，毫無(wú)疑問(wèn)，樓市成交節(jié)奏仍會(huì)放慢。

在省內(nèi)二級(jí)城市，雖然沒(méi)有限購(gòu)政策的影響，但仍受信貸政策的深刻影響，樓市觀望情緒也非常濃。今年南充樓市“金三”不金，“銀四”不銀，“紅五月”不紅。六月第一周，樓盤(pán)銷售就像滑滑板一樣，滑到了近來(lái)成交量的最低值。長(zhǎng)期在當(dāng)?shù)卮眄?xiàng)目的佑嘉營(yíng)銷公司營(yíng)銷總監(jiān)陳小明就表示，“南充購(gòu)房者觀望情緒日益嚴(yán)重，樓盤(pán)銷售受到影響也是不可避免的。”業(yè)界多數(shù)人認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，南充市場(chǎng)遍地開(kāi)花大紅大紫的可能不大。而在樂(lè)山，今年5月的春交會(huì)都沒(méi)有如期來(lái)臨，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商信心之低。“樓市降溫、成交量低迷、消費(fèi)者觀望情緒濃厚，這些或是今年樂(lè)山取消春交會(huì)的最主要原因。”當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商這樣總結(jié)。每個(gè)城市的大型房交會(huì)一貫是樓市“晴雨表”，曾經(jīng)扮演著舉足輕重的作用。

在這種格局下，降價(jià)促銷成為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)疲軟的主要選擇。5月中旬，樂(lè)山雁和·浪琴灣打出廣告，“一口價(jià)3588元/平方米！”“3字頭”一出，全城驚嘆。同樣的情況也在南充發(fā)生，開(kāi)發(fā)商打著“誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)有利”的如意算盤(pán)以價(jià)換量。“2014年是一個(gè)真正的樓市拐點(diǎn)年，預(yù)期6年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量將收縮36%，尤其是三線城市將收縮60%。”中信里昂證券房地產(chǎn)行業(yè)研究部主管王艷在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)這樣預(yù)測(cè)。不過(guò)，顛峰智庫(kù)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)副總周密則認(rèn)為，“也不用太悲觀，下半年應(yīng)該會(huì)比上半年樂(lè)觀一些，包括地方限購(gòu)政策和信貸政策可能會(huì)有所放松。”

養(yǎng)老地產(chǎn)能否成為下一個(gè)機(jī)會(huì)

“預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在下行風(fēng)險(xiǎn)，但不存在崩盤(pán)的可能。和2008年相比，也不是最差。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)也很正常。”曾任職萬(wàn)通成都公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人的周哲在與四川日?qǐng)?bào)記者交流時(shí)分析稱，“近兩年房地產(chǎn)形勢(shì)都不會(huì)太好。在這種形勢(shì)下，任何一個(gè)房企都應(yīng)該加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，盡快回籠資金。對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目該打折就打折。延誤了銷售時(shí)機(jī)，恐怕降價(jià)都賣不動(dòng)了。”

在這場(chǎng)不知何時(shí)能結(jié)束的樓市下滑期，不少房企紛紛籌劃應(yīng)對(duì)舉措，舉措之一則是降價(jià)跑量回籠資金。大房企也開(kāi)始加入降價(jià)行列，包括中海、龍湖、世茂、萬(wàn)科等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商紛紛舉起價(jià)格武器。而新開(kāi)盤(pán)的部分中小項(xiàng)目更是優(yōu)惠不停，華府板塊新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目萬(wàn)錦城打出了3999元/平方米的廣告，瞬間拉低了區(qū)域的房?jī)r(jià)預(yù)期。而包括保利、綠地在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商也在暗中調(diào)整價(jià)格策略。

不過(guò)，由于政府均設(shè)置了一定比例的降價(jià)下限，對(duì)一些急于回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何避免觸到限降“紅線”，成為難題。“僅靠降價(jià)還不夠，有些開(kāi)發(fā)商結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品失衡，即使大幅降價(jià)也未必跑得了。”某業(yè)內(nèi)人士在接受四川日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示。

另外，謹(jǐn)慎拿地和把控風(fēng)險(xiǎn)也很關(guān)鍵。在近兩個(gè)月，至少有德陽(yáng)、內(nèi)江、瀘州三個(gè)二級(jí)城市在成都舉行了土地推薦會(huì)，但是從目前的情況來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有收到預(yù)期的效果。“前期拿地布局區(qū)域很重要，如果是成都這樣的核心城市，不管市場(chǎng)情況怎么樣，只要降價(jià)就能賣出去，只不過(guò)利潤(rùn)空間小了。”該業(yè)內(nèi)人士表示。

在房地產(chǎn)利潤(rùn)率下滑的背景下，轉(zhuǎn)型亦成為眾多房企的戰(zhàn)略選擇。比如，綠城轉(zhuǎn)型管理輸出的代建業(yè)務(wù)和持有型物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)展。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利難以持續(xù)的當(dāng)下，也有不少房企籌謀進(jìn)軍養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為將支撐樓市“后半場(chǎng)”的發(fā)展。不過(guò)，在開(kāi)發(fā)周期和資金沉淀時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、未來(lái)盈利模式難以確定的情況下，更多的房企也只是停留在觀望和考察階段。