今年4月，世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)主席、南京大學(xué)教授高波發(fā)布了《中國(guó)30個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫度》，南昌以33.52%的泡沫度高居第三位，僅次于上海、杭州。

這一調(diào)查報(bào)告將二線城市南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)推到了聚光燈下。

事實(shí)上，南昌房?jī)r(jià)確實(shí)長(zhǎng)期處于上升狀態(tài)。全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，5月份，南昌樓市以9242元/平方米的均價(jià)，位居全國(guó)城市排行榜中的第22位，相鄰的省會(huì)城市合肥、長(zhǎng)沙排名第36和第58位。

但現(xiàn)在出現(xiàn)了新情況。6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，5月份南昌新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%，為17個(gè)月以來(lái)首次下跌。

助力南昌房?jī)r(jià)17個(gè)月首跌的，是南昌各大樓盤(pán)紛紛推出的特價(jià)房、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)等優(yōu)惠活動(dòng)。南昌一樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)表示，雖然絕大多數(shù)樓盤(pán)都不承認(rèn)降價(jià)，但各種優(yōu)惠、促銷(xiāo)實(shí)際上已是暗中降價(jià)了。

江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，南昌房?jī)r(jià)虛高，有一定的泡沫。“房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降和前期連續(xù)上漲有一定的聯(lián)系，同時(shí)受到全國(guó)樓市大環(huán)境的影響。”

26平方公里擠著20多家樓盤(pán)/

朝陽(yáng)新城總面積26平方公里，坐落于南昌市西湖區(qū)桃化鎮(zhèn)，西臨贛江，東靠象湖，一條桃花江貫穿南北。在南昌市的城市發(fā)展規(guī)劃中，朝陽(yáng)新城是未來(lái)南昌中心城區(qū)八大片區(qū)之一，將被南昌市重點(diǎn)打造成為國(guó)際頂級(jí)城市新區(qū)。

憑借這一概念，朝陽(yáng)新城被看好，央企、地產(chǎn)大鱷紛紛重金拿地。萬(wàn)科以821萬(wàn)元/畝拍下了JDP1006號(hào)地塊1年后，世歐地產(chǎn)有限公司以1095萬(wàn)元/畝的單價(jià)拍下了另一地塊，成為朝陽(yáng)新城的新地王。2013年9月18日，世茂地產(chǎn)以近22億元的總價(jià)奪下位于蘭宮路附近的兩宗居住用地，成為南昌新的總價(jià)地王。

地價(jià)的不斷攀升，催漲了朝陽(yáng)新城的房?jī)r(jià)。在商業(yè)、醫(yī)療、教育等相關(guān)的配套還沒(méi)有完善之時(shí)，大部分樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)就直逼萬(wàn)元大關(guān)，個(gè)別靠近贛江的樓盤(pán)均價(jià)在11000～12000元/平方米之間。

在朝陽(yáng)新城20余平方公里的土地上，目前涌現(xiàn)了20多家樓盤(pán)。但是，因?yàn)槌?yáng)新城開(kāi)發(fā)的時(shí)間不長(zhǎng)，大部分樓盤(pán)都是期房，已建成的現(xiàn)房不多，各項(xiàng)商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套都未建成，平日的人流量偏少，對(duì)這些樓盤(pán)造成巨大的銷(xiāo)售壓力。

降價(jià)，似乎是最有效的辦法。但南昌一地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，即使要降價(jià)銷(xiāo)售，朝陽(yáng)新城的這些樓盤(pán)只會(huì)通過(guò)舉辦一些活動(dòng)，比如特惠價(jià)、團(tuán)購(gòu)價(jià)等方式，變相地降低價(jià)格。這位負(fù)責(zé)人表示，“一是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣辉试S開(kāi)發(fā)商降價(jià)，二是一旦對(duì)外宣稱(chēng)降價(jià)，怕引起已經(jīng)購(gòu)房的老業(yè)主的不滿。”

6月14日晚，朝陽(yáng)新城的朝陽(yáng)郡加推高層售價(jià)6888元/平方米，現(xiàn)購(gòu)享受高層5000元抵3萬(wàn)元，小高層1萬(wàn)元抵5萬(wàn)元優(yōu)惠。此前，朝陽(yáng)郡的均價(jià)在8500元/平方米左右。

