樓市繼續(xù)下行。國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布5月份70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)情況，與上月相比，全國70個(gè)大中城市中，一手樓和二手樓價(jià)格下降的城市達(dá)到35個(gè)，其中北上廣深四大一線城市當(dāng)中，上海和深圳環(huán)比下跌，廣州環(huán)比持平，僅北京還在上漲，深圳更是23個(gè)月來環(huán)比首次下跌。同比漲幅方面，北上廣深今年來漲幅逐月下跌，5月份除了上海外，北京、廣州、深圳均跌破10%。
佛山房價(jià)同步下降。根據(jù)相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，2014年上半年佛山五區(qū)在售樓盤中，有約70個(gè)樓盤出現(xiàn)不同程度的降價(jià)，最高降幅達(dá)30%。其中，超過六成以上樓盤分布在佛山各大鎮(zhèn)街。
1 “除了降價(jià) 別無選擇”
這一輪降價(jià)風(fēng)潮中，季華路多個(gè)樓盤打出“9”字頭。相比之下，佛山各鎮(zhèn)街的價(jià)格洼地效應(yīng)正逐漸減弱。
“在當(dāng)前市場環(huán)境下，開發(fā)商沒有別的選擇，只能降價(jià)”，長信地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理徐偉釗如是說，尤其是原本就依靠外來購房者的鎮(zhèn)街樓盤，沒有大幅度的降價(jià)，很難吸引到外地購房者。
佛山樓市持續(xù)低迷，根據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局公布的數(shù)據(jù)，今年5月份佛山一手房交易總量為52.2萬平方米，環(huán)比4月下降約30%。行業(yè)人士分析認(rèn)為，樓市形勢不明朗之際，購房者的觀望情緒會(huì)繼續(xù)加重，這也是導(dǎo)致“紅五月”不紅的主要原因。
目前，各鎮(zhèn)街不少樓盤紛紛開展降價(jià)拉客策略。鉅隆房產(chǎn)透露，本月底或下月初，羅村風(fēng)度花園將推出新貨，屆時(shí)，會(huì)有大量“5”字頭單位進(jìn)入市場。而據(jù)了解，在此之前，鉅隆羅村風(fēng)度花園銷售均價(jià)超過7000元/平方米。
在南海大瀝，保利地產(chǎn)領(lǐng)銜降價(jià)，位于廣佛商貿(mào)城附近的保利中央公館現(xiàn)價(jià)約為8000元-9000元/平方米，與去年底相比，該價(jià)格降幅超過20%。同樣降幅超過20%的還有里水的中信金山灣、西樵的濱城瓏灣、順德區(qū)樂從雅居樂花園等。
降價(jià)是否一定能夠帶動(dòng)鎮(zhèn)街樓盤熱銷？上個(gè)月，羅村長信銀灣推出一批“4”字頭單位，成交數(shù)十套。
然而，龍光地產(chǎn)營銷經(jīng)理曾小健對(duì)此持保留意見，“市場向來買漲不買跌，降價(jià)往往只會(huì)助長購房者的觀望情緒”。相比于降價(jià)，龍光地產(chǎn)更傾向于推出其他方式的優(yōu)惠，比如“一成首付”等，目前，多種營銷方式在羅村龍光君悅龍庭和南莊龍光水悅龍灣推出。
曾小健認(rèn)為，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場大環(huán)境不理想的時(shí)候，開發(fā)商能做的就是抓緊時(shí)間不斷提升自己，從產(chǎn)品品質(zhì)等多個(gè)方面取得突破，以備再戰(zhàn)。
2 “心理距離”大于“實(shí)際距離”
