“在狹義口徑基礎上，若將無證房屋剔除，住房存量將減少12.5%，空置率將是0%！這意味著房屋非但沒有空置，反而短缺。”中金研究部房產(chǎn)分析師張宇向經(jīng)濟觀察網(wǎng)稱。
6月19日，中金發(fā)布的研報中解釋，“無證房屋”包括小產(chǎn)權房和違建房屋等違法建筑，“我們估算這兩類無證房屋總量約26億平方米，占城鎮(zhèn)住宅存量的12.5%。”
而將正處于裝修狀態(tài)而無法居住的空置房和1969年以前建造的危舊房屋剔除，中金公司計算得出的中國城鎮(zhèn)狹義空置率恰恰只有12.6%。這也是中金得出“空置率為0”結論的原因。
“這些小產(chǎn)權房和危舊房屋里也住著大量的人，現(xiàn)實情況是他們不可能在短時間內(nèi)搬到空置的商品房里去，誰去把這些低收入、買不起商品房的人搬走呢？” 西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁認為，“并不能簡單地用剔除小產(chǎn)權房和違建房屋等假設，來替換那些空置的商品房，得出空置率是0的結論。”
此前，中國家庭金融調(diào)查與研究中心在對全國29個省、262個縣、1048個社區(qū)的28142戶居民的抽樣調(diào)查統(tǒng)計測算數(shù)據(jù)顯示，2013年，中國城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率已達到22.4%，中國城鎮(zhèn)地區(qū)空置的住房總量約為4898萬套。
中國家庭金融調(diào)查與研究中心所指的“自有住房空置率”，更接近于中金所說的“廣義空置率”。廣義空置指，除首套房外的其他房屋都記為空置房 (以登記替代入戶統(tǒng)計)，或調(diào)查時點上無人居住的住房視為空置房(通過上門調(diào)查取得)。
即使是廣義空置率，中金研究測算的空置率也遠低于22.4%。中金研報顯示，2013 年末，中國城鎮(zhèn)住房廣義空置率為17.7%，其中城區(qū)15.6%，鎮(zhèn)區(qū)高達20.6%。
中金研報稱，參照國際經(jīng)驗，廣義口徑下，空置率10%-15%屬合理水平，15%-20%屬于預警區(qū)，20%以上為高危區(qū)，低于10%則屬于供給不足，“中國城鎮(zhèn)17.7%的空置率，處于預警區(qū)”。
中金根據(jù)六普中“按住房間數(shù)劃分的家庭戶戶數(shù)”，去估算擁有不同住房間數(shù)的家庭所對應的住房套數(shù)，進而得出2010年末中國住房總套數(shù)為2.4億套，再將家庭第二套及以上的住房定義為空置房，空置約4400萬套，從而得出2010年底中國城鎮(zhèn)住房廣義空置率為18.3%，其中城市空置15.3%，城鎮(zhèn)空置22.6%。
“2011-2013年全國城鎮(zhèn)住房新竣工面積約32.39億平方米，按照新竣工套均面積88平方米，計算得出新竣工套數(shù)為3700萬套。而在這三年中共拆除約10億平方米住房面積，按照拆除套均74平方米計算，得出拆除約1300萬套。此外這三年中新增待售面積2.17億平方米，按照新增待售套均面積88平方米計算，得出新增待售套數(shù)300萬套。”張宇介紹，“2011年到2013年的總竣工套數(shù)減去拆除套數(shù)和新增待售套數(shù)，計算得出這三年全國新增住房套數(shù)2100萬套。”
“假設2013 年底城鎮(zhèn)家庭戶人口占城鎮(zhèn)總人口的比例與六普時持平，為88%；以城鎮(zhèn)戶均2.81人計算，共新增2100萬戶，以戶均占用0.94套房屋（與六普持平），新增被占用房屋套數(shù)為1900萬套。”中金計算得出2013年底，中國城鎮(zhèn)住房總套數(shù)2.61億套，被占用套數(shù)2.15億套，空置約4600萬套，空置率為17.7%，較2010年有所下降。
“雖然中國城鎮(zhèn)住房空置率17.7%，看似高，但正在裝修的房子、危房、無證房屋等看得到的因素，以及中國文化和社會等諸多看不到的因素的存在，讓我們堅信它不是真的高，特別是城區(qū)。”張宇稱。
中金估算，2013年中國城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)約 1300 萬套(不包括無證房屋)，若按半年裝修期(含裝修前準備階段、裝修工程階段、及工程后的通風放臵階段)估算，則約有 650萬套因裝修而空置的房屋，其中 60%在城區(qū)(390萬套)，40%在鎮(zhèn)區(qū)(261萬套)。
此外，2010 年末，中國存量住房中有 2.1%是1969 年以前建造的，距今已超過 45 年。“以中國當時的住宅建造質(zhì)量來說，這些房屋至今幾乎都已成為危房，且絕大多數(shù)沒有獨立的衛(wèi)生間和廚房。”
“扣除裝修中的房屋,中國城鎮(zhèn)空置率應降低 2.5 個百分點至 15.2%，若再扣除破舊而不宜居住的危舊房屋，城鎮(zhèn)空置率應進一步下降 2.6 個百分點至 12.6%，其中城區(qū)降至 10.5%,鎮(zhèn)區(qū)降至 15.5%。”中金稱，“中國城區(qū)住房空置率處于合理階段”。
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