6月16日，記者以購(gòu)房者的身份來(lái)到正榮御朝陽(yáng)的營(yíng)銷(xiāo)中心，一位置業(yè)顧問(wèn)向記者推薦，過(guò)幾天就要開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在可參加5000元抵5萬(wàn)元的活動(dòng)，同時(shí)還可以享受員工的9.3折內(nèi)部?jī)r(jià)，折算下來(lái)，均價(jià)在8500元/平方米左右。

上述置業(yè)顧問(wèn)表示，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格已經(jīng)很優(yōu)惠了，相比去年降了1000多元/平方米。“公司為了年中沖量，回籠資金，才有這樣的活動(dòng)。”她還向記者展示了一份類(lèi)似房源的購(gòu)房合同，上面顯示的價(jià)格為9600元/平方米。

營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)：請(qǐng)高中生守護(hù)路牌/

在樓盤(pán)多得讓人叫不出名字的朝陽(yáng)新城，降價(jià)只是一個(gè)方面，開(kāi)發(fā)商面臨的另一個(gè)難題是：如何把顧客順利地帶到自己的樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，而不至于“走錯(cuò)路”。

于是，在朝陽(yáng)新城地段的各個(gè)路口，幾乎到處都是各大樓盤(pán)的指示牌，告訴進(jìn)入朝陽(yáng)新城的客戶(hù)，如何抵達(dá)樓盤(pán)的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。

6月16日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者驅(qū)車(chē)從南昌市西湖區(qū)洪城路拐入撫生路，進(jìn)入朝陽(yáng)新城。沿路能看到各大樓盤(pán)置于各個(gè)路口的指示牌。這些指示牌一般高約2米，長(zhǎng)約3米，上面將樓盤(pán)的名字和優(yōu)惠的活動(dòng)顯著地標(biāo)識(shí)出來(lái)，同時(shí)在下面注明方向。

“正榮朝陽(yáng)郡、世茂大觀、華潤(rùn)橡府……”幾乎每個(gè)路口都會(huì)有樓盤(pán)的廣告，有的路口甚至出現(xiàn)幾個(gè)樓盤(pán)的廣告牌。這些出現(xiàn)多個(gè)樓盤(pán)廣告牌的路口，一般是比較重要的路段，來(lái)往經(jīng)過(guò)的人流量大，因此成為樓盤(pán)“爭(zhēng)奪”的重點(diǎn)。

“放置在這些重要路口的廣告牌，必須重點(diǎn)看護(hù)，一不小心，就有可能被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手毀壞。”一位樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

6月18日下午，記者再次沿?fù)嵘愤M(jìn)入朝陽(yáng)新城，果然在一個(gè)路口看到，世茂大觀和君領(lǐng)朝陽(yáng)兩個(gè)樓盤(pán)的廣告牌被撕爛了，看不見(jiàn)上面的宣傳語(yǔ)和指示方向。

記者致電世茂大觀營(yíng)銷(xiāo)中心，一位營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)說(shuō)，廣告牌在前一天晚上可能遭遇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的破壞，現(xiàn)在還沒(méi)有查清楚，但是繼續(xù)往前，還有一個(gè)路牌是好的。

為了避免路牌被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手破壞，朝陽(yáng)新城的樓盤(pán)想出了一個(gè)更好的辦法，就是派人在路口看護(hù)這些路牌，同時(shí)發(fā)放一些宣傳單。

記者在撫生路與云飛路交界處，看到一位姓張的小伙子手持一塊廣告牌，站在路口，一見(jiàn)有人駐足停留，馬上就上去發(fā)放宣傳單，同時(shí)詢(xún)問(wèn)要不要去他們的樓盤(pán)。

小張告訴記者，他是一名高三畢業(yè)生，高考結(jié)束后就到一個(gè)樓盤(pán)給他們看護(hù)路牌來(lái)了。一天的工作時(shí)間是8個(gè)小時(shí)，從早上9點(diǎn)到下午6點(diǎn)，中間有吃午飯的時(shí)間，報(bào)酬是50元/天，按天結(jié)算。