隨著交通路網(wǎng)的便捷，從禪桂中心區(qū)到各個(gè)鎮(zhèn)街的實(shí)際距離正在縮短。從禪城季華路15分鐘可直達(dá)南莊，沿桂丹路或海八路20分鐘內(nèi)便可以從禪桂中心城區(qū)到達(dá)羅村，大瀝、里水等鎮(zhèn)街基本上與禪桂中心城區(qū)在30分鐘生活圈之內(nèi)。
但將這種實(shí)際距離換算成心理距離的時(shí)候，這一距離往往會(huì)被拉長放大。鉅隆房產(chǎn)副經(jīng)理郭敏告訴記者，前段時(shí)間鉅隆羅村風(fēng)度花園項(xiàng)目在禪城東方廣場參加一場房展會(huì)，為數(shù)不少的參觀者一聽說該樓盤在羅村時(shí)候的第一反應(yīng)都是“??？羅村？好遠(yuǎn)??！”。這一認(rèn)識(shí)讓郭敏頗感無奈，“這說明羅村距離市民的心理距離還很遠(yuǎn)”，倘若按照實(shí)際距離，也就20-30分鐘的車程，“偶爾在禪城堵堵車都會(huì)耗半個(gè)小時(shí)，這一車程其實(shí)十分正常”。
在較長的心理距離面前，投資客也望而卻步。張女士最近想著在逆周期買房，即在樓市低迷的時(shí)候地價(jià)出手。經(jīng)過一番比照之后，她最終選擇了季華路，放棄了價(jià)格便宜超過2000元/平方米的南莊和羅村市場。其理由在于市中心的房子由于周邊人口密集，升值更快，更具有投資價(jià)值。
“如何讓購房者對(duì)羅村的心理距離縮短，將是未來很長一段時(shí)期內(nèi)羅村市場需要探討和解決的問題”，郭敏說。
■業(yè)界聲音
成本價(jià)出售 降無可降？
在這一輪鎮(zhèn)街樓盤的降價(jià)潮中，鉅隆房產(chǎn)有些無奈。鉅隆房產(chǎn)副經(jīng)理郭敏透露，即將入市的羅村風(fēng)度花園新品將以“5”字頭發(fā)售，對(duì)于這一價(jià)格，郭敏表示，“這完全是成本價(jià)在賣，不能再低了”。
據(jù)了解，鉅隆羅村風(fēng)度花園拍地樓面地價(jià)超過2000元/平方米，倘若按照地產(chǎn)行業(yè)慣例加上3000元/平方米的建筑成本的話，那么5000元/平方米的確是成本價(jià)出售。
但郭敏認(rèn)為，即使是“5”字頭發(fā)售，仍然入不敷出，因?yàn)榉慨a(chǎn)交易過程中，開發(fā)商需要繳納20%的交易稅，這就意味著5000元/平方米的價(jià)格組成中有大約1000元/平方米的稅要交。
實(shí)際上，放眼整個(gè)羅村，郭敏認(rèn)為各家開發(fā)商都是以成本價(jià)在賣房子，甚至是“以地價(jià)賣房子”。以羅村最高單價(jià)樓盤奧園·公園一號(hào)為例，由于該樓盤樓面地價(jià)超過4000元/平方米，再加上3000元/平方米的建筑成本，再去掉20%的交易稅，即便該樓盤在羅村成功賣到9000元/平方米，照樣賺不到錢。
至于想通過賣樓維持項(xiàng)目資金的正常周轉(zhuǎn)，郭敏同樣認(rèn)為不可能，“現(xiàn)在銀行卡得太緊，我們?nèi)ツ?月的房款，銀行現(xiàn)在還沒發(fā)放”，因此只能靠集團(tuán)撐著維持項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。
在嚴(yán)峻的市場環(huán)境面前，郭敏認(rèn)為羅村6000元-7000元/平方米的一手樓市均價(jià)已經(jīng)探底，不能再低，“再低就要虧本了”。
但長信地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理徐偉釗對(duì)此持不同觀點(diǎn)。“價(jià)格一定是由市場供求關(guān)系決定的，供不應(yīng)求的時(shí)候自然要漲價(jià)，但供過于求的時(shí)候降價(jià)也很正常，誰說開發(fā)商在任何階段都必須是賺錢的呢”。在一個(gè)開放的市場環(huán)境中，開發(fā)商有可能盈利當(dāng)然就有可能虧本。
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