小張說(shuō)，他所在的這個(gè)樓盤(pán)請(qǐng)了10多個(gè)像他一樣的高中畢業(yè)生，也有一些大學(xué)生，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)在朝陽(yáng)新城的路口看護(hù)指示牌，并發(fā)放宣傳單，如果把顧客帶到了營(yíng)銷(xiāo)中心，可以另外得到20元。

“最近天氣挺熱，主要還是鍛煉一下自己。”小張說(shuō)，朝陽(yáng)新城的樓盤(pán)大部分都有像他一樣的人負(fù)責(zé)在各個(gè)路口看護(hù)樓盤(pán)的指示牌，雖然挺熱，但是有伴，可以打發(fā)無(wú)聊的時(shí)間。

房?jī)r(jià)剎車(chē)：庫(kù)存消化需18個(gè)月/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，朝陽(yáng)新城只是南昌樓市的一個(gè)縮影，這里發(fā)生的樓市促銷(xiāo)大戰(zhàn)，在南昌其他地方也同時(shí)在上演。

搜房網(wǎng)的價(jià)格顯示，南昌6月降價(jià)幅度最大的為東亞朝陽(yáng)SOHO，均價(jià)7588元/平方米，而上個(gè)月其均價(jià)為9300元/平方米。南昌萬(wàn)達(dá)城6月均價(jià)由5月的7000元/平方米下降到了5800元/平方米。

降價(jià)的背后是巨大的去化壓力，記者從南昌市房管局的官方網(wǎng)站上查詢(xún)到，某小區(qū)1#、2#樓自今年3月就拿到了預(yù)售許可證，但至今3個(gè)多月過(guò)去了，410套房源僅銷(xiāo)售了237套，去化率不到六成。3～8#樓分別在5月底和6月初拿到了預(yù)售許可，大部分尚未開(kāi)盤(pán)，只有8#樓銷(xiāo)售了2套。

江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝認(rèn)為，樓盤(pán)賣(mài)得不好，不是房子不好，也不是區(qū)域的原因，主要是大勢(shì)，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)下行有預(yù)期，覺(jué)得今天買(mǎi)了，明天可能自己就虧了，大部分購(gòu)房者都在觀望。

麻智輝對(duì)上述《中國(guó)30個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫度》中的榜單也表示認(rèn)同，他用“三高”形容南昌的房?jī)r(jià)：一是絕對(duì)值高，南昌目前房?jī)r(jià)以9242元/平方米的均價(jià)在中部地區(qū)排名靠前，遠(yuǎn)高于合肥的7000多元/平方米和長(zhǎng)沙的6000多元/平方米；二是增幅高，近5年來(lái)，南昌房?jī)r(jià)的增幅在中部地區(qū)排名第一；三是房?jī)r(jià)與收入的比值高，在中部地區(qū)南昌的人均收入最低，房?jī)r(jià)卻最高。

麻智輝表示，5月份南昌房?jī)r(jià)17個(gè)月以來(lái)首次下跌，這與全國(guó)房地產(chǎn)大環(huán)境有關(guān)，同時(shí)也與江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，最重要的一點(diǎn)，是南昌房?jī)r(jià)前期連續(xù)上漲，產(chǎn)生了大泡沫，現(xiàn)在是急速剎車(chē)的過(guò)程。

南昌同步進(jìn)行的地鐵拆遷和棚戶(hù)區(qū)改造，帶來(lái)了巨大的剛性需求。但記者采訪了解到，雖然拆遷戶(hù)補(bǔ)償價(jià)較高，但此次拆遷中的許多單個(gè)房源面積較小，得到的拆遷補(bǔ)償額還是不容易買(mǎi)到合適的住房，許多人寧愿觀望一段時(shí)間。

在濃厚的觀望情緒下，今年以來(lái)，南昌樓市一直處于低迷狀態(tài)。

愛(ài)房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控結(jié)果顯示，截至6月20日，南昌庫(kù)存達(dá)713萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8%，再創(chuàng)南昌庫(kù)存新高。其中，南昌市區(qū)的庫(kù)存約為625萬(wàn)平方米，占整個(gè)南昌庫(kù)存的87%。根據(jù)目前南昌樓市庫(kù)存消化速度（按面積），南昌市區(qū)新建商品房庫(kù)存消化需18.2個(gè)月，當(dāng)前南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存積壓已相當(dāng)“嚴(yán)峻